Le propriétaire peut-il résilier un mandat de gestion locative avant son terme ?

Le propriétaire peut mettre fin au mandat de gestion locative avant son échéance, sans pénalités, dès lors qu'il existe un motif légitime admis par la pratique ou reconnu par la jurisprudence. Il s'agit notamment de défaillances dans la gestion du bien ou d'un changement de situation du bailleur à savoir :

En cas de manquement ou de faute grave du mandataire

Les obligations du mandataire sont fixées dans le contrat : gestion du bien, respect de la législation en vigueur, conseils au bailleur. En cas de manquement, le propriétaire peut mettre un terme au mandat avant son échéance.

Voici quelques exemples de fautes reconnues :

• Suivi insuffisant : réparations non prises en charge, demandes restées sans réponse.
• Non-respect des obligations légales : dossier locataire incomplet, pas de vérification des pièces justificatives, aucune demande de caution, défaut d'information sur les diagnostics ou les assurances obligatoires.
• Inaction face aux impayés : pas de relance, pas de signalement au bailleur, aucune mesure engagée pour recouvrer les loyers.

Le bailleur doit réunir des preuves concrètes du manquement (e-mails, lettres recommandées, constats de commissaire de justice, relevés de gestion, etc.).

En cas de vente du bien immobilier

La vente d’un logement entraîne généralement la fin du mandat de gestion locative conclu entre l'ancien propriétaire et le mandataire. En effet, la cession du bien empêche la poursuite de la mission initialement prévue.

Le nouveau propriétaire n’est donc pas tenu de poursuivre le contrat en cours, et reste libre de confier la gestion locative du bien à un autre professionnel ou d'en assurer lui-même le suivi.

Notons toutefois que certains mandats prévoient une indemnité de résiliation si la vente du bien intervient peu de temps après la signature du contrat. Cette clause doit être expressément stipulée et ne pas porter atteinte à la liberté du bailleur de disposer de son bien.

En cas de décès du propriétaire bailleur

Le décès du propriétaire entraîne la fin automatique du mandat de gestion locative. Toutefois, certains contrats prévoient une clause de poursuite qui permet aux héritiers de continuer la gestion en cours. Ces derniers peuvent alors décider de reconduire le mandat avec l’agence ou d’y mettre fin, selon qu’ils souhaitent ou non maintenir le bien en location.

En cas de reprise du logement pour usage personnel

Dans le cas où le bailleur souhaite reprendre le logement pour en faire sa résidence principale, il peut résilier le mandat de gestion locative de manière anticipée en invoquant un motif légitime. 

Ce motif doit être clairement mentionné dans la lettre de résiliation, accompagné si possible de justificatifs (mutation, séparation, retour d'expropriation…).

Lorsque la situation ne correspond à aucun des cas décrits précédemment, le propriétaire peut tout de même décider de résilier le mandat avant son échéance. Néanmoins, cette procédure emporte 2 conséquences : 

1. Versement d'indemnités : la plupart des mandats de gestion locative prévoient le versement d'indemnités en cas de résiliation anticipée. Ces frais de résiliation compensent le manque à gagner résultant de la rupture du contrat. Le montant et les modalités de calcul doivent être précisément indiqués dans le mandat ;
2. Respect du délai de préavis indiqué dans le mandat : le propriétaire ne peut pas reprendre son logement quand il le souhaite. Même en cas de résiliation du mandat avant son terme, il doit respecter le délai de préavis défini dans le mandat. Celui-ci est habituellement de 3 mois.

Qu’elle repose sur un motif légitime ou une décision personnelle, la résiliation d’un mandat de gestion doit respecter 7 étapes essentielles :

1. Vérifier les clauses contractuelles

Avant toute démarche, le bailleur doit relire attentivement les clauses du mandat de gestion pour identifier d’éventuelles restrictions, pénalités ou délais à respecter en cas de résiliation.

Il convient notamment de vérifier les informations relatives à :

• La durée initiale du contrat ;
• L'existence éventuelle d'une clause de reconduction tacite ;
• Le délai de préavis prévu ;
• Les conditions de rupture anticipée du mandat.

Certaines agences prévoient également des dispositions spécifiques en cas de vente du bien ou de changement de locataire. 

2. Constituer un dossier en cas de manquement du mandataire

En cas de faute du mandataire, le bailleur doit réunir tous les éléments justificatifs :

• Relevés de gestion incohérents ou inexacts ;
• E-mails ou courriers restés sans réponse ;
• Devis non exécutés ;
• Demandes ignorées ;
• Témoignages.

Un dossier complet facilite une résolution amiable, et constitue la base d'une action en justice le cas échéant.

3. Notifier la résiliation du contrat à l'agence immobilière

La résiliation du mandat doit être notifiée au mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre de résiliation du mandat de gestion locative avant échéance inclut les éléments suivants :

• Identité et adresse des parties ;
• Numéro du mandat et date de signature ;
• Adresse du bien concerné ;
• Motif de la résiliation ;
• Date souhaitée de fin de contrat ; 
• Demande de restitution des documents liés à la gestion du bien.

4. Respecter le préavis contractuel

Sauf exception (faute grave ou application de la loi Chatel), le bailleur doit respecter le délai de préavis prévu dans le contrat. 

Ce délai, généralement compris entre un et trois mois, commence à courir à compter de la réception de la lettre recommandée par l’agence.

Durant cette période, le mandataire poursuit la gestion du bien, sauf accord contraire entre les parties.

5. Obtenir la restitution du dossier locatif

Après la résiliation effective du contrat de gestion, l’agence remet l’intégralité du dossier locatif au propriétaire et notamment :

• Bail en cours et avenants éventuels ;
• État des lieux d’entrée ;
• Quittances de loyer, relevés de gestion ;
• Solde du dépôt de garantie détenu pour le compte du bailleur ;
• Pièces comptables et justificatifs de suivi locatif.

Cette transmission doit intervenir dans un délai raisonnable, afin de permettre au bailleur ou à son nouveau mandataire d'assurer la continuité de la gestion.

6. Informer le locataire du changement de gestionnaire

Le propriétaire doit informer le locataire de tout changement dans la gestion du logement. Il doit communiquer :

• Ses coordonnées personnelles s’il reprend la gestion en direct ;
• Celles du nouveau gestionnaire, en cas de changement de mandataire ;
• Le nouveau RIB pour le versement des loyers, le cas échéant.

7. Demander l'arrêté de comptes et la restitution des fonds

À la fin du mandat, l’agence doit établir un arrêté définitif des comptes. Ce document contient :

• Les loyers perçus ;
• Les charges récupérées auprès du locataire ;
• Les honoraires dus au titre de la gestion locative ;
• Le solde éventuel à restituer au bailleur.

En cas de retard ou de litige éventuel, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire valoir ses droits.