SOMMAIRE
- Tarifs d'un mandat de gestion locative
- Déléguer ou gérer seul ?
- Limiter les frais
Ce qu'il faut retenir
Les frais de gestion locative s'élèvent à 6 à 10 % du loyer annuel.
Le bailleur peut aussi être amené à s'acquitter de frais de mise en location, de frais d'état des lieux et divers frais annexes.
Le bailleur peut demander la participation des locataires pour certains frais (traitement de dossier, visite du logement, rédaction du bail, état des lieux d'entrée).
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Gain de temps, expertise, suivi complet… Sur le papier, confier la gestion de son bien à une agence immobilière par un mandat de gestion locative semble être l’offre idéale pour un bailleur. Mais combien coûtent réellement ces prestations et quels sont exactement les frais rattachés à la gestion locative d’un logement ? Analysons ensemble les différents coûts liés à la location d’un bien immobilier pour en connaître le coût réel.
Quels sont les tarifs pour déléguer la gestion locative de votre bien (maison ou appartement) ?
Les frais de gestion courante
Un mandat de gestion locative a pour fonction première de libérer le bailleur des tâches liées à la location. En contrepartie, le propriétaire s'acquitte de frais de gestion courant couvrant :
- L'encaissement des loyers et charges ;
- L'édition des quittances ;
- Les relances et la gestion des impayés ;
- La gestion administrative ;
- La gestion des demandes du locataire ;
- Des services additionnels selon l'agence de gestion locative.
L'agence ou l'administrateur de biens fixe librement les frais de gestion. Cependant, une négociation a généralement lieu avant la signature du mandat. Dans la pratique, ces frais représentent entre 6 à 10 % du loyer annuel du logement. La somme obtenue avec ce calcul n'inclut pas les taxes, il faut encore prévoir une majoration de 20 % pour appliquer la TVA.
Pour estimer les frais de gestion locative, il faut donc faire le calcul suivant :
(loyer mensuel x 12) x le pourcentage de rémunération de l’agence = les honoraires de gestion
Supposons que le bien affiche 800€ de loyer et que le propriétaire opte pour une agence appliquant des frais de 8%.
Frais de gestion annuel hors taxe
600€ x 12 (loyer annuel) x 8% (taux appliqué par l'agence) = 576€ HT par an
Frais de gestion annuel TTC
576€ HT (frais annuel HT) x 120% (Majoration TVA) = 691,2€ TTC par an soit 57,6€ TTC par mois.
Notons que certaines agences prennent en considération les charges locatives pour calculer les frais de gestion. Il faut donc également inclure ces charges dans le calcul