Ce qu'il faut retenir
L’amortissement LMNP au régime réel permet de réduire les impôts en comptabilisant la perte de valeur du logement et du mobilier.
Le montant amorti chaque année dépend de la valeur des biens concernés, de leur nature et de leur durée de vie théorique.
L’amortissement est enregistré chaque année et peut faire l'objet d'un contrôle de la part de l'administration fiscale.
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Quelle est votre question précise ?
L’amortissement constitue l’un des plus gros avantages du loueur meublé non professionnel (LMNP) au régime réel. Il permet d’enregistrer la perte de valeur du logement et du mobilier au fil du temps, et de réduire ainsi directement le résultat imposable sans qu’aucune sortie d’argent ne soit nécessaire. Ce principe s’appuie sur les règles comptables du régime BIC. Il fait partie du fonctionnement normal d’une activité de location meublée, même lorsqu’elle est exercée par un particulier.
Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?
Conditions pour pratiquer l'amortissement
L’amortissement n’est possible que si deux conditions sont réunies :
- Le bailleur a opté pour le régime réel simplifié ;
- Le bien concerné est inscrit à l'actif de l'activité LMNP.
Cette inscription permet de séparer les biens amortissables des dépenses déductibles immédiatement. Elle marque l’entrée du bien dans l’activité et déclenche le début du calcul des dotations annuelles.
Exemple
Un canapé de 900€ destiné à être utilisé plusieurs années doit être inscrit à l’actif et amorti. À l’inverse, un luminaire de 25€ est considéré comme une dépense courante. Il est déduit immédiatement, car sa durée d’utilisation ne justifie pas un amortissement.
Les biens concernés
Seuls les éléments qui s’usent réellement dans le temps peuvent être amortis. Sont concernés :
- Le bâti, à l’exclusion du terrain ;
- Les travaux immobilisés lorsqu’ils améliorent durablement le logement ;
- Le mobilier et les équipements durables mis à disposition du locataire.
Chaque catégorie respecte une durée d’utilisation cohérente avec les pratiques comptables admises.
Pour un bien immobilier, la distinction entre le terrain et la construction est indispensable, car le terrain ne s’use pas et ne peut jamais être amorti.
Pour le mobilier, seuls les éléments durables sont amortis.
Une table à 650 € ou un matelas à 1 000 € sont amortis sur plusieurs années, tandis que les petites fournitures sont directement enregistrées en charges.
Cas des biens déjà détenus ou des biens sans facture
Un logement déjà détenu ou reçu en héritage par donation peut être amorti dès son entrée dans l’activité. L’amortissement ne dépend pas de la date d’acquisition, mais de la date à laquelle le bien est réellement affecté à la location meublée.
Lorsque le prix d’origine ne correspond plus au marché (acte ancien), la base amortissable repose sur la valeur vénale du bien au moment de son apport dans l’activité. Cette valeur doit pouvoir être justifiée par des références objectives au jour de la mise en location.
Exemple
Un logement acheté 120 000€ il y a vingt ans et estimé aujourd’hui à 240 000€ sera amorti sur cette valeur actuelle, après ventilation entre terrain et bâti.
La valeur vénale doit être appuyée par des éléments objectifs (annonces comparables, bases notariales, estimations professionnelles ou expertise immobilière). Ces références peuvent être exigées par les services fiscaux en cas de contrôle, notamment lorsque l’écart entre le prix d’origine et la valeur retenue est conséquent.
Comment calculer l’amortissement LMNP ?
Pour calculer l’amortissement LMNP, il faut déterminer la valeur amortissable, choisir la durée d’utilisation, appliquer le calcul annuel puis vérifier les limites d’imputation et le prorata de la première année.
Définir la valeur amortissable
La valeur amortissable comprend uniquement le bâti, les travaux immobilisés et le mobilier durable. Le terrain en est toujours exclu, car il ne se déprécie pas.
Exemple
Pour un appartement acquis à 180 000€ dont la part du terrain est estimée à 20 %, la base amortissable est de :
180 000 × 0,80 = 144 000€.
Pour le mobilier, seuls les éléments destinés à un usage durable sont immobilisés et amortis. Une machine à laver à 520 € ou une armoire à 780 € suivent un plan d’amortissement pluriannuel, tandis que les petites fournitures (ustensiles, accessoires, éléments de faible valeur) sont directement enregistrées en charges.
Fixer les durées d’utilisation
Les durées d’amortissement doivent refléter l’usage réel des biens et respecter les pratiques comptables couramment admises :
- Immeuble : 20 à 40 ans ;
- Installations techniques (électricité, chauffage, plomberie, ventilation) : 10 à 15 ans ;
- Mobilier : 5 à 10 ans ;
- Électroménager : 5 à 7 ans ;
- Literie : environ 6 ans.
Exemple
Si la base amortissable du bâti est de 144 000€ et que la durée retenue est de 30 ans, la dotation annuelle sera de :
144 000 / 30 = 4 800€.
Cette durée permet d'étaler l’amortissement sur 30 exercices comptables et fixe la charge constatée chaque année. Pour d’autres catégories de biens, la durée retenue est plus courte, ce qui conduit mécaniquement à des dotations annuelles plus élevées.
Ces durées ne sont pas figées. Un immeuble récent, bien isolé et conforme aux normes actuelles, peut justifier une durée plus longue qu’un bien ancien nécessitant plusieurs rénovations. À l’inverse, un mobilier très sollicité dans une location saisonnière peut exiger une durée plus courte que dans une location étudiante ou classique.
Appliquer la méthode linéaire
L’amortissement LMNP utilise la méthode linéaire. Elle consiste à répartir une charge identique chaque année pendant toute la durée d’utilisation retenue. Contrairement à d’autres méthodes comptables (comme l’amortissement dégressif utilisé dans certaines activités professionnelles), elle assure une répartition stable et prévisible des charges.
La formule est la suivante :
Amortissement annuel = Valeur amortissable / Durée d’utilisation
Exemple
Pour un équipement de 6 000€ amorti sur 6 ans, la dotation sera de 1 000€ par an. La charge reste donc identique chaque année, même si la valeur réelle du bien diminue plus vite. Cette stabilité favorise une gestion régulière du résultat comptable et limite les variations d’un exercice à l’autre.
Vérifier la limite d’imputation
L’amortissement ne peut pas créer de déficit. Le montant réellement déductible est limité à la différence positive entre les loyers perçus et les autres charges de l’année.
Exemple
- Loyers : 12 000€ ;
- Charges (entretien, assurances, taxe foncière, intérêts) : 9 200€ ;
- Amortissement théorique : 6 000€.
Le plafond d’imputation s'élève donc à :
12 000 − 9 200 = 2 800€.
Seuls 2 800€ d’amortissement peuvent être déduits cette année. Le reste, soit 3 200€, est conservé en report et pourra être utilisé les années suivantes, tant que l’activité de location meublée continue.
Appliquer le prorata temporis la première année
Lorsque la mise en location intervient en cours d’année, l’amortissement doit être ajusté en fonction du nombre de mois réellement exploités.
Exemple
Si la dotation annuelle prévue est de 4 200€ et que la mise en location a lieu le 1er octobre (3 mois d’activité sur l'année), la dotation de la première année sera limitée à :
4 200 × 3 / 12 = 1 050€.
Cet ajustement permet de ne comptabiliser que la période effective d’utilisation du bien.
Respecter les règles fiscales propres à l’amortissement
Pour que l’amortissement produise ses effets fiscaux, certaines règles spécifiques doivent également être respectées.
L’amortissement s’applique uniquement lorsque le bailleur relève du régime réel en BIC. Il n’existe pas en micro-BIC, où seule une déduction forfaitaire est appliquée sur les recettes.
Au régime réel, l’amortissement réduit le revenu imposable, mais il ne peut pas créer un déficit imputable au revenu global.
Si les loyers ne couvrent pas totalement l’amortissement, la partie non utilisée est conservée en réserve et pourra être déduite les années suivantes, sans limite de durée, tant que la location meublée continue.
Attention !
Depuis la loi de finances pour 2025 (applicable depuis le 1er janvier 2025), les amortissements effectivement déduits doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du logement. Cette réintégration augmente la base imposable, sauf exception prévue pour certains logements situés dans des résidences de services (résidences étudiantes, EHPAD, résidences seniors…).
Comment intégrer l’amortissement LMNP dans la comptabilité ?
L’amortissement doit être enregistré chaque année dans la comptabilité de l’activité. Il apparaît comme une charge calculée selon le plan défini lors de l’inscription du bien à l’actif. Cette écriture constate la perte de valeur théorique du bien sans générer de dépense réelle pendant l’exercice.
Enregistrer les amortissements chaque année
Chaque immobilisation possède son propre plan d’amortissement.
L’écriture annuelle comprend deux lignes :
- Une dotation aux amortissements enregistrée en charge ;
- Un amortissement cumulé au passif, qui suit l’évolution de la perte de valeur du bien au fil des années.
Exemple
Un bien inscrit à l’actif avec une dotation annuelle de 2 400€ génère la même charge chaque année, même si aucune dépense n’est effectuée. La valeur nette comptable diminue progressivement à mesure que l’amortissement cumulé augmente, jusqu’à atteindre la valeur amortissable totale.
Mettre à jour le tableau des immobilisations
Le tableau des immobilisations recense l’ensemble des biens amortissables, leur valeur d’entrée, leur durée d’utilisation et le montant amorti chaque année.
Il permet notamment d’identifier :
- La valeur initiale du bien ;
- La part déjà amortie ;
- La valeur nette comptable restante, encore amortissable.
Exemple
Une table inscrite pour 800 € et amortie sur 8 ans affichera, après deux exercices, un amortissement cumulé de :
800 / 8 × 2 = 200 €
La valeur nette comptable figurant au tableau sera alors de 600 €.
Mesurer l’impact sur le résultat de l’activité
La dotation aux amortissements diminue le résultat comptable annuel. Elle réduit la base imposable sans générer de dépense réelle.
Exemple
Si l’activité génère :
- 9 600 € de loyers,
- 4 200 € de charges (entretien, assurances, taxe foncière, intérêts),
- 3 000 € d’amortissement annuel,
le résultat imposable devient :
9 600 − 4 200 − 3 000 = 2 400 €.
L’amortissement permet donc de réduire fortement le bénéfice imposable, voire de le neutraliser.
Le plan d’amortissement doit être justifiable. L’Administration peut demander la preuve de la ventilation entre terrain et bâti, des durées retenues et des valeurs inscrites à l’actif. Ces éléments doivent reposer sur des références concrètes (annonces comparables, expertises, barèmes professionnels, factures). Une durée irréaliste ou une ventilation non documentée peut entraîner une rectification.
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SOMMAIRE
- Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?
- Comment calculer l’amortissement LMNP ?
- Comment intégrer l’amortissement LMNP dans la comptabilité ?
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