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Comment bien préparer la mise en location de son appartement ?

Mise en location appartement

SOMMAIRE

  • Vérifier l’état d'appartement avant de le louer
  • Définir son projet
  • Fixer le montant du loyer et le dépôt de garantie
  • Rédiger une annonce immobilière attractive
  • Gérer les visites des locataires
  • Rédiger le contrat de location
  • Quand déclarer la mise en location d'un appartement ?

Ce qu'il faut retenir

Le propriétaire doit mettre en location un logement décent et réaliser tous les diagnostics immobiliers obligatoires.

Il doit décider du type de bail et du mode de gestion, et fixer le loyer et le dépôt de garantie, .

Il doit s'assurer de la solvabilité des locataires avant de rédiger le bail, et effectuer un état des lieux d'entrée.

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La mise en location d'un appartement est une démarche complexe qui nécessite de l’organisation et une bonne préparation. Entre les obligations légales, le projet à définir, la préparation du bien, et la sélection des locataires, de nombreuses étapes sont à respecter.

On vous explique les principales actions à suivre pour réussir. 

1. Vérifier l’état d'appartement avant de le louer

Avant de mettre un bien en location, il est primordial de vérifier que le logement est en bon état et qu’il répond aux normes en vigueur. Les propriétaires doivent s’assurer que les locataires sont en sécurité.

Respecter les normes de décence

Un bien immobilier mis en location doit respecter certaines normes de décence. Cela inclut une surface habitable minimale, un équipement de chauffage, une installation électrique sécurisée, et une aération suffisante. Voici les principaux critères à vérifier avant toute location : 

  • Le logement doit avoir une surface de 9 mètres carrés minimum au sol et de 2,20 mètres de hauteur de plafond ou un volume de 22 m³ ;
  • Ne pas mettre en danger le locataire et ne pas porter atteinte à sa santé (absence d'humidité, de plomb, d'amiante ou de nuisibles) ;
  • Vérifier les installations électriques, le gaz et le chauffage ;
  • Mettre à disposition une cuisine ;
  • Le bien doit disposer d’un accès à l'eau potable et à l'eau chaude ;
  • Disposer de toilettes et d’une évacuation d’eau en état de marche ;
  • Mettre des rideaux ou volets pour éviter la lumière la nuit ;
  • Vérifier les performances énergétiques du logement.

En cas de non-respect de ces critères, les propriétaires risquent d’être sanctionnés par la loi. 

Effectuer les travaux nécessaires

Un appartement en bon état attire davantage de locataires. Certains travaux de rénovation sont indispensables : la peinture, la plomberie, l’électricité, etc. Un logement en bon état est également un gage de sérieux pour le propriétaire et de sécurité pour le locataire. 

Réaliser les diagnostics obligatoires

Dans le cadre d’une mise en location d’un appartement, le bailleur doit obligatoirement transmettre plusieurs diagnostics immobiliers. Ces derniers visent à informer le futur locataire de l'état du logement. Ils se présentent sous la forme d’un diagnostic technique (DDT).

Il est donc indispensable de réaliser les diagnostics suivants :

  • La performance énergétique (DPE) ;
  • L’exposition au plomb ;
  • La présence ou l’absence d’amiante ;
  • L’état de l’installation électrique si elle a plus de 15 ans ;
  • L’état de l’installation au gaz si elle a plus de 15 ans ;
  • L’état des risques naturels et technologiques.

La réalisation de ces diagnostics doit se faire par un diagnostiqueur certifié.

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2. Définir son projet (type de bail, mode de gestion)

Choisir le type de bail

Avant de se lancer dans une location, il faut définir son objectif et connaître le type de bail pour louer un appartement. Il existe cinq types de bail :

  • Le bail meublé : le logement est meublé avec des règles de locations spécifiques. 
  • Le bail vide : l’appartement est loué sans meubles ;
  • Le bail étudiant : la location est destinée aux étudiants, souvent de courte durée ; 
  • Le bail de mobilité : destiné aux personnes en situation de mobilité professionnelle, formation, ou mission temporaire ; 
  • Le bail de colocation : plusieurs locataires partage un logement, avec des conditions adaptées à la vie en communauté.

