Qui est responsable du détartrage d'un ballon d'eau chaude entre le locataire et le propriétaire ?

Lorsque le ballon fonctionne correctement à l’entrée dans les lieux et qu’aucun défaut n’est constaté, le locataire doit veiller à son entretien régulier.

Le détartrage du ballon d’eau chaude relève de l’entretien courant du chauffe-eau. À ce titre, il incombe au locataire, au même titre que l’entretien annuel de la chaudière ou le remplacement des joints et petits équipements. Le tartre est une conséquence normale de l’utilisation de l’eau chaude, particulièrement dans les zones calcaires, et son accumulation progressive est prévisible.

Concrètement, le locataire doit faire intervenir un professionnel dès les premiers signes d’entartrage : 

• Une baisse du débit d'eau ; 
• Une perte de puissance de chauffe ;
• Des bruits de tuyauterie suspects.

Rappelons qu'un ballon fortement entartré peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie en fin de bail.

Le propriétaire est responsable si le détartrage sort du cadre de l’entretien courant. Le bailleur doit ainsi intervenir lorsque :

• Le ballon d'eau chaude est fortement entartré à l'entrée du locataire : si des signes d'entartrage sont constatés dès les premières visites, le propriétaire a intérêt à procéder à un détartrage dans les meilleurs délais. Sans cela, l'état du chauffe-eau sera consigné dans l'état des lieux d'entrée. Le locataire pourra se servir de ce document pour mettre en doute la décence du logement et contraindre le bailleur à procéder à un détartrage ;
• L'équipement est ancien, mal dimensionné ou présente un vice caché : ces situations entrainent une accumulation accélérée du tartre. L'entartrage est extérieur à un défaut d'entretien et relève donc de la responsabilité du propriétaire. L'expertise d'un chauffagiste est nécessaire pour constater formellement ces situations ;
• Le détartrage est lié à une réparation lourde ou à un remplacement d'équipement : si le détartrage s’inscrit dans une réparation plus lourde ou une remise en état (ex. : changement de la résistance, remplacement de la cuve ou du ballon complet), les frais sont à la charge du propriétaire. Toute intervention sortant du cadre de l'entretien courant de l'équipement incombe au bailleur.

Lorsqu'un litige sur le détartrage d'un ballon d'eau chaude apparait, les deux parties doivent faire appel à un chauffagiste. Ce professionnel peut établir un diagnostic formel permettant de trancher : l’entartrage relève-t-il d’un défaut d’entretien du locataire ou d’une défaillance plus lourde relevant du bailleur ?

Ce simple constat évite les échanges houleux et devrait régler le litige.

Soigner l’état des lieux d’entrée

L’état du ballon d’eau chaude doit être décrit de manière précise dès l’entrée dans les lieux. Le document évite les contestations sur l'état du chauffe-eau tout au long de la location. En fin de bail, il justifiera également toute retenue du dépôt de garantie. 

Conserver les factures et documents d’entretien

Le bailleur doit conserver les justificatifs des précédentes interventions, notamment si le ballon est ancien ou a déjà fait l’objet de réparations. Ces documents permettent de démontrer qu'il a rempli ses obligations en cas de litiges.

Clarifier les obligations dans le bail

L’ajout d’une clause rappelant la distinction entre entretien courant et réparations importantes permet de cadrer les responsabilités. Cette précision limite les interprétations sources de conflits et évitera au bailleur les situations tendues.