Le résumé de l'actualité locative pour décembre 2023

2023 est une année qui restera dans les mémoires pour de nombreux bailleurs, candidats à la propriété et professionnels de l’immobilier. Avec une crise, toujours en cours, de la transaction immobilière (achat/vente) et de nombreuses mutations, toujours en cours également, sur la gestion locative, aucun acteur de l’immobilier n’est aujourd’hui logé à la même enseigne… contrairement à ce que l’on pourrait penser. Bilan de cette période charnière qui débouche sur une année 2024 pleines d’attentes.

Rappel des grands changements pour l’immobilier en 2023

Voici un résumé des nouveautés propres à l’immobilier locatif en 2023 :

• Interdiction de louer un bien dont la consommation énergétique est supérieure à 450kWh/m2/an, ce qui recouvre la plupart des logements classés G.
• Lancement de MonAccompagnateurRénov’, assistance pour les propriétaires effectuant des rénovations énergétiques qui sera fortement renforcée dès 2024.
• Le déficit foncier double en 2023 pour les passoires thermiques avec pour objectif d’inciter à leur rénovation énergétique.
• Le gouvernement fait volte face et réautorise l’installation des chaudières gaz.
• Il est maintenant possible de louer un logement avec une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres (sous certaines conditions).
• La taxe d’habitation disparaît pour les résidences principales mais reste active pour les résidences secondaires et logements vacants, avec une belle majoration au passage.
• Mise en place d’une nouvelle obligation déclarative concernant l’occupation des biens, maintes fois reportée mais aujourd’hui bien active.
• Le dispositif Pinel est remplacé par Pinel+, qui impose des critères plus stricts sur la performance énergétique et le confort des logements.
• Le projet de loi de finances remet en cause le statut fiscal de la location meublé et de la location saisonnière pour, au final, ne prendre en compte que cette dernière.

Et du côté de l’immobilier transactionnel ?

• Les taux d'intérêt s’envolent et de nouvelles régulations sur l'octroi des crédits sont mises en place.
• Les acquéreurs perdent plus de 20% de capacité d’emprunt et autant en capacité d’achat.
• Après avoir atteint un pic de 1,2 million de ventes en 2021, le nombre de ventes diminue. Le nombre de transactions devrait se situer entre 850 000 et 890 000 pour l'année 2023.
• Conséquences : tous les professionnels rattachés à la transaction immobilière sont touchés et voient leurs activités mises en difficultés (agents immobiliers, promoteurs et notaires).
• Les prix de l’immobilier baissent moins vite qu’annoncé, seules les passoires thermiques étant déjà impactées par des pertes significatives.

Un marché en trompe-l’œil pour 2024 ?

Tous les acteurs de l’immobilier sortent-ils perdants de 2023 ? Professionnels de l’immobilier, notaires, promoteurs… tous ont vu leurs affaires reculer à grandes enjambées. D’un autre côté, l’envolée des taux d’intérêts a mis un coup d’arrêt aux ambitions des candidats à la propriété, rendant ces derniers attentistes.

La récente stabilisation des taux d’intérêts peut néanmoins redonner de la vigueur au marché. D’autant plus que le gouvernement souhaite inciter les banques à prêter, ce qui pourrait redonner de la confiance aux acheteurs. Les prix devraient néanmoins continuer à s’ajuster, sans pour autant s’effondrer. Le premier semestre 2024 nous apportera davantage de réponses.

Dans ce contexte, qu’en est-il pour les propriétaires-bailleurs ?

Et bien, malgré une ambiance générale morose, ce ne sont pas les plus à plaindre ! Si les contraintes réglementaires n’ont jamais été aussi fortes, nous pouvons en dire de même sur la tension locative, et ce partout en France (ou presque).

Qu’est-ce que cela signifie ? La loi de l’offre et de la demande place tout simplement les bailleurs en position de force pour ce début 2024. Une vision différente et optimiste pour se projeter dans la nouvelle année !

