Sommaire
- Expulsions bloquées : une indemnisation enfin complète pour les bailleurs
- Comment déclencher la procédure d'indemnisation étape par étape ?
- Ce que l'État vous doit vraiment : le calcul et la finalité
Expulsions bloquées : une indemnisation enfin complète pour les bailleurs
C'est une victoire discrète pour les propriétaires. Le nouveau décret du 7 novembre 2025, issu de la loi Kasbarian-Bergé, met fin à une injustice. Désormais, en cas de refus du concours de la force publique, l'indemnisation des bailleurs par l'État devient une réparation intégrale. Fini les compensations symboliques. La responsabilité de l'État est clairement engagée et le préjudice subi doit être couvert. Une expulsion refusée ne rime plus avec perte sèche.
La règle est simple : la réparation doit couvrir tous les dommages. Le décret élargit la liste des préjudices indemnisables. Voici ce que le bailleur peut réclamer :
- La perte des loyers et charges, calculée sur la valeur locative réelle.
- Les frais de procédure engagés (commissaire de justice, avocat).
- Les taxes non récupérables comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
- Les frais de remise en état du logement en cas de dégradations.
- Le "trouble dans les conditions d'existence", qui reconnaît l'impact moral pour le bailleur.
Comment déclencher la procédure d'indemnisation étape par étape ?
Pour engager la responsabilité de l'État, la règle est simple. Il faut d'abord une décision de justice d'expulsion définitive. Cette étape fait souvent suite à un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Ensuite, un commissaire de justice doit demander formellement le concours de la force publique au préfet. Le silence du préfet pendant deux mois vaut refus. Cela ouvre droit à la procédure d'indemnisation pour le bailleur.
La constitution du dossier est une étape cruciale qui exige une grande rigueur. Un dossier solide est la clé pour obtenir réparation. Voici les documents essentiels à conserver :
- Le jugement d'expulsion exécutoire.
- La preuve de la demande de concours de la force publique.
- Les justificatifs des préjudices : loyers et charges impayés, indemnité d'occupation, frais de justice, etc.
Des outils comme BailFacile sont conçus pour aider les bailleurs à centraliser et conserver tous ces documents. Avoir tout à portée de main simplifie la démarche. Un dossier bien préparé est l'assurance d'une indemnisation plus rapide.
Ce que l'État vous doit vraiment : le calcul et la finalité
Pas question d'une somme symbolique. Le nouveau calcul de l'indemnité couvre vos pertes réelles, si elles sont dûment justifiées. La période indemnisable démarre dès le refus du préfet, même implicite, et s'arrête à la libération du logement. Fait majeur : si le loyer était bas, c'est la valeur locative réelle qui peut servir de base, ce qui est plus juste. Le montant médian des arriérés illustre l'ampleur des pertes.
Une fois indemnisé, l'État se subroge dans vos droits. C'est simple : il prend votre place et se retourne contre l'occupant pour récupérer les sommes. Pour vous, c'est une garantie d'être dédommagé sans poursuivre un locataire qui refuse de quitter les lieux, souvent insolvable. Ce décret rééquilibre la situation et offre une protection financière juste. Il fait simplement appliquer le droit.
En définitive, le nouveau décret renforce considérablement les droits des bailleurs face à une expulsion bloquée par l'État. En garantissant une réparation intégrale du préjudice et en simplifiant la procédure, il rééquilibre la relation juridique. L'État, en se subrogeant, assume désormais pleinement sa responsabilité, assurant une issue plus juste et rapide pour le propriétaire.
