Ce que veut changer la proposition de loi anti-squatteurs concernant les expulsions

Tous les propriétaires redoutent de devoir initier un jour une procédure d’expulsion à l’encontre de leur locataire. Cette démarche juridique est en effet entrecoupée de nombreux délais entre chacune de ses étapes, et peut donc durer plusieurs années avant que le locataire quitte effectivement les lieux. 

Dans les cas les plus extrêmes, le concours de la force publique et l’intervention de la police ou de la gendarmerie pour contraindre un occupant récalcitrant à libérer le logement sont parfois nécessaires.

C’est pour accroître les moyens des propriétaires bailleurs contre les mauvais payeurs qu’une proposition de loi contre l’occupation illicite d’un logement a été introduite puis adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale ce 2 décembre. Bien qu’elle porte principalement sur le durcissement des sanctions contre les squatteurs, elle apporte d’importants changements au déroulé de la procédure d’expulsion en cas d’impayé du locataire.

La proposition de loi portée par les députés Renaissance Aurore Bergé et Guillaume Kasbarian consacre un chapitre entier à la sécurisation des rapports locatifs qui simplifie et accélère considérablement l’expulsion du locataire par le propriétaire. 

Plusieurs mesures y figurent : 

• L’insertion d’une clause résolutoire permettant au bailleur de résilier le contrat de plein droit en cas d’impayé du locataire serait désormais obligatoire. À l’heure actuelle, les parties sont libres de décider de la faire figurer ou non au contrat, bien qu’il s’agisse d’une pratique couramment répandue. 
• La résiliation du contrat ne sera pas suspendue par les délais de paiement que le juge peut possiblement accorder au locataire s’il n’a pas remboursé au préalable la dette locative.
• Le délai entre l’assignation et l’audience d’expulsion sont raccourcis de 2 mois à 1 mois. 
• Le délai que le juge peut accorder au locataire entre la décision d’expulsion et le commandement de quitter les lieux passe de 3 ans maximum à 1 an maximum. 

Le texte est actuellement débattu au Sénat et ces mesures ne sont donc pas encore définitives.

La procédure d’expulsion décourage les propriétaires à cause du délai interminable qui peut s’écouler entre le premier commandement de payer et l’intervention de la force publique à sa dernière étape. Le profil du locataire récalcitrant prêt à rester dans le logement coûte que coûte concerne toutefois une très faible proportion des cas. 

En effet, une étude du Ministère de la Justice de 2017 indique que sur les 166 000 procédures d’expulsion traitées dans l’année, seulement 66 000 dossiers se sont conclus par un commandement de quitter les lieux, et 16 000 avec l’intervention de la force publique. De plus, le juge donne raison au propriétaire bailleur dans 95 % des cas.

Ainsi, l’immense majorité des locataires visés par une procédure d’expulsion quittent le logement sans délai après la décision du juge. Le propriétaire peut donc récupérer son bien plus tôt qu’il ne l’imagine.

“Le plus important dans cette loi, c’est l’accélération des procédures et le raccourcissement des délais”, nous déclare Pierre, ancien responsable du pôle logement de la mairie du Perray-en-Yvelines (78). “Ça va responsabiliser les locataires qui ne pourront plus se reposer sur la longueur des démarches pour rester dans le logement sans payer le loyer en sachant qu’ils n’auront pas à partir avant plusieurs années. Ça leur rappelle qu’en signant un contrat de location, ils s’engagent à respecter leurs obligations. ”

“Bien sûr, nous sommes rassurés d’avoir des recours plus efficaces”, nous confie Nora, propriétaire de trois logements loués. “Quand on met un bien en location, on a forcément peur de tomber sur un locataire de mauvaise foi qui va arrêter de payer et nous plonger dans une procédure interminable pour le faire partir.”

“J’espère que cette réforme va améliorer le dialogue entre propriétaire et locataire et les pousser à trouver une solution en amont plutôt que d’en arriver à l’expulsion, “nous dit Loïc, bailleur de 34 ans. “Tout le monde peut être confronté à des problèmes financiers qui rendent compliqué de payer son loyer. Mon locataire m’a déjà contacté une fois pour m’informer de ses difficultés et me demander d’échelonner le paiement. J’ai bien entendu accepté. C’est essentiel que les locataires communiquent avec leur bailleur. S’ils ont connaissance de la situation du locataire, ils seront plus à même de comprendre et n’iront pas jusqu’à l’expulsion.”

Le droit français est perçu comme étant très protecteur des locataires. Aussi, les bailleurs particuliers se sentent souvent démunis, sans autre option que de solliciter les conseils d’un avocat, qui ne sont jamais gratuits.

Savez-vous que les ADIL (Agences Départementales pour l'Information sur le Logement) vous renseignent et vous conseillent en matière d’expulsion ? Les agences proposent en effet des consultations gratuites pour les locataires, mais également pour les bailleurs, pour leur proposer des solutions dans le cadre de leur politique de prévention de l’expulsion.