La restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à la signature du bail et que le propriétaire peut conserver à l’issue de la location pour pallier aux dettes locatives, c’est-à-dire en cas de dégradations ou d’impayés du locataire.
A la sortie du locataire et en fonction de la situation, tout ou partie de cette somme lui est restituée.
Intéressons-nous à son fonctionnement et à ses modalités de restitution.
Le versement du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est versé à la signature du contrat, qui peut avoir lieu le jour de l’état des lieux ou avant. Dans tous les cas, c’est la signature du bail qui permet au propriétaire de demander le versement du dépôt de garantie.
Le montant qui peut être demandé varie selon le type de location. Il sera au maximum d’un mois de loyer hors charge en location vide, et de deux mois de loyer hors charge en location meublée.
Un statut d’étudiant ou le fait que le logement soit une colocation n’impactera donc pas le montant que le propriétaire peut demander.
Si vous demandez à ce que le loyer vous soit payé d’avance chaque trimestre, vous ne pourrez pas demander de dépôt de garantie.
La loi établit à deux mois maximum le nombre de loyers payables d’avance si vous souhaitez demander un dépôt de garantie.
La restitution du dépôt de garantie
L’état des lieux est le meilleur allié de chaque partie car il permet une description objective de l’état du logement. Il doit être établi contradictoirement en présence du propriétaire (ou son représentant) et du locataire.
Si les deux parties sont en désaccord, elles peuvent faire appel à un huissier dont le constat s’imposera.
Les délais de restitution du dépôt de garantie
Dès lors que l’état des lieux de sortie ne fait pas apparaitre de différences avec celui d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans le mois qui suit le départ du locataire.
Si l’état des lieux de sortie fait apparaitre des différences, le propriétaire a 2 mois pour restituer le dépôt de garantie, le temps de faire les devis des réparations nécessaires.
Si vous restituez le dépôt de garantie en retard, une majoration de 10% s’applique pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Exemple : Le locataire a quitté les lieux de 23 février. Le dépôt de garantie était de 800€. L’état des lieux de sortie n’a pas fait apparaitre de différences avec l’état des lieux d’entrée. Le propriétaire a donc jusqu’au 23 mars pour reverser au locataire la totalité du dépôt.
Si le versement au locataire a lieu le 24 mars, la loi applique la majoration de 10%, le propriétaire devra donc verser 880€.
Retenue pour défaut d’entretien
Le locataire est responsable de l’entretien courant du logement et des petites réparations, ce que la loi appelle les « réparations locatives ». S’il est constaté un défaut d’entretien lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire fera procéder aux réparations, aux frais du locataire.
Sachez que si vous souhaitez faire vous-même les réparations, vous ne pourrez que facturez les équipements et matériaux que vous aurez utilisés, et pas le temps de main d’œuvre.
Retenue pour cause de dégradations
Un parquet éraflé, une vitre brisée, un lavabo abimé…Vous vous rendez compte lors de l’état des lieux de sortie que le locataire a dégradé votre logement.
En comparant l’état des lieux de sortie avec celui d’entrée vous pourrez acter objectivement des dégradations causées par le locataire et retenir tout ou partie de son dépôt de garantie pour procéder aux réparations, devis et factures des artisans à l’appui.
C’est une cause majeure de conflit à la sortie du locataire. La loi prévoit en effet que le locataire ne peut être tenu responsable des dégradations dès lors qu’elles relèvent de l’usure normale du logement dû au temps qui passe (la vétusté) et qu’il a par ailleurs fait un usage normal du bien loué.
La loi entretient un certain flou sur ce terme, nous vous aidons à y voir plus clair dans cet article dédié.
Retenue pour loyers impayés
Il est vrai qu’en cas d’impayés, le dépôt de garantie est souvent insuffisant.
D’où l’importance de bien sélectionner son locataire, de faire appel à une caution solidaire, et de compléter le cas échéant avec une garantie contre les loyers impayés.
Il arrive cependant que le locataire paye son dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie. Même si cela est interdit, étant donné qu’il vous aura déjà donné congé, si la situation se présente, gardez simplement le montant correspondant au dernier loyer impayé, calculé au prorata de la présence du locataire dans le logement.
Retenue pour régularisation des charges
En copropriété, une partie des charges facturées au propriétaire sont récupérables auprès du locataire.
Si le propriétaire a opté pour le régime des charges au réel, il peut conserver jusqu’à 20% du montant du dépôt de garantie, en attendant la clôture des comptes annuels de la copropriété. Ce montant lui permet de régulariser les charges. Il est néanmoins possible de solder immédiatement les charges si locataire et propriétaire trouvent un accord amiable.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si le propriétaire a souscrit à une assurance contre les impayés ?
L’assurance contre les loyers impayés viendra en complément, pour couvrir les impayés et dégradations supérieurs au dépôt de garantie. Les deux dispositifs se complètent donc.
Attention, certaines assurances ne couvrent que les loyers impayés et pas les dégradations ou frais juridiques associés aux procédures.
Que devient le dépôt de garantie en cas de vente du logement ?
Si vous décidez de mettre en vente votre bien, le bail sera transféré automatiquement au futur acquéreur. Pas besoin de nouveau contrat ou d’avenant donc.
Transférez-lui le dépôt de garantie, le nouveau propriétaire étant de fait tenu de respecter les obligations du bail, dont la restitution du dépôt de garantie au départ du locataire.
Prévenez également le locataire de la situation et communiquez-lui les coordonnées du nouveau bailleur afin qu’il puisse lui payer le loyer.
Que devient le dépôt de garantie si le logement est sous mandat de gestion ?
De même que lors d’une vente, le bail suit son cours, c’est l’interlocuteur qui change pour le locataire.
Si vous décidez de résilier le mandat de gestion en cours de bail, le gestionnaire vous rendra le dépôt de garantie et vous en gérerez la restitution au départ du locataire.
Si vous confiez votre bien en cours de bail, vous transférerez le dépôt de garantie au gestionnaire qui décidera de ses modalités de restitution lors du départ du locataire.
Colocation : que devient le dépôt de garantie au départ d’un colocataire ?
En cas de bail unique, si un des colocataires quitte le logement en cours de bail, il ne pourra récupérer son dépôt de garantie qu’à la fin du bail. Il est cependant assez fréquent que le locataire entrant donne son dépôt de garantie au locataire qu’il remplace.
En cas de bail individuel, la colocation n’impacte pas les modalités de restitution du dépôt de garantie.