La taxe foncière suscite des débats quant à son caractère injuste. Concrètement, qu’est-il reproché à cet impôt ? Selon l'Insee et le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), cette taxe qui pèse davantage sur les ménages modestes, est souvent déconnectée de la valeur réelle des biens et ne tient pas compte des nouveaux enjeux environnementaux du secteur immobilier.

Des valeurs locatives obsolètes et une déconnexion avec la valeur réelle des biens

Une des principales raisons de cette injustice est la méthode de calcul de la taxe foncière à partir de valeurs locatives cadastrales obsolètes. Ces valeurs, fixées en 1970, surestiment souvent les constructions neuves de l'époque et sous-estiment la valeur des immeubles anciens situés en centre-ville, qui sont souvent très prisés aujourd'hui. 

Cette situation crée une disparité entre les communes, où les propriétaires des vieux immeubles cossus du centre-ville bénéficient de valeurs locatives plus faibles et de taux d'imposition moins élevés que ceux des grandes résidences en banlieue, où se concentrent les ménages modestes.

Une fiscalité du logement inadaptée aux nouveaux enjeux

La fiscalité du logement en France, dont la taxe foncière est un élément clé, est jugée inefficace par la Cour des comptes. Elle est déconnectée de la valeur économique réelle des biens, rigidifie le marché immobilier et ne prend pas en compte les nouveaux enjeux environnementaux du secteur. 

Pour remédier à cette situation, la Cour des comptes recommande une plus grande neutralité de la fiscalité du logement, en taxant davantage la détention que l'acquisition.

Une taxe régressive qui pèse plus sur les ménages modestes

D'après les recherches de l'Insee, la taxe foncière représente plus de 4% du revenu disponible pour les propriétaires aux revenus les plus modestes, tandis qu'elle n'atteint pas 2% pour les plus aisés. 

Ces chiffres montrent clairement un caractère régressif de l'impôt, où les ménages modestes consacrent une plus grande part de leurs ressources à cette taxe que les ménages plus riches. Cette tendance est confirmée par le CPO, qui souligne que la taxe foncière représente en moyenne moins de 1,5% du revenu disponible des propriétaires parisiens, contre plus de 2,5% dans la plupart de la Seine-Saint-Denis.

3 pistes de réforme pour une fiscalité plus équitable

Pour atteindre une plus grande équité fiscale dans le secteur immobilier, la Cour des comptes propose deux pistes de réforme :

1. Tout d'abord, elle suggère de réviser les valeurs locatives cadastrales, en utilisant une méthodologie permettant une actualisation régulière et à moindre coût pour l'administration. Cette réforme, prévue initialement pour 2026, a été reportée en 2028, suscitant des déceptions parmi les propriétaires.
2. En outre, la Cour des comptes recommande de réduire les droits de mutation à titre onéreux, également appelés "frais de notaire". Ces droits, qui représentent actuellement entre 1% et 1,5% du prix de vente, pèsent sur les transactions immobilières et freinent la mobilité résidentielle. 
3. La Cour des comptes propose également de rapprocher et d'unifier les régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue, en mettant fin aux avantages fiscaux accordés aux meublés de tourisme classés et aux chambres d'hôtes. Nous vous en parlions déjà en octobre 2023.

MaPrimeRenov', une aide financière destinée à soutenir les travaux de rénovation énergétique va encore être renforcée et modifiée en 2024 notamment à travers le projet de loi de finances.  

Aperçu des 4 principales évolutions à venir

• Le plafond des travaux pris en charge par MaPrimeRenov' sera fixé à 70 000 euros (le plafond était de 35 000 euros pour Ma Prime Rénov Sérénité, et de 25 000 euros pour Ma Prime Rénov Copropriétés).Les ménages pourront bénéficier d'une prise en charge pouvant aller jusqu'à 90 % du montant des travaux, en fonction de leurs ressources.
• Les ménages modestes et intermédiaires pourront bénéficier d'une aide supplémentaire de 1000 à 2000 euros pour l'installation de certaines pompes à chaleur. Cette mesure vise à encourager l'utilisation de systèmes de chauffage à énergie renouvelable.
• À partir de 2024, MaPrimeRenov' prendra également en compte les travaux visant à améliorer la qualité de l'air intérieur, tels que l'installation de systèmes de rafraîchissement de l'air. De plus, les travaux de protection solaire seront également éligibles à l'aide financière.
• Enfin, pour garantir la réussite des travaux de rénovation énergétique, le gouvernement renforcera l'accompagnement des ménages en mettant en place des dispositifs d'assistance et de conseil. Les ménages pourront ainsi obtenir des informations globales et précieuses sur les différentes étapes de leur projet de rénovation.

Qui peut bénéficier de MaPrimeRenov' ?

MaPrimeRenov' est accessible à différents types de propriétaires, qu'ils soient occupants ou bailleurs. Voici un aperçu des bénéficiaires éligibles à cette aide financière :

• Propriétaires occupants : Les propriétaires qui occupent leur logement principal peuvent bénéficier de MaPrimeRenov'. Cette aide leur permet de financer les travaux de rénovation énergétique visant à améliorer leur confort et à réduire leur consommation d'énergie.
• Propriétaires bailleurs : Les propriétaires qui louent leur bien immobilier peuvent également bénéficier de MaPrimeRenov'. Cependant, certaines conditions spécifiques s'appliquent, telles que l'encadrement du loyer et la mise en location du bien pour une durée minimale de 5 ans.
• Syndic de copropriété : Les copropriétés peuvent également bénéficier de MaPrimeRenov' pour financer les travaux de rénovation énergétique des parties communes. Ces derniers permettent d'améliorer l'efficacité énergétique de l'ensemble du bâtiment et de réduire les charges communes.

Vers une approche plus complète de la rénovation énergétique ?

Attention, la réforme de MaPrimeRenov' met fin aux financements pour les travaux d'isolation en "mono geste". Désormais, les propriétaires qui souhaitent bénéficier de l'aide financière pour l'isolation devront également réaliser d'autres travaux, tels que l'installation d'un système de chauffage à énergie renouvelable. Cela peut entraîner des coûts supplémentaires pour les propriétaires qui souhaitent se concentrer uniquement sur l'isolation de leur logement.

En effet, pour maximiser les aides financières de MaPrimeRenov', les propriétaires devront opter pour une rénovation globale de leur logement, impliquant plusieurs types de travaux d'isolation et une amélioration significative de la performance énergétique. Bien que cela puisse être bénéfique à long terme, cela peut également représenter un investissement financier et une planification plus complexe pour les propriétaires.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires, taxe foncière ou encore taxe sur les logements vacants… malheureusement, certaines erreurs déclaratives ou administratives peuvent conduire à l'envoi erroné d'avis d’imposition. Voici les démarches à suivre si vous avez reçu par erreur un avis d’imposition.

Étape 1 : Vérifiez votre situation

Si vous avez reçu un avis erroné, commencez par vérifier votre situation sur le site impots.gouv.fr. Assurez-vous que l'avis d'impôt vous concerne réellement en validant les informations telles que votre nom, l’adresse et les détails du logement concerné.

Étape 2 : Contactez l'administration fiscale

Vous pouvez contacter l’administration fiscale en utilisant la messagerie sécurisée de votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr. Expliquez clairement la situation et joignez tous les documents nécessaires pour prouver que vous ne possédez pas de résidence secondaire ou de logement vacant (bail de location en cours ou en accord avec la date de l’impôt).

Étape 3 : Contestez l'avis d'impôt

Si l'administration fiscale ne corrige pas l'erreur après avoir signalé le problème, vous pouvez contester l'avis d'imposition. Pour cela, vous devrez suivre les procédures de contestation en vigueur. Vous pouvez le faire en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception à votre centre des impôts, en expliquant en détail la situation et en joignant toutes les preuves nécessaires. Vous pouvez également contacter un avocat spécialisé dans les questions fiscales pour vous aider dans cette démarche.

Étape 4 : Faites appel si nécessaire

Si votre contestation est rejetée, vous avez la possibilité de faire appel de la décision. Pour cela, vous devrez suivre les procédures d'appel en vigueur. Vous devrez présenter vos arguments et vos preuves devant une commission d'appel qui examinera votre dossier. Si vous obtenez gain de cause, vous serez exonéré ou remboursé de la taxe qui vous concerne.

Étape 5 : Payez la taxe si vous êtes redevable

Si, après toutes les démarches entreprises, il s'avère que vous êtes réellement redevable d’une taxe, vous devrez vous acquitter de cet impôt. Une fois encore, assurez-vous de respecter les délais de paiement indiqués sur l'avis d'impôt et effectuez le paiement dans les délais impartis.

Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?

Le principe du BRS repose sur la séparation de la propriété du terrain et de celle du logement. Les acquéreurs signent un bail de longue durée (18 à 99 ans) pour les murs du logement, tandis que le terrain reste la propriété d'un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Les acheteurs paient alors un loyer modéré pour la location du terrain.

Cette configuration permet de réduire considérablement le coût d'acquisition du logement, car seuls les murs sont achetés, représentant entre 20% et 40% d'économie par rapport à un bien immobilier classique. De plus, le BRS exige que le logement soit occupé en tant que résidence principale, contribuant ainsi à la lutte contre la vacance des logements.

Quelques exemples d’OFS en région 

• Foncièrement Solidaire : Basé en Île-de-France, cet OFS est l'un des premiers du genre en France. Il vise à développer des logements abordables dans une région où les prix de l'immobilier sont particulièrement élevés.
• OFS de Marseille : À Marseille, l'OFS vise à développer des projets de logements abordables dans une ville confrontée à des problèmes d'accessibilité au logement et à des défis urbains majeurs.
• OFS de Lyon : Lyon, étant une grande métropole, a également adopté le concept d'OFS pour offrir des solutions de logement abordable dans un marché immobilier tendu.

Les OFS représentent plus qu'un simple affichage politique, ils sont une initiative concrète visant à répondre aux défis de l'accessibilité au logement. Ils ont le potentiel d'avoir un impact significatif sur le marché immobilier, notamment en offrant une alternative abordable à l'accession traditionnelle à la propriété. Ils peuvent aussi contribuer à la mixité sociale et à la revitalisation de certains quartiers.

Qui peut bénéficier du Bail Réel Solidaire ?

Le BRS est réservé aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. De plus, des plafonds de ressources sont établis en fonction de la zone géographique.

En dehors de Paris, de l'Ile-de-France, de Lyon et de Lille, un couple ne doit pas dépasser un revenu annuel de 43 633 euros pour être éligible au BRS. Les seuils de revenus varient en fonction des zones géographiques, et il est recommandé de consulter le tableau d'Action Logement pour connaître le plafond de ressources spécifique à chaque ville.

Les avantages du Bail Réel Solidaire

Le Bail Réel Solidaire présente de nombreux avantages pour les primo-accédants. Tout d'abord, il permet de devenir propriétaire d'un logement en zone tendue à des prix maîtrisés, grâce à des économies significatives sur le coût d'acquisition.

De plus, le BRS offre la possibilité de financer l'achat du bien avec un prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants.

En achetant en BRS, les propriétaires contribuent également à la stabilisation des prix du foncier en limitant la spéculation immobilière. De plus, ils bénéficient d'une exonération de taxe foncière.

Extension du Bail Réel Solidaire : Une opportunité pour encore plus de ménages

Le gouvernement a récemment officialisé l'extension du Bail Réel Solidaire, permettant à près de 3,8 millions de nouveaux ménages d'accéder à la propriété à des prix maîtrisés. Cette mesure vise à répondre à la crise du logement et à offrir une alternative abordable à l'accession à la propriété.

L'extension du BRS a été rendue possible grâce à un arrêté publié récemment, qui a relevé les plafonds de ressources des ménages éligibles. Cette ouverture permettra ainsi à un plus grand nombre de familles de classe moyenne de devenir propriétaires et de bénéficier des avantages du BRS.

Cette extension devrait également stimuler la production de logements en BRS. Les bailleurs sociaux bénéficieront d'un accompagnement financier et d'un taux de TVA réduit à 5,5% sur l'ensemble des travaux de réhabilitation.