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Les 11 règles à respecter en début de location

Début location

SOMMAIRE

  • 1- Louer un logement décent
  • 2- Transmettre les diagnostics immobiliers au locataire
  • 3- Rédiger un contrat de location clair et précis
  • 4- Déterminer la date d'effet du bail
  • 5- Mettre en place un dépôt de garantie
  • 5- Prévoir le montant des charges locatives
  • 7- Vérifier la solvabilité du locataire
  • 8- Souscrire une assurance propriétaire non occupant
  • 9- Réaliser un état des lieux complet
  • 10- Informer le locataire de ses droits et devoirs
  • 11- Organiser la remise des clés

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En début de location, le bailleur doit respecter certaines règles pour assurer une mise en location en toute sérénité. Découvrez les démarches incontournables à suivre afin de commencer une gestion locative sans tracas. 

1- Louer un logement décent

Le bailleur a l'obligation de fournir un logement décent, répondant à des critères minimaux de confort et de sécurité. Il doit être en bon état et équipé des installations nécessaires pour une occupation quotidienne. Il ne doit présenter aucun danger pour la santé et la sécurité des locataires. 

Les critères de décence sont définis par la loi et doivent être respectés sous peine de sanctions. Avant de louer un bien, il est primordial de vérifier que celui-ci répond bien à ces exigences.

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2- Transmettre les diagnostics immobiliers au locataire

Avant de louer son logement, le bailleur doit transmettre au locataire un dossier de diagnostics techniques (DDT). Ce dossier contient plusieurs diagnostics obligatoires en location :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
  • État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
  • État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
  • État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée ;
  • Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée.

Ces diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés et être en cours de validité. Ils permettent d'informer le locataire sur l'état du logement et de prévenir les risques pour la santé et la sécurité.

3- Rédiger un contrat de location clair et précis

La rédaction d'un contrat de location précis et détaillé est la première étape cruciale. Ce document doit contenir toutes les informations nécessaires sur les droits et obligations de chaque partie. Les éléments essentiels incluent la description du bien, la durée de la location, le montant du loyer et les modalités de paiement, ainsi que les obligations en matière d'entretien et de réparation.

Un contrat bien rédigé permet d'éviter de nombreux conflits potentiels en établissant clairement les attentes et les responsabilités. Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour s'assurer que le contrat respecte toutes les réglementations en vigueur.

N’oubliez pas d’inclure une clause de révision du loyer dans le contrat de location

Une clause de révision du loyer permet d’augmenter le montant du loyer annuellement en fonction de l'évolution des indices de référence, généralement l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. 

4- Déterminer la date d'effet du bail

La date d'effet du bail est un élément important qu’il vaut mieux indiquer dans le contrat de location. Elle correspond au jour où le locataire peut prendre possession du logement et commence à payer le loyer. Cette date est généralement mentionnée lors de la signature du bail et de la remise des clés. 

La date d'effet peut également avoir des implications légales, notamment en ce qui concerne la durée du préavis de résiliation. Un bail qui commence à une date précise permet de clarifier les engagements du locataire et de faciliter la gestion administrative pour les deux parties.

En respectant ces règles dès le début de la location, le bailleur se met à l'abri de nombreux litiges et assure une relation harmonieuse avec son locataire. 

5- Mettre en place un dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au début de la location pour couvrir d'éventuels manquements à ses obligations locatives. Le montant du dépôt de garantie est généralement équivalent à un mois de loyer en location vide ou deux mois en location meublée.

Le bailleur doit conserver cette somme pendant toute la durée de la location et la restituer au locataire à la fin du bail, déduction faite des éventuelles réparations ou sommes dues. Il est important de préciser les conditions de restitution du dépôt de garantie dans le contrat de location.

6- Prévoir le montant des charges locatives

Le propriétaire doit prévoir dès la signature du bail le montant des charges locatives que devra régler le locataire, tous les mois, en plus de son loyer. Ces charges doivent donc être calculées, car elles ne peuvent pas toutes être imputées au locataire. 

7- Vérifier la solvabilité du locataire

Pour se prémunir contre les risques d'impayés, le bailleur doit vérifier les garanties financières du locataire. Les documents nécessaires sont : 

  • Justificatifs de revenus, tels que les trois derniers bulletins de salaire ;
  • Un contrat de travail ou une attestation d'employeur ;
  • Une caution solidaire, cette dernière s'engage à payer le loyer en cas de défaillance du locataire. 

8- Souscrire une assurance propriétaire non occupant

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est essentielle pour couvrir les risques liés à la location d'un bien immobilier. Elle protège le bailleur en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, etc.) lorsque le logement est inoccupé ou si le locataire n'est pas couvert.

Cette assurance permet également de bénéficier d'une protection juridique en cas de litige avec le locataire. Il est donc fortement recommandé de souscrire une PNO avant le début de la location.

9- Réaliser un état des lieux complet

L'état des lieux est une étape indispensable. Il doit être établi à l'entrée dans les lieux avec le locataire. Son objectif est de décrire précisément l’état du bien immobilier en mentionnant chaque pièce et équipement du logement.

Un état des lieux détaillé permet de comparer l'état du bien à la fin de la location et d'identifier d'éventuelles dégradations. Cela permet d’éviter les contestations du locataire. Il est conseillé de prendre des photos ou des vidéos en complément du document écrit.

10- Informer le locataire de ses droits et devoirs

Le bailleur doit informer le locataire de ses droits et devoirs en matière de location. Cela inclut des informations sur le montant et les modalités de paiement du loyer, les charges locatives, les règles de vie commune, et les obligations en matière d'entretien du logement.

Une communication claire dès le début de la location permet d'éviter les malentendus et de mettre en place une relation de confiance entre le bailleur et le locataire.

11- Organiser la remise des clés

La remise des clés est une étape importante qui marque le début de la location. Elle doit être bien organisée. Lors de la remise des clés, le bailleur et le locataire peuvent signer un document attestant de cette remise, celle-ci est annexée à l'état des lieux d'entrée.

Une attestation de remise des clés est-elle obligatoire ? 

Bien que cette attestation ne soit pas obligatoire, elle permet de mentionner la date et l'heure de la remise des clés, ainsi que le nombre de clés fournies. Ce document est recommandé, car c’est un excellent moyen de preuve en cas de litige. 

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