Comment donner congé à un locataire sous curatelle selon la loi ?

3 motifs valables de congé (même sous curatelle)

Les droits et obligations du bailleur à l'égard d’un locataire sous curatelle restent les mêmes que ceux applicables à tout autre locataire.
Un bailleur peut donc mettre fin au bail d’un locataire protégé, dans les trois cas expressément prévus par la loi :

1. Congé pour reprise : le bailleur souhaite récupérer le logement pour y habiter lui-même ou y loger un membre de sa famille proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendant ou descendant) ;
2. Congé pour vente : le bailleur souhaite vendre le logement sans occupant. Le locataire a alors un droit de préemption : il est prioritaire pour l’acheter, aux conditions précisées dans le congé. Toute imprécision sur le prix ou la description peut annuler la procédure ;
3. Congé pour motif légitime et sérieux : ce motif peut concerner des impayés répétés, des troubles du voisinage avérés, une sous-location non autorisée, ou des dégradations constatées dans le logement. Le bailleur doit pouvoir justifier ces manquements.

Les risques en cas de congé non conforme

Le congé peut être contesté s’il ne respecte pas les conditions légales. Le curateur peut alors saisir le juge pour vice de procédure, notamment :

• défaut de notification au curateur ;
• motif absent ou mal formulé ;
• congé délivré hors délai ;
• erreur de destinataire.

En cas de refus de quitter les lieux malgré un congé régulier, le propriétaire devra entamer une procédure d’expulsion d’un locataire sous curatelle, avec l’autorisation du juge des tutelles.

Notification de fin de bail à une personne protégée

Le congé doit être adressé au locataire et à son curateur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.

Le bailleur reste tenu de respecter les délais légaux de préavis :

• 6 mois avant l’échéance du bail pour une location vide ;
• 3 mois pour une location meublée.

La mesure de curatelle ne modifie ni ces délais ni la forme de la notification imposée par la loi.

La notification doit obligatoirement mentionner le motif précis de la rupture de bail : vente, reprise ou motif légitime et sérieux.

Tout congé imprécis ou non justifié est susceptible d’être contesté par le curateur devant le juge.

Congé difficile pour les locataires protégés âgés ou modestes

Un locataire sous curatelle âgé de plus de 65 ans, disposant de ressources modestes (inférieures aux plafonds HLM), bénéficie d’une protection renforcée.

En effet, le bailleur ne peut lui donner congé que s’il lui propose un relogement adapté à ses besoins et à ses moyens.

Cette obligation s’applique également dans certains cas de handicap.

Anticiper la fin du contrat de location

Préparer le congé plusieurs mois avant l’échéance permet de réunir tous les éléments nécessaires (justificatif du motif, coordonnées précises du curateur, preuves éventuelles, etc.).

Cette anticipation réduit les risques d’erreur et évite les envois précipités, souvent sources d’irrégularités.

Vérifier l’identité du curateur ou mandataire désigné

Le bailleur a intérêt à demander une copie du jugement de mise sous curatelle auprès du greffe du tribunal compétent.

Ce document mentionne l’identité du curateur principal, mais aussi , le cas échéant, celle d'un curateur subrogé ou mandataire ad hoc chargé d'intervenir ponctuellement.

Une notification adressée au mauvais interlocuteur peut entraîner l’annulation pure et simple du congé.

Soigner la rédaction du courrier de résiliation

Le motif de la rupture de bail doit être clairement exposé, sans ambiguïté, et accompagné de toutes les pièces justificatives nécessaires.

En cas de vente ou de reprise du logement, les mentions légales prévues par la loi sont obligatoires.

Un congé mal rédigé peut faire l'objet d'un recours du curateur.

Conserver les justificatifs en cas de litige

Le bailleur doit conserver tous les documents liés à la procédure, notamment :

• copie du congé ;
• accusés réception ou acte de signification ;
• jugement de mise sous curatelle ;
• échanges écrits avec le curateur.

En cas de litige, c’est au propriétaire de prouver qu’il a respecté toutes les obligations légales.

Se faire accompagner pour éviter les irrégularités

Il est vivement conseillé au bailleur de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier ou à un commissaire de justice pour donner congé à un locataire sous protection juridique.

Cet accompagnement sécurise la démarche et limite les contestations.