DPE & Passoire thermique

Pouvez-vous faire confiance au DPE pour le diagnostic de votre passoire thermique ?

La première phase de la réforme des passoires thermiques entre en vigueur le 1er janvier 2023.

Le DPE, dont les résultats sont déterminants pour qualifier les logements, n’a jamais revêtu autant d’importance pour les propriétaires bailleurs.

Mais est-il réellement fiable ?

SOMMAIRE

Que prévoit la réforme des passoires thermiques ?

Les lois Climat de 2019 et 2021 ont pour objectif de retirer progressivement du marché du logement les biens qualifiés de passoires thermiques :

  • Au 1er janvier 2023 : interdiction de louer un bien dont la consommation énergétique est supérieure à 450kWh/m2/an, ce qui recouvre la plupart des logements classés G ;

  • Au 1er janvier 2025 : interdiction de louer un logement classé G ;

  • Au 1er janvier 2028 : interdiction de louer un logement classé F ;

  • Au 1er janvier 2034 : interdiction de louer un logement classé E.

Le durcissement de la réglementation est évident : le gouvernement envisage également d’étendre cette interdiction aux locations saisonnières. En effet, les lois ne concernent en principe que les logements loués à titre de résidence principale. 

Comment savoir si un logement est qualifié de passoire thermique ?

Le terme de passoire thermique vise les logements les plus énergivores, peu performants en matière de consommation énergétique.

La performance énergétique d’un bien est déterminée grâce au classement établi par le DPE, allant de A pour les plus performants à G pour les plus énergivores.

La réalisation d’un DPE, déjà obligatoire à l’heure actuelle en devient d’autant plus importante, car elle détermine si le propriétaire bailleur est en droit de mettre en location son logement.

Ce diagnostic a été longtemps critiqué pour son manque de fiabilité et de précision, ce qui a conduit le gouvernement à en modifier les méthodes de calcul pour rendre disponible un nouveau DPE depuis le 1er novembre 2021.

Mais malgré ces correctifs, la réalisation du diagnostic et l’expertise des professionnels habilités pour l’effectuer font encore l’objet de nombreuses discussions et de méfiance.

UFC-Que Choisir dénonce la qualité des DPE

Un an après la réforme du DPE, UFC-Que Choisir a publié le 22 septembre 2022 une enquête sur sa pertinence en analysant 34 diagnostics réalisés sur 7 maisons localisées dans différentes régions, à raison de 4 à 5 diagnostics différents par maison.

L’association de défense des droits des consommateurs a pu relever certaines carences de la réglementation actuelle, notamment quant à la certification des professionnels habilités à réaliser les DPE.

Pour un même logement, UFC-Que Choisir souligne des écarts flagrants entre les différents diagnostics : 

  • Jusqu’à 3 classes d’écart pour un même bien : la même maison s’est vue attribuer la classe B par un diagnostiqueur, et la classe E par un autre ;

  • Recommandations de travaux énergétiques pour des installations déjà présentes ;
  • Différences sur la détermination de la principale source de déperdition de chaleur : pour un même bien, un diagnostiqueur estime que “les murs pèsent pour 49% dans la déperdition de chaleur quand l’un de ses concurrents indique qu’ils ne pèsent que pour 19%”.

La Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM répond à UFC-Que Choisir

Bien que la Chambre confirme le caractère inacceptable des différences entre les diagnostics, elle rappelle que le DPE constitue une simple estimation de la performance énergétique du logement, et non une étude thermique exhaustive.

À ce titre, elle estime que ce diagnostic s’est vu attribuer des pouvoirs trop importants au vu des possibles conséquences induites pour les propriétaires bailleurs.

La Chambre rappelle toutefois que la profession de diagnostiqueur gagne constamment en compétence depuis plus de 20 ans.

Elle impute les mauvais diagnostics réalisés au jeu de l’offre et de la demande dans un secteur dont les tarifs ne font l’objet d’aucun encadrement à l’heure actuelle.

Qu’en pensent les propriétaires bailleurs ?

“Je ne suis pas surprise”, déclare Brigitte, propriétaire bailleuse de 63 ans. “Mon mari et moi avons investi dans un logement neuf il y a 2 ans. Nous avions porté notre choix sur ce bien justement parce qu’il respectait les normes RT 2012 et qu’il était en principe performant sur le plan énergétique. Quelle ne fut pas notre surprise quand le DPE réalisé avant sa mise en location le classait C ! Ça ne collait pas avec les caractéristiques du logement”.

J’ai envoyé 50 euros à l’adresse indiquée sur le document, et quelques jours plus tard, mon diagnostic a été prolongé.

SaïdPropriétaire bailleur

Des bailleurs particuliers nous ont également avoué avoir joué du manque d’encadrement des diagnostics énergétiques. “Le DPE du logement que je louais arrivait bientôt à expiration et je ne voulais pas prendre le risque qu’il soit moins bien classé avec un nouveau diagnostic. J’ai envoyé 50 euros à l’adresse indiquée sur le document, et quelques jours plus tard, mon diagnostic a été prolongé”, nous confie Saïd, 57 ans.

Tous affirment ne pas avoir confiance dans le DPE. La cause : un classement qui ne reflète souvent pas la réalité des performances énergétiques et les équipements du logement.

Améliorer la fiabilité du DPE : les propositions de réforme

Tous les acteurs s’accordent donc sur la nécessité de réformer en profondeur la réalisation du diagnostic.

 La Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM, comme UFC-Que Choisir, souhaitent que les réformes portent sur la profession de diagnostiqueur.

 En effet, toutes deux estiment que le pouvoir considérable que se sont vus attribuer les diagnostiqueurs immobiliers doit être contrebalancé par un meilleur encadrement de la profession.

 Pour remédier à cette situation, UFC-Que Choisir soumet 2 propositions :

  1. Rendre le diagnostic réalisé opposable au diagnostiqueur pour engager sa responsabilité sur les recommandations effectuées ;

  2. Revoir le système de certification pour s’assurer de la qualité du DPE.

Les propositions de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM :

  1. Renforcer la formation des diagnostiqueurs en proposant des formations initiales ;

  2. Renforcer le système de certification en proposant aux entrepreneurs une certification d’entreprise et une certification de personne ;

  3. Créer une autorité disposant du pouvoir de sanctionner les diagnostiqueurs en cas de DPE mal réalisé ;

  4. Encadrer les tarifs du DPE en prévoyant un tarif plancher garant de la qualité du diagnostic.

Rédigé par Lina Dinari Logo Linkedin

Lina est diplômée d'un Master en Droit de l'Université Panthéon de Paris. Après 4 ans passés chez LegalPlace, elle traduit aujourd’hui les actualités et problématiques de la gestion locative en contenus simples et de qualité pour le plus grand bonheur des bailleurs.

Que prévoit la réforme des passoires thermiques ?

Les lois Climat de 2019 et 2021 ont pour objectif de retirer progressivement du marché du logement les biens qualifiés de passoires thermiques :

  • Au 1er janvier 2023 : interdiction de louer un bien dont la consommation énergétique est supérieure à 450kWh/m2/an, ce qui recouvre la plupart des logements classés G ;

  • Au 1er janvier 2025 : interdiction de louer un logement classé G ;

  • Au 1er janvier 2028 : interdiction de louer un logement classé F ;

  • Au 1er janvier 2034 : interdiction de louer un logement classé E.

Le durcissement de la réglementation est évident : le gouvernement envisage également d’étendre cette interdiction aux locations saisonnières. En effet, les lois ne concernent en principe que les logements loués à titre de résidence principale. 

Comment savoir si un logement est qualifié de passoire thermique ?

Le terme de passoire thermique vise les logements les plus énergivores, peu performants en matière de consommation énergétique.

La performance énergétique d’un bien est déterminée grâce au classement établi par le DPE, allant de A pour les plus performants à G pour les plus énergivores.

La réalisation d’un DPE, déjà obligatoire à l’heure actuelle en devient d’autant plus importante, car elle détermine si le propriétaire bailleur est en droit de mettre en location son logement.

Ce diagnostic a été longtemps critiqué pour son manque de fiabilité et de précision, ce qui a conduit le gouvernement à en modifier les méthodes de calcul pour rendre disponible un nouveau DPE depuis le 1er novembre 2021.

Mais malgré ces correctifs, la réalisation du diagnostic et l’expertise des professionnels habilités pour l’effectuer font encore l’objet de nombreuses discussions et de méfiance.

UFC-Que Choisir dénonce la qualité des DPE

Un an après la réforme du DPE, UFC-Que Choisir a publié le 22 septembre 2022 une enquête sur sa pertinence en analysant 34 diagnostics réalisés sur 7 maisons localisées dans différentes régions, à raison de 4 à 5 diagnostics différents par maison.

L’association de défense des droits des consommateurs a pu relever certaines carences de la réglementation actuelle, notamment quant à la certification des professionnels habilités à réaliser les DPE.

Pour un même logement, UFC-Que Choisir souligne des écarts flagrants entre les différents diagnostics : 

  • Jusqu’à 3 classes d’écart pour un même bien : la même maison s’est vue attribuer la classe B par un diagnostiqueur, et la classe E par un autre ;

  • Recommandations de travaux énergétiques pour des installations déjà présentes ;
  • Différences sur la détermination de la principale source de déperdition de chaleur : pour un même bien, un diagnostiqueur estime que “les murs pèsent pour 49% dans la déperdition de chaleur quand l’un de ses concurrents indique qu’ils ne pèsent que pour 19%”.

La Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM répond à UFC-Que Choisir

Bien que la Chambre confirme le caractère inacceptable des différences entre les diagnostics, elle rappelle que le DPE constitue une simple estimation de la performance énergétique du logement, et non une étude thermique exhaustive.

À ce titre, elle estime que ce diagnostic s’est vu attribuer des pouvoirs trop importants au vu des possibles conséquences induites pour les propriétaires bailleurs.

La Chambre rappelle toutefois que la profession de diagnostiqueur gagne constamment en compétence depuis plus de 20 ans.

Elle impute les mauvais diagnostics réalisés au jeu de l’offre et de la demande dans un secteur dont les tarifs ne font l’objet d’aucun encadrement à l’heure actuelle.

Qu’en pensent les propriétaires bailleurs ?

“Je ne suis pas surprise”, déclare Brigitte, propriétaire bailleuse de 63 ans. “Mon mari et moi avons investi dans un logement neuf il y a 2 ans. Nous avions porté notre choix sur ce bien justement parce qu’il respectait les normes RT 2012 et qu’il était en principe performant sur le plan énergétique. Quelle ne fut pas notre surprise quand le DPE réalisé avant sa mise en location le classait C ! Ça ne collait pas avec les caractéristiques du logement”.

J’ai envoyé 50 euros à l’adresse indiquée sur le document, et quelques jours plus tard, mon diagnostic a été prolongé.

SaïdPropriétaire bailleur

Des bailleurs particuliers nous ont également avoué avoir joué du manque d’encadrement des diagnostics énergétiques. “Le DPE du logement que je louais arrivait bientôt à expiration et je ne voulais pas prendre le risque qu’il soit moins bien classé avec un nouveau diagnostic. J’ai envoyé 50 euros à l’adresse indiquée sur le document, et quelques jours plus tard, mon diagnostic a été prolongé”, nous confie Saïd, 57 ans.

Tous affirment ne pas avoir confiance dans le DPE. La cause : un classement qui ne reflète souvent pas la réalité des performances énergétiques et les équipements du logement.

Améliorer la fiabilité du DPE : les propositions de réforme

Tous les acteurs s’accordent donc sur la nécessité de réformer en profondeur la réalisation du diagnostic.

 La Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM, comme UFC-Que Choisir, souhaitent que les réformes portent sur la profession de diagnostiqueur.

 En effet, toutes deux estiment que le pouvoir considérable que se sont vus attribuer les diagnostiqueurs immobiliers doit être contrebalancé par un meilleur encadrement de la profession.

 Pour remédier à cette situation, UFC-Que Choisir soumet 2 propositions :

  1. Rendre le diagnostic réalisé opposable au diagnostiqueur pour engager sa responsabilité sur les recommandations effectuées ;

  2. Revoir le système de certification pour s’assurer de la qualité du DPE.

Les propositions de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM :

  1. Renforcer la formation des diagnostiqueurs en proposant des formations initiales ;

  2. Renforcer le système de certification en proposant aux entrepreneurs une certification d’entreprise et une certification de personne ;

  3. Créer une autorité disposant du pouvoir de sanctionner les diagnostiqueurs en cas de DPE mal réalisé ;

  4. Encadrer les tarifs du DPE en prévoyant un tarif plancher garant de la qualité du diagnostic.

Rédigé par Lina Dinari Logo Linkedin

Lina est diplômée d'un Master en Droit de l'Université Panthéon de Paris. Après 4 ans passés chez LegalPlace, elle traduit aujourd’hui les actualités et problématiques de la gestion locative en contenus simples et de qualité pour le plus grand bonheur des bailleurs.

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