Ce qu'il faut retenir
Les bailleurs LMNP au micro-BIC profitent d'un abattement forfaitaire réduisant les revenus imposables.
Le taux d'abattement varie selon la nature de la location.
Le bailleur perd ces abattements lorsqu'il bascule au régime réel d'imposition.
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Quelle est votre question précise ?
En LMNP, lorsque les recettes locatives sont déclarées sous le régime micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur les loyers perçus. Cet abattement couvre en principe toutes les charges liées à la location, sans que le bailleur ait à les détailler. Grâce à ce dispositif, le bailleur est uniquement imposé sur une partie des loyers encaissés. Toutefois, le taux d’abattement et les conditions d’accès au micro-BIC varient selon le type de location meublée et peuvent évoluer avec la législation.
Comment fonctionne l’abattement LMNP au micro-BIC ?
L’abattement forfaitaire s’applique uniquement lorsque le loueur relève du régime micro-BIC.
Sous ce régime, le loueur déclare le montant brut des loyers encaissés. L’administration fiscale applique ensuite automatiquement un abattement destiné à couvrir les charges liées à la location du bien, à savoir :
- Les frais d’entretien et de réparation ;
- La taxe foncière ;
- Les primes d’assurance ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les frais de gestion et d’administration.
L’abattement forfaitaire se substitue à la déduction des charges réelles. Les dépenses supportées par le loueur ne peuvent donc pas être déduites séparément.
Cet abattement ne peut pas être inférieur à 305 €, même lorsque les recettes locatives sont faibles.
Le contribuable est ensuite imposé uniquement sur la part restante des recettes locatives.
Exemple
Un bailleur loue un appartement meublé et relève du régime micro-BIC. Il a encaissé 10 000 € de loyer sur l'année.
Sous ce régime, le propriétaire doit déclarer le montant brut des loyers, soit 10 000 €.
L’administration fiscale applique ensuite l’abattement forfaitaire de 50 % (cas classique de la location meublée classique).
- Recettes déclarées : 10 000 €
- Abattement forfaitaire (50 %) : 5 000 €
L’administration considère que ces 5 000 € couvrent les charges (entretien, taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt, frais de gestion…).
Le bailleur est donc imposé uniquement sur la moitié restante :
- Revenu imposable : 5 000 €
Même si le bailleur a payé 7 000 € de charges réelles, il ne peut pas déduire ce montant réel, car l’abattement forfaitaire remplace la déduction des charges.
Quel est le taux d'abattement applicable en LMNP ?
Le taux d’abattement applicable dépend du type de location meublée exercée.
| Type de location meublée | Taux d'abattement |
|---|---|
| Location meublée longue durée | 50 % |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % |
Ces taux sont appliqués automatiquement par les services fiscaux lors du calcul du revenu imposable.
Ainsi, lorsque le taux est fixé à 50 %, seule la moitié des loyers perçus est retenue pour déterminer la base imposable.
Quelles sont les conditions pour bénéficier d'un abattement et rester au micro-BIC ?
Pour continuer à bénéficier du régime micro-BIC et de l’abattement forfaitaire, les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser les seuils suivants.
| Type de location meublée | Plafond micro-BIC 2026 |
|---|---|
| Location meublée longue durée | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé / chambre d’hôtes | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € |
Ces seuils s’apprécient sur le montant total des loyers encaissés au cours de l’année, charges comprises.
Lorsque ces montants sont dépassés pendant deux années consécutives, le loueur relève automatiquement du régime réel d’imposition.
Attention !
Le régime d'imposition ne doit pas être confondu avec le statut de LMNP. Même si le bailleur passe au LMP en raison d'un dépassement de seuil, il peut rester au micro-BIC si le plafond prévu n'a pas été dépassé.
Le propriétaire peut opter volontairement pour le régime réel, même lorsque les recettes locatives restent inférieures aux plafonds indiqués plus haut. Cette option est valable pour une durée minimale de deux ans et se reconduit tacitement tant qu’elle n’est pas dénoncée.
Dans quels cas l'abattement LMNP est-il avantageux ?
L'abattement forfaitaire octroyé par le régime micro-BIC est avantageux lorsque les charges réelles restent inférieures à 50% des loyers encaissés.
Cela est notamment le cas lorsque :
- Le bien a déjà été entièrement payé (sans intérêts d’emprunt) ;
- Il s'agit d'un logement récent nécessitant peu de travaux ;
- Le bailleur assure lui-même la gestion locative.
Dans ces situations, l’abattement forfaitaire de 50 % couvre efficacement les dépenses liées à la location.
Dans quels cas l'abattement LMNP n'est-il plus avantageux ?
L'abattement forfaitaire accordé par le régime micro-BIC n'est plus avantageux lorsque les charges réelles représentent plus de 50 % des recettes locatives.
Le régime réel est habituellement préférable lorsque :
- L'acquisition du bien a été financée par un emprunt ;
- Le logement nécessite des travaux importants (rénovation, remise aux normes, remplacement d’équipements) ;
- Le bailleur supporte des frais de gestion significatifs (agence immobilière, comptable, conciergerie en location saisonnière).
Quels changements pour l’abattement LMNP depuis 2025 ?
La fiscalité de la location meublée a été modifiée par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, souvent appelée loi Le Meur, qui vise à renforcer la régulation des meublés de tourisme.
Cette réforme a introduit plusieurs ajustements concernant la fiscalité des locations meublées touristiques et les conditions d’application du régime micro-BIC.
L’objectif du législateur est de mieux encadrer la location de courte durée, accusée dans certaines zones de réduire l’offre de logements destinés à la résidence principale.
Baisse du taux d’abattement pour les meublés de tourisme non classés
Depuis l’entrée en vigueur de la réforme, le taux d’abattement applicable aux meublés de tourisme non classés a été réduit.
Alors qu’il pouvait auparavant atteindre 50 %, l’abattement est désormais fixé à 30 % des recettes locatives lorsque le loueur relève du régime micro-BIC.
Cette évolution diminue l’avantage fiscal dont bénéficiaient certaines locations de courte durée, notamment celles proposées sur les plateformes de location touristique.
Modification des seuils du régime micro-BIC
La réforme a également modifié les seuils de recettes permettant de bénéficier du régime micro-BIC, en particulier pour les meublés de tourisme non classés.
Ces locations sont désormais soumises à un plafond de recettes plus bas, ce qui limite l’accès au régime micro-BIC pour ce type d’activité.
Lorsque ces seuils sont dépassés, le loueur bascule vers le régime réel d’imposition, qui implique une comptabilité plus détaillée, mais permet la déduction des charges et des amortissements.
Conséquences de la réforme pour les loueurs
Ces évolutions réduisent l’intérêt du régime micro-BIC pour certains propriétaires réalisant de la location touristique.
Dans certaines situations, notamment lorsque les charges liées au bien sont importantes, le régime réel devient plus avantageux.
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SOMMAIRE
- Fonctionnement de l'abattement LMNP
- Taux d'abattement applicable en LMNP
- Conditions pour bénéficier d'un abattement au micro-BIC
- Cas où l'abattement LMNP est avantageux
- Cas où l'abattement LMNP n'est plus avantageux
- Changements touchant l'abattement LMNP depuis 2025
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