Faire appel à une agence ou gérer seul son appartement

Gérer soi-même la location d’un appartement permet de réduire les frais de gestion et de gagner en rentabilité. En revanche, cela demande du temps et de l'investissement. Il faut gérer toutes les étapes de la mise en location et ensuite suivre les paiements et communiquer avec le locataire en cas de besoin. 

En passant par une agence, il y a des coûts supplémentaires, mais c’est un gain de temps important, notamment dans la préparation de l’appartement avant la mise en location. L’agence s’occupe de réaliser les visites, trouver les locataires, rédiger les contrats, gérer les retards de paiements, etc.  

3. Fixer le montant du loyer et le dépôt de garantie

Le montant du loyer ne se fixe pas librement si le bien est situé en zone tendue. En effet, la législation impose des plafonds de loyer afin de réguler le marché locatif. En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, les propriétaires risquent des sanctions financières. 

Si le bien n’est pas en zone tendue, il est possible de choisir le montant du loyer. Pour déterminer un loyer juste, il est conseillé d’étudier le prix marché locatif de la région et du quartier. Le plus simple est de comparer les annonces immobilières similaires à l’appartement à louer et de trouver le juste prix, raisonnable et rentable.  

Quant au dépôt de garantie, le montant est limité à un mois de loyer hors charge, et il est restituable à la fin du bail.

4. Rédiger une annonce immobilière attractive

Pour louer un bien immobilier rapidement, il est important de rédiger une annonce claire et précise, elle attirera plus facilement l'attention des potentiels locataires. Attention, plusieurs mentions sont obligatoires : 

  • Le montant du loyer mensuel ;
  • Le montant des charges récupérables ; 
  • Le montant du dépôt de garantie ;
  • Le type de bail vide ou meublé ;
  • La localisation du logement ;
  • La surface habitable en mètres carrés ;
  • Les classes énergétiques symbolisées par une lettre, de A à G.

Les photos sont également primordiales dans la mise en location d'un appartement. Elles doivent être de bonne qualité et montrer les différentes pièces sous leur meilleur jour. 

5. Gérer les visites des locataires

La location d’un appartement nécessite une bonne organisation, notamment dans la gestion des visites avec les locataires. Il faut être disponible pour répondre à toutes les interrogations des locataires.

S’assurer de la solvabilité des candidats

Avant de choisir le locataire, le propriétaire doit impérativement analyser méticuleusement chaque dossier. Les potentiels locataires doivent fournir des preuves de solvabilité. Les documents transmis sont la pièce d’identité, les trois derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition, le contrat de travail, un justificatif de domicile (quittance de loyer, facture d'électricité, etc.).

S'assurer contre les loyers impayés

S’assurer contre les loyers impayés permet aux propriétaires d’éviter les mauvaises surprises. Il existe deux types de garantie pour se protéger contre les loyers impayés : 

  • L’assurance loyers impayés (GLI). Ce type d'assurance rembourse les loyers impayés et accompagne financièrement les bailleurs en cas de litige avec le locataire.
  • Demander un garant. Ce dernier se portera caution pour le locataire en cas d'impayé de loyer. 

Faire les états des lieux d’entrée et de sortie

Autre action indispensable à réaliser, les états des lieux d’entrée et de sortie. Ce type de visite doit être effectué de façon professionnelle. Elles permettent de comparer l'état du logement et de ses équipements lors de l’entrée et de la sortie du locataire. En cas de litige, il devient une preuve pour le locataire et le propriétaire. 

6. Rédiger le contrat de location

Le contrat de location doit être complet et clair. Il faut vérifier qu’il contient toutes les conditions (modalités de paiement, durée du bail et les responsabilités de chaque partie). Il est important de transmettre également au locataire le diagnostic technique (DDT).

7. Quand déclarer la mise en location d'un appartement ?

Le propriétaire bailleur d’un logement à louer vide ou meublé (ou son représentant) doit faire une déclaration de mise en location à chaque mise en location du logement avec un nouveau locataire. Cette dernière doit se faire dans les 15 jours qui suivent la signature du bail. Elle comprend les documents suivants :

  • Diagnostic technique ;
  • Formulaire cerfa n°15651.
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