Quelles sont les aides pour payer ses charges de copropriété ?

Tous les trimestres, le syndic de copropriété, adresse un appel de fonds à l'ensemble des copropriétaires. Celui-ci permet de couvrir les dépenses courantes ainsi que les travaux éventuellement votés en assemblée générale. Il arrive également que des appels de fonds exceptionnels aient lieu pour couvrir des travaux non planifiés.

C'est grâce au paiement des charges que la copropriété peut fonctionner. Par conséquent, tout copropriétaire est tenu au paiement des appels de fonds. À défaut, la copropriété ne peut fonctionner correctement, en ne parvenant pas à couvrir ses dépenses.

Lorsque le copropriétaire défaillant est de bonne foi, il dispose de plusieurs recours pour tenter de régulariser sa situation auprès du syndic. 

Les facilités de paiement pour la réalisation de travaux d'amélioration

Dans certains cas, les copropriétaires peuvent bénéficier de facilités de paiement pour régler leurs charges auprès du syndic. L'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la quote-part de ces charges peut être étalée dans le temps. Le montant de cette dernière pouvant être réparti sur 10 ans.

Cela concerne uniquement le paiement des charges liées aux travaux d'amélioration votés en assemblée générale. Les travaux éligibles sont ceux votés en assemblée générale à la majorité de l'article 25 et qui concernent :

• La transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants ;
• L'ajout d'éléments nouveaux ;
• L'aménagement ou la création de locaux communs.

Les copropriétaires éligibles à cette facilité de paiement sont ceux qui :

• Ont voté contre les travaux concernés lors de l'assemblée générale des copropriétaires ;
• Se sont abstenus ;
• Étaient absents et non représentés lors de l'AG.

Pour faire valoir son droit aux facilités de paiement, le demandeur doit contester le Procès-verbal d'assemblée générale dans un délai de deux mois après sa notification par le syndic.

La souscription d'un emprunt collectif pour payer les charges de copropriété

Lorsqu'ils ne sont pas éligibles aux facilités de paiement, les copropriétaires peuvent demander la souscription à un emprunt collectif. Il s'agit d'un prêt à taux avantageux destiné à payer les travaux réalisés dans la copropriété. Cet emprunt collectif est réalisé au nom du syndicat des copropriétaires, pour le compte d'un ou de plusieurs copropriétaires demandeurs.

Cette solution permet au syndic d'éviter les blocages liés au défaut de paiement des charges au sein de la copropriété. Voici la procédure à suivre pour mettre en place un emprunt collectif :

• Accord à la décision de souscrire l'emprunt collectif voté à l'unanimité en assemblée générale sauf si l'emprunt ne bénéficie qu'à certains copropriétaires. Dans ce cas, la décision de souscription est votée à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés.
• Chaque participant à l'emprunt doit se manifester auprès du syndic et indiquer le montant qu'il souhaite emprunter, dans la limite de sa quote-part dans la dépense concernée ;
• Sollicitations de différentes banques par le syndic, celles-ci possédant chacune leurs propres critères d'attribution ;
• Signature du contrat de prêt par le syndic, dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale ;
• Établissement d'un échéancier par le syndic, fixant les appels de fonds pour financer les taux d'intérêt et le montant de l'emprunt par les seuls copropriétaires souscripteurs.

Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL)

Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) est une aide financière créée en 1990 et gérée par les Conseils départementaux. Le FSL est destiné aux ménages disposant de faibles ressources financières et en proie à des difficultés liées à leur logement. Il peut être versé sous forme de prêt à rembourser ou d'une subvention non remboursable pour financer les frais liés : 

• À l'installation dans le logement ;
• Au maintien dans le logement.

C'est dans ce dernier cas, que les copropriétaires défaillants peuvent être éligibles au versement du FSL. L'ensemble des revenus du ménage demandeur est pris en compte pour le calcul du FSL, bien que chaque département fixe ses propres critères d'attribution. Pour en faire la demande, il faut se rapprocher de l'ADIL ou des services du département concerné.

Le recouvrement des charges incombe au syndic de copropriété. Lorsqu'un copropriétaire est en retard ou en défaut de paiement des charges, le syndic doit intervenir pour intenter une procédure de recouvrement du montant du. Ce dernier dispose de plusieurs possibilités de recours selon le stade et le montant de l'impayé de charges :

• Adresser une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Cette lettre de rappel doit être adressée en lettre recommandée avec accusé de réception ou délivrée par un huissier de justice. Lorsque le copropriétaire n'a pas régularisé sa dette auprès du syndic, un mois après la réception de la mise en demeure, des intérêts de retard s'appliquent ;
• À l’issue de ce délai, une lettre de rappel est adressée pour proposer un règlement à l'amiable avant poursuites judiciaires. Lorsque la procédure de recouvrement concerne une dette inférieure à 5 000 €, le syndic peut faire appel à un conciliateur. Au-delà de ce montant ou lorsque la mise en demeure n'a pas été suivie d'effet, le syndic engage la procédure de recouvrement.
• À défaut de régularisation de l’impayé de charges après les actions précédentes, le syndic peut demander l'hypothèque des lots tenus par le copropriétaire défaillant. Ce recours du syndic peut mener à la vente des lots pour rembourser les impayés de charges.

La santé financière d'une copropriété repose sur le paiement intégral des charges par le syndicat des copropriétaires. Lorsqu'un ou plusieurs copropriétaires sont défaillants, l'équilibre financier de l'immeuble est rompu. Cela peut avoir de lourdes conséquences, pouvant mener à une procédure de carence.

Lorsqu'elle arrive à terme, cette procédure peut mener à la désignation d'un administrateur provisoire par le tribunal judiciaire. Celui-ci est tenu de procéder à la liquidation des dettes et d'engager les travaux urgents de mise en sécurité. À noter que la procédure de carence pour raisons financières peut mener à l'expropriation des copropriétaires. Ces derniers ne pouvant plus régler leurs charges, l'immeuble pourra être saisi à l'initiative du préfet.