Sommaire
- Phase 1 – le démarrage : posez des bases solides
- Phase 2 – la stabilisation : anticipez l’évolution
- Phase 3 – la fin des amortissements : décidez du devenir du bien
- Phase 4 - revente du bien : attention à la réintégration des amortissements
L’essentiel à retenir
- Au début du cycle de vie du bien, le bailleur peut facilement absorber son revenu locatif.
- En milieu de vie, il faudra multiplier les travaux et les dépenses amortissables pour optimiser sa fiscalité.
- À la fin de vie du bien, le bailleur est contraint de vendre et de réintégrer les amortissements pour l’imposition de la plus-value.
Phase 1 – le démarrage : posez des bases solides
Lors des premières années, la fiscalité est généralement très favorable. Effectivement, les bailleurs profitent pleinement des avantages du régime réel avec :
- Des intérêts d’emprunt élevés ;
- Des charges importantes à déduire ;
- De nombreux travaux et acquisitions à amortir.
Dans cette situation, le bailleur n’aura aucune difficulté à réduire l’impôt à 0 voire à générer du déficit fiscal.
Toutefois, il ne faut pas croire que vous avez pris les bonnes décisions parce que l’imposition est avantageuse.
Vous devez vérifier la ventilation entre le terrain/bâti. Puisque le terrain ne s’amortit pas, si vous attribuez trop de valeur au terrain, vous perdez de l’amortissement. Vous pouvez perdre une opportunité d’optimiser plus finement votre fiscalité.
Exemple illustratif
Imaginons que vous achetiez un bien à 200 000 €. Si vous estimez que la valeur comptable du terrain est de 70 000 € au lieu de 30 000, vous perdez 40 000 € d’amortissement potentiel.
L’accompagnement d’un expert-comptable est essentiel. Les bailleurs peuvent facilement commettre des erreurs comptables à ce stade. Les propriétaires peuvent enregistrer certaines dépenses comme des charges alors qu’elles devraient être amorties.
Rappelons que des erreurs comptables peuvent poursuivre les bailleurs plusieurs années plus tard. Si l’administration constate des incohérences, elles peuvent remettre en cause les revenus locatifs sur plusieurs années. Voilà pourquoi utiliser un outil de déclaration LMNP s'avère intéressant pour les bailleurs.
Phase 2 – la stabilisation : anticipez l’évolution
Quelques années après l’acquisition du bien :
- Le logement est moins sujet à la vacance locative et les loyers perçus augmentent ;
- Le résultat avant amortissement augmente.
À ce stade, les charges déductibles s'amenuisent et particulièrement les intérêts d’emprunt. Les amortissements absorbent toujours le bénéfice… mais moins confortablement. Le résultat fiscal redevient positif.
Dans cette situation, le bailleur doit :
- Anticiper la fin du crédit en effectuant une simulation ;
- Réaliser des travaux et rénover pour relancer les amortissements.
Phase 3 – la fin des amortissements : décidez du devenir du bien
15 à 25 ans après l’acquisition du bien :
- Le crédit a été remboursé ;
- Le mobilier est amorti ;
- Le bâti est presque amorti.
L’imposition devient pesante et le bailleur ne peut alimenter les amortissements qu’au prix de lourds investissements.
À ce stade, le bailleur doit :
- Examiner la rentabilité après l’impôt au lieu de se concentrer sur la rentabilité brute ;
- Investir dans un autre bien pour alléger la fiscalité de son activité LMNP ;
- Étudier la vente du bien ou encore le passage au micro-BIC.
Phase 4 - revente du bien : attention à la réintégration des amortissements
La revente marque la fin de vie d’un bien exploité en LMNP. Les bailleurs espèrent réaliser une belle plus-value. Toutefois, ils réalisent bien trop tard de l’impact de la réintégration des amortissements sur l’imposition des plus-values immobilières en LMNP.
Depuis 2025, les amortissements pratiqués pendant la période d’exploitation doivent être pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, les amortissements déduits viennent réduire la valeur comptable du bien pour augmenter la base imposable.
Exemple
Prix d’acquisition du bien : 200 000€
Amortissements cumulés : 80 000€
Prix de vente : 260 000€
Avant 2025 :
La base imposable de l’impôt sur la plus-value se calcule comme suit :
260 000€ (prix de vente) - 200 000€ (Prix d’acquisition) soit 60 000€
Depuis 2025 :
La base imposable s’obtient après la réintégration de l'amortissement :
Calcul du prix d’acquisition corrigé :
200 000€ (prix d'acquisition) - 80 000€ (amortissements) = 120 000€
La base imposable de la plus-value s’élève ainsi à
260 000€ (prix de vente) - 120 000€(prix d’acquisition corrigé) soit 140 000€
La réintégration des amortissements a plus que doublé la base imposable de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Ce changement au niveau de l’imposition des plus-values immobilières doit être anticipé. Notons que le bailleur peut être exonéré d’impôt sur la plus value immobilière si le bien n’est vendu qu’au terme de 22 années de détention.
SOMMAIRE
- Phase 1 – le démarrage : posez des bases solides
- Phase 2 – la stabilisation : anticipez l’évolution
- Phase 3 – la fin des amortissements : décidez du devenir du bien
- Phase 4 - revente du bien : attention à la réintégration des amortissements
