Quels frais sont applicables à la résiliation d’un mandat de gestion locative ?

La résiliation du mandat engage des frais lorsque 3 conditions sont remplies : 

1. La résiliation est à l'initiative du bailleur ;
2. Elle survient avant l'échéance du mandat en dehors de tout motif légitime ; 
3. Le mandat prévoit le paiement de frais de résiliation anticipée. 

En règle générale, des frais de résiliation sont donc applicables en cas de résiliation anticipée du mandat.

Frais de résiliation anticipée

En cas de résiliation du mandat avant son terme, certains contrats prévoient une indemnité compensatoire. Celle-ci vise à dédommager l’agence pour la perte de revenus anticipée. Elle peut prendre plusieurs formes :

• Un montant forfaitaire (souvent équivalent à 1 à 3 mois d’honoraires) ;
• Le paiement des honoraires jusqu’à la fin prévue du mandat.

Cette clause est légale à condition d’être clairement indiquée dans le mandat et de ne pas être manifestement excessive. Une indemnité équivalente à une année entière de gestion, par exemple, pourrait être qualifiée d’abusive.

Frais de gestion dus jusqu’à la date effective de résiliation

Le gestionnaire est en droit de facturer les honoraires de gestion dus jusqu’à la fin effective de sa mission. Cela inclut :

• Les mois entamés de gestion ;
• Les prestations réalisées avant la notification de la résiliation.

Même si la résiliation est anticipée, les honoraires déjà dus (ex. : encaissement du loyer du mois en cours, relances locatives, déclarations fiscales déjà préparées) restent dus. Le gestionnaire ne peut pas réclamer d’honoraires pour une période postérieure à la résiliation.

Frais de transfert de dossier

Lorsque la gestion change de main, des frais de transfert de dossier peuvent être facturés pour couvrir le travail administratif lié à la remise :

• Du bail et de ses annexes ;
• Des états des lieux ;
• Des décomptes de charges et quittances ;
• Du dépôt de garantie ;
• Des coordonnées et des documents du locataire.

Ces frais doivent être prévus dans le mandat et rester raisonnables. Ils sont généralement compris entre 50 et 150 € TTC, selon le volume de documents à traiter. Une facturation au-delà doit être justifiée par des prestations précises et identifiables.

Frais de gestion locative pour des prestations diverses

Certaines prestations ponctuelles, comme la régularisation des charges, la révision du loyer ou la déclaration fiscale des revenus locatifs, peuvent être en cours au moment de la résiliation. Si le gestionnaire a commencé ces démarches avant la notification de rupture, il peut légitimement facturer :

• Des frais de clôture annuelle (notamment en cas de déclaration des revenus fonciers déjà en préparation) ;
• Des prestations isolées engagées dans l’intérêt du bailleur.

Là encore, ces frais doivent être justifiés et idéalement listés dans une grille tarifaire annexée au mandat.

Frais pour relance ou contentieux en cours

Si un litige est en cours au moment de la résiliation (impayés, procédure de recouvrement, sinistre), le gestionnaire peut facturer des frais de suivi du contentieux ou de transmission du dossier à un nouvel interlocuteur (avocat, huissier, assurance loyers impayés).

Ces frais doivent répondre à deux conditions :

• Être proportionnés à l’état d’avancement du dossier ;
• Être strictement liés à des prestations réellement accomplies (constitution de dossier, échanges avec les parties, correspondance avec l’assurance, etc.).

Une ligne forfaitaire "dossier contentieux" sans détail ni justificatif est contestable.

Résiliation à l’échéance du contrat

Le propriétaire bailleur peut résilier son mandat de gestion lorsqu’il arrive à son terme, et à condition de respecter le préavis prévu. Il n’a alors aucune indemnité à verser.

C’est le mode de résiliation le plus simple et le moins contestable.

Résiliation pour non-respect de la loi "Chatel"

La loi impose à l’agence d’informer le bailleur de la reconduction tacite du mandat, au plus tard 15 jours avant la date limite de résiliation. À défaut, le mandat peut être rompu à tout moment, sans frais ni pénalité.

Résiliation pour faute du gestionnaire

Certains manquements du gestionnaire permettent d’interrompre le contrat avant son échéance :

• Défaut de suivi des loyers ;
• Absence d’information sur la gestion ;
• Manque de réactivité en cas de sinistre….

Dans ces cas, la résiliation intervient sans préavis et sans frais, à condition que les faits puissent être justifiés.

Avant de résilier pour faute du gestionnaire, il est conseillé de lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée. Cette disposition formalise les manquements, et lui accorde un délai pour réagir. En l’absence de réponse, la résiliation peut être engagée sans frais.

Résiliation en cas de vente du bien loué

En règle générale, la vente du bien entraîne automatiquement la fin du mandat de gestion. Le contrat devient sans objet. Dès lors, le gestionnaire ne peut réclamer aucune indemnité. La mission de gestion prend fin de plein droit.

Attention aux clauses qui prévoient le maintien du contrat après la vente. Elles peuvent être jugées abusives et contraires à l’article 2003 du Code civil qui stipule que le mandat s’éteint lorsque son objet disparaît.

Face à une facturation jugée excessive ou infondée, plusieurs recours sont possibles. La première étape consiste à demander à l’agence le détail et les justificatifs des frais. En l’absence de clause claire dans le mandat, ils sont présumés non dus.

Si le dialogue échoue, le bailleur peut :

• Saisir la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) pour pratiques commerciales abusives ;
• Contacter la commission départementale de conciliation ;
• Intenter une action en justice pour clause abusive.

Il est aussi recommandé de vérifier si l’agence adhère à une organisation professionnelle (FNAIM, UNIS…) proposant une médiation.