Comment louer un logement à une personne sous curatelle ?

Louer avec l’assistance du curateur

La curatelle n’empêche pas un majeur protégé de louer un logement pour y vivre. Le bail d’habitation étant juridiquement un acte d’administration, il peut le signer seul s’il est placé sous curatelle simple. Cependant, en pratique, l’assistance du curateur (accord écrit ou signature conjointe) est vivement recommandée pour prévenir toute contestation future.

En curatelle renforcée, la co-signature est généralement requise puisque le curateur gère directement les ressources du locataire.

En cas de désaccord ou de refus d’assistance, le juge peut autoriser le curateur à signer seul le bail, conformément à l’article 472 du Code civil.

Comprendre les conséquences juridiques selon le type de curatelle 

On distingue trois formes de curatelle, selon le degré d’autonomie du majeur protégé :

1. Curatelle simple : le locataire gère ses revenus et peut signer seul les actes de la vie courante. L’assistance du curateur reste toutefois conseillée dès lors que l’acte entraîne des conséquences patrimoniales significatives, comme la signature d’un bail.
2. Curatelle renforcée : le curateur perçoit directement les ressources du majeur protégé et règle ses dépenses. Pour les actes importants, le locataire agit avec l'assistance de son curateur. 
3. Curatelle aménagée : le juge fixe précisément les actes que le locataire peut accomplir seul et ceux qui nécessitent l’intervention du curateur.

Adapter les échanges dès notification de la protection juridique

Lorsque la curatelle est prononcée après la signature du bail, le contrat reste pleinement valable. Aucune formalité rétroactive n’est nécessaire.

En revanche, dès la notification officielle de la mesure au bailleur, celui-ci doit adapter ses échanges :

• identifier le curateur désigné ;
• l’associer à toute modification du bail, renouvellement ou congé ;
• adapter les relances, quittances et correspondances liées à la gestion locative.

Chaque document ou échange important doit désormais intégrer le curateur, dans le respect des obligations liées à la mesure de protection.

Anticiper les difficultés de gestion locative avec un locataire protégé

Pour limiter les risques, le bailleur doit anticiper d’éventuels problèmes avec un locataire sous curatelle en adaptant sa gestion dès le départ. Plusieurs précautions peuvent être mises en place :

• demander une copie du jugement de curatelle pour connaître les pouvoirs du curateur ;
• identifier clairement l’interlocuteur principal (curateur ou locataire) ;
• intégrer le curateur dans toutes les démarches importantes (signature, avenant, congé, etc.) ;
• formaliser les échanges par écrit (mails, courriers recommandés, comptes rendus) ;
• soigner l’état des lieux et le suivi de l’entretien du logement.

Malgré ces précautions, des difficultés peuvent survenir :

• curateur injoignable ;
• désaccords entre le curateur et le locataire ;
• logement mal entretenu ou insalubre ;
• loyers impayés ou refus de dialogue.

Dans les situations les plus graves (dégradation, nuisances, refus de quitter les lieux), l' expulsion d’un locataire sous curatelle reste possible, à condition de suivre une procédure adaptée.

Résilier le bail avec un locataire sous curatelle : procédure adaptée

Le bailleur peut donner congé au locataire sous curatelle, mais uniquement dans les cas prévus par la loi :

• reprise du logement pour y habiter ou loger un proche ;
• vente du bien ;
• motif légitime et sérieux.

Dans tous les cas, le bailleur doit associer le curateur à chaque étape de la procédure :

• si le locataire quitte le logement : le curateur l’assiste dans le respect du préavis et des formalités de départ.
• si le bailleur donne congé : l’acte doit être notifié au locataire et au curateur dans les formes légales requises.

 Un congé notifié au seul locataire peut être jugé irrégulier, et entraîner de facto la reconduction automatique du bail.