Décryptage des frais d'agence en location et gestion locative

Agent_immobilier

Gérer un bien demande de plus en plus de connaissances juridiques et techniques. Aussi bien que certains bailleurs se posent la question de déléguer la gestion locative de leur bien à une agence immobilière.

Quel type de prestation proposent-elles et quels sont leurs honoraires ?

Les honoraires de mise en location

La mise en location représente le cœur de métier de nombreuses agences.

La prestation comprend :

  • La commercialisation du bien ;
  • La vérification et la sélection du dossier du locataire ;
  • L’organisation des visites ;
  • La rédaction du bail de location et la réalisation de l’état des lieux.

Plusieurs options peuvent être proposées comme l’organisation d’un shooting photo pour mieux mettre en valeur le logement et la mise en relation avec un diagnostiqueur.

Depuis l’instauration de la loi Alur, les honoraires ont été encadrés :

  • La sélection du dossier, l’organisation des visites et la rédaction du contrat ne peuvent être facturés plus de 13€/m² à Paris et Lille, 11€/m² en zone tendue et 8€/m² sur le reste du territoire.
  • L’établissement de l’état des lieux ne peut être facturé plus de 3€/m².
  • Le locataire ne peut jamais payer plus que le propriétaire pour les frais de mise en location.
Exemple

Vous êtes propriétaire d’un deux pièces de 43m² à Paris.

Si vous passez par une agence, il vous sera facturé pour la prestation complète au minimum 15€/m² soit 645€.

Sachez que ce montant sera dans la réalité plus élevé car la loi n’a pas instauré de plafond pour les propriétaires. Le coût est généralement d’un mois de loyer.

Comptez en moyenne un mois de loyer d’honoraires pour les frais de mise en location.

Les honoraires de gestion locative

Honoraires_gestion_locative

Lorsqu’un propriétaire confie la gestion de son bien à une agence, il lui délègue la relation avec le locataire et la gestion courante du logement, ces prestations incluent :

Ce sont les prestations habituellement proposées, mais elles peuvent varier d’une agence à l’autre.

Les honoraires couramment pratiqués varient de 8 à 12% TTC des loyers.

Durée et résiliation d’un mandat de gestion

La durée du mandat se calque généralement sur la durée du bail, 3 ans pour un bail vide, 1 an pour un bail meublé. La résiliation peut se faire en fin de mandat en respectant un préavis de 3 mois. Attention, certaines agences facturent des frais de résiliation pouvant aller jusqu’à 250€.

Focus sur les tarifs pratiqués à Paris

La hausse des loyers parisiens a rendu les agences immobilières très gourmandes quant à leurs honoraires. En effet, une étude datée de novembre 2017 établissait les honoraires de gestion à 12% en moyenne, avec de fortes disparités.

D’un quartier à l’autre, ces honoraires varient de 9% à 17.8% TTC. Ces honoraires comprennent il est vrai la mise en location, la gestion et l’assurance impayés.

La garantie loyers impayés (GLI)

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Hantise de tout propriétaire, les impayés sont en hausse de 35% ces dix dernières années. Plus de 120 000 demandes d’expulsion ont été déposées devant les tribunaux en 2016.

Un impayé, en dehors des coûts juridiques qu’il implique, marque le début d’une procédure pouvant s’éterniser 18 mois avant expulsion du locataire indélicat.

Sachant que certains d’entre eux sont déclarés insolvables à l’issue de la procédure judiciaire, le manque à gagner peut-être très élevé pour le propriétaire et le mettre dans une situation précaire si l’achat du bien a été financé par un crédit.

Face à cela, 20% des propriétaires souscrivent à une assurance contre les impayés, pour un coût allant de 2 à 3,5% du loyer.

Les options de l’assurance impayés
  • Le seuil de déclenchement : période de franchise / montant de l’impayé
  • Durée et plafond de la couverture : cela varie de 20 000 à 90 000€ selon la formule choisie
  • L’assistance juridique : montant des frais juridiques pris en charge
  • Les dégradations : couverture des dégradations dues à un mauvais comportement du locataire

Les frais supplémentaires

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En sus des honoraires de mise en location et de gestion, il est très fréquent que le mandat de gestion locative permette aux agences d’avoir les mains libres sur le choix des artisans qui interviendront en cas de réparations à la charge du propriétaire. En plus d’un tarif pas forcément des plus compétitifs, les agences pourront prendre une commission sur le montant des réparations.

En cas de travaux d’amélioration décidés par le propriétaire, les agences traditionnelles factureront également des frais de suivi, généralement entre 4 et 6% du montant des travaux.

Enfin, il peut être facturé des frais de résiliation à l’issue du mandat.

L’impact d’une rotation élevée sur les honoraires d’agence

A surface comparable, la location meublée ou la colocation peut avoir un rendement locatif de 10 à 30% plus élevé.

Attention cependant aux frais de commercialisation du bien, facturés par l’agence à chaque nouvelle mise en location, qui peuvent grever l’intérêt de passer par une agence traditionnelle.

En résumé

Confier sa gestion locative à une agence peut convenir à certains propriétaires. Manque de temps, de connaissance ou éloignement géographique peuvent expliquer ce choix. Cependant il n’est pas sans incidence sur le rendement locatif. En additionnant tous les honoraires, confier votre bien peut vous couter jusqu’à 20% des encaissements annuels.

C’est donc une décision à prendre en pleine connaissance de cause.

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