Ce qu'il faut retenir
La CFE est due si la location est exercée de façon régulière, même avec des loyers modestes.
Le bailleur LMNP profite d'une exonération si la location est occasionnelle ou s'il loue une pièce de sa résidence principale.
Le montant de la CFE varie d'une commune à l'autre et dépend du taux d'imposition fixée par la collectivité.
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Quelle est votre question précise ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) est souvent envisagée comme une activité patrimoniale. Sur le plan fiscal, elle relève pourtant d’un régime applicable aux activités économiques, et peut entraîner l’assujettissement à la cotisation foncière des entreprises (CFE). L’application de la CFE ne dépend pas du seul statut du bailleur. Elle s’apprécie au regard des conditions d’exercice de l’activité, de la nature des locations pratiquées et, le cas échéant, des décisions adoptées par les collectivités territoriales.
Le bailleur LMNP doit-il payer la CFE ?
La cotisation foncière des entreprises s’applique aux personnes qui exercent une activité à titre habituel une activité indépendante. En location meublée, l’administration fiscale impose les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À ce titre, l’activité entre dans le champ de la CFE dès lors qu’elle présente un caractère habituel.
Il n’existe pas de seuil minimum de loyers. Une mise en location régulière peut suffire, y compris pour un seul logement et même lorsque les recettes restent modestes.
La location de courte durée sur des plateformes en ligne entraîne, dans la majorité des cas, l’assujettissement à la CFE, sauf exonération applicable dans la commune concernée.
Lorsqu’un propriétaire loue plusieurs logements situés dans des communes différentes, il peut être redevable d’une cotisation foncière des entreprises dans chacune de ces communes.
Exemple
Un bailleur détient un appartement à Nice et un autre à Antibes.
Chaque logement étant situé dans une commune différente, une CFE peut être due dans chacune d’elles, selon les bases et les taux votés localement.
Dans quels cas le bailleur LMNP est-il exonéré de CFE ?
Une exonération de CFE est prévue lorsque la location meublée porte sur une partie de la résidence principale du bailleur, conformément à l’.
L’exonération s’applique dans trois situations :
- En cas de location ponctuelle et non répétée (« location accidentelle ») ;
- Lorsque des pièces de la résidence principale sont louées comme résidence principale du locataire, à condition qu’elles restent intégrées au logement du bailleur et que le loyer soit raisonnable ;
- Pour les locations meublées portant sur tout ou partie de l’habitation personnelle (y compris les meublés classés), sauf si la commune ou l’EPCI a décidé de supprimer cette exonération par délibération.
Exemple
Un propriétaire loue une chambre meublée dans l’appartement qu’il occupe à titre de résidence principale. La chambre reste intégrée au logement et le loyer pratiqué correspond aux prix du marché local.
Dans ce cas, les conditions prévues par l’article 1459, 2° du Code général des impôts sont réunies. La CFE n’est pas due.
En revanche, si le bien loué constitue un logement indépendant, même situé dans le même immeuble que la résidence principale, il ne s’agit plus d’une partie de l’habitation personnelle au sens du texte. L’exonération ne s’applique pas.
Comment fonctionne la CFE pour un loueur en meublé non professionnel ?
La cotisation foncière des entreprises est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du local utilisé pour l’activité de location meublée.
Lorsque cette valeur est faible, l’imposition repose sur une base minimale fixée par la commune ou l’EPCI, dans les limites prévues par les articles 1467 et 1647 D du Code général des impôts.
Le montant dû dépend donc :
- De la base retenue (valeur locative ou base minimale) ;
- Du taux voté par la collectivité.
Lorsque les recettes annuelles n’excèdent pas 5 000€, une exonération de cotisation minimale peut s’appliquer, sous conditions.
Exemple
En 2025, pour un loueur percevant 8 000 € de recettes et soumis à une base minimale de 500 € :
- À Paris (taux 17,86 %) : 500 € × 17,86 % = 89,30 €
- À Marseille (taux 34,12 %) : 500 € × 34,12 % = 170,60 €
Pour un même niveau de recettes, le montant de la CFE peut presque doubler selon la commune où se situe le logement.
Fonctionnement de la CFE pendant les premières années en LMNP
En application de l’article 1478 du Code général des impôts :
- La CFE n’est pas due au titre de l’année de création de l’établissement : un loueur qui débute une activité de location meublée en 2026 ne paiera donc pas de CFE pour l’année 2026 ;
- L’année suivante, la base d’imposition peut être réduite de moitié : la première année effectivement imposée bénéficie ainsi d’un abattement de 50 % sur la base retenue.
La CFE n’est pas calculée au prorata des mois d’activité. L’exonération s’applique pour toute l’année de création. L’imposition commence au 1er janvier de l’année suivante, selon la situation existante à cette date.
En pratique, débuter en début d’année permet ainsi d’exploiter plus longtemps sans CFE avant la première imposition.
Démarches et paiement de la CFE en LMNP
Au début d’une activité de location meublée, le bailleur doit effectuer une déclaration sur le guichet unique de l’INPI. Cette formalité entraîne l’immatriculation de l’activité et l’attribution d’un numéro SIRET.
Une déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises doit ensuite être déposée au moyen du , via l’espace professionnel sur impots.gouv.fr, auprès du service des impôts des entreprises compétent.
Cette déclaration doit être transmise au plus tard le 31 décembre de l’année de création de l’activité. À défaut, l’Administration peut procéder à une taxation d’office sur la base minimale applicable dans la commune.
La CFE devient exigible à compter de la deuxième année civile. L’avis d’imposition est mis en ligne chaque année, en principe à l’automne, dans l’espace professionnel. Le paiement intervient en décembre. Une option pour la mensualisation est possible.
Le bailleur est-il redevable de CFE en cas de vacance locative ou de cessation d'activité ?
La vacance locative ne suffit pas à exclure la cotisation foncière des entreprises.
La CFE est appréciée au regard de la situation existant au 1er janvier de l’année d’imposition. Si l’activité de location meublée existe à cette date, la CFE est due pour l’année entière, même en l’absence de loyers perçus.
Exemple
Un logement n’est plus loué depuis octobre 2025, mais le bailleur maintient l’activité et continue de proposer le bien à la location. Au 1er janvier 2026, l’activité n’est pas déclarée comme cessée. La CFE est donc due pour 2026.
En revanche, si l’activité est effectivement cessée et déclarée avant le 31 décembre, aucune CFE n’est due pour l’année suivante.
Le bailleur LMNP peut-il contester l'avis CFE ?
En cas d’erreur sur l’avis de CFE, le bailleur peut déposer une réclamation auprès de l’administration fiscale.
La contestation peut notamment porter sur :
- La base d’imposition retenue (valeur locative cadastrale ou base minimale appliquée) ;
- L’existence de l’activité au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- L'absence de prise en compte d’une exonération légale ou locale ;
- Une erreur concernant la commune d’imposition ou le nombre de logements retenus.
La réclamation doit être adressée par écrit, sur la messagerie sécurisée de l’espace professionnel ou par courrier au service des impôts des entreprises compétent.
Elle doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement de la cotisation.
Exemple
Un loueur cesse son activité en novembre, mais ne déclare pas immédiatement la cessation. Une CFE est émise pour l’année suivante. S’il établit que l’activité avait effectivement cessé avant le 1er janvier et régularise sa situation, il peut demander le dégrèvement de la cotisation.
Le dépôt d’une réclamation n’interrompt pas l’obligation de paiement. Sauf décision contraire de l’Administration, la CFE doit être réglée dans les délais, quitte à obtenir un remboursement ultérieur en cas d’acceptation de la demande.
FAQ
Quelles différences entre la CFE et la taxe foncière ?
La cotisation foncière des entreprises ne doit pas être confondue avec la taxe foncière.
La taxe foncière est due par tout propriétaire d’un bien immobilier, quel que soit l’usage du logement.
La CFE, en revanche, est liée à l’exercice d’une activité professionnelle non-salariée, telle que la location meublée.
Un même logement peut donc donner lieu au paiement de ces deux impositions.
Le bailleur est-il redevable de la CFE s'il loue sur Airbnb ou encore Booking ?
La location meublée de courte durée par l’intermédiaire de plateformes de réservation en ligne est, en principe, considérée comme une activité exercée de manière habituelle.
Le statut LMNP ou le niveau modeste des recettes est sans incidence. La répétition des locations et l’organisation de l’activité suffisent à caractériser une activité imposable.
En pratique, ce mode d’exploitation entraîne généralement le paiement de la CFE, sauf exonération légale ou décision locale applicable. Le fait de louer à des touristes n’exclut donc pas la CFE lorsque la mise en location est régulière.
Quelles différences entre LMNP et LMP en matière de CFE ?
Pour la cotisation foncière des entreprises, l’administration fiscale ne fait pas la distinction entre un loueur meublé non professionnel et un loueur meublé professionnel. La qualification en LMNP ou en LMP a des effets en matière d’impôt sur le revenu et de régime social, mais elle n’a pas d’incidence sur l’assujettissement à la CFE. Ce qui compte reste l’existence d’une activité de location meublée exercée de manière habituelle.
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SOMMAIRE
- Assujetissement à la CFE en LMNP
- Cas d'exonération de CFE
- Fonctionnement de la CFE en LMNP
- CFE, vacance locative et cessation d'activité LMNP
- Contestation avis CFE
- FAQ
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