Sommaire
- Rénover ou vendre sous la contrainte énergétique
- Habitat dégradé et risque d’expropriation
- Quels réflexes adopter pour éviter le pire ?
Rénover ou vendre sous la contrainte énergétique
Depuis janvier 2025, il est interdit de mettre en location un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce gel progressif des mises en location – qui s’étendra aux logements F dès 2028 – pousse de nombreux propriétaires à vendre en urgence.
Résultat : les ventes de passoires énergétiques explosent. Elles représentaient 15 % des transactions au premier trimestre 2025, contre 10 % quatre ans plus tôt. Ce mouvement traduit une fuite en avant de bailleurs qui renoncent aux travaux, jugés trop coûteux ou impossibles à rentabiliser.
Les chiffres sont sans appel :
- Jusqu’à 25 % de décote sur un logement G
- 1,30 € par mètre carré de loyer en moins à Paris entre les classes D et G
- Des travaux de rénovation énergétique qui peuvent atteindre 30 à 50 000 euros
Le DPE est devenu un critère aussi décisif que la localisation ou la surface. En cas de mauvais classement, le logement devient un poids mort.
Habitat dégradé et risque d’expropriation
Le deuxième front concerne les logements considérés comme indignes. Depuis mai 2025, un nouveau décret permet aux collectivités d’engager une procédure d’expropriation accélérée contre les propriétaires de biens en mauvais état sanitaire ou structurel.
Sont concernés les immeubles ayant subi au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou d’insalubrité en dix ans, sans que les travaux aient été réalisés. Une interdiction temporaire d’habiter déclenche la procédure.
Jusqu’à présent, ces situations traînaient pendant 10 à 20 ans. Désormais, la reprise en main est rapide. Le gouvernement cible les 420 000 logements indignes recensés en France. Pour le bailleur, cela signifie une perte de contrôle sur son patrimoine s’il n’agit pas.
- Une passoire énergétique est un logement mal isolé, classé F ou G au DPE, mais pas forcément insalubre.
- Un logement indigne présente un risque pour la santé ou la sécurité (plomb, humidité, installations défectueuses…).
- Les deux problématiques peuvent se cumuler. Dans ce cas, la sanction est double.
Quels réflexes adopter pour éviter le pire ?
Face à cette nouvelle donne, chaque bailleur doit adopter une gestion proactive de son bien. La réglementation s’intensifie, les locataires deviennent plus exigeants, et la rentabilité se joue aussi sur la conformité du logement.
Voici les indispensables à mettre en œuvre :
- Faire réaliser un DPE à jour sur chaque bien, même non loué ;
- Identifier tout signe de dégradation pouvant relever de l’insalubrité ;
- Se tenir informé des arrêtés municipaux ou préfectoraux en vigueur ;
- Évaluer le coût des travaux à prévoir pour rester en conformité ;
- Constituer une réserve budgétaire pour anticiper les interventions lourdes.
Investir dans ses logements, c’est désormais préserver son droit de les louer. Mieux vaut prévenir que subir une vente précipitée ou une mesure d’expropriation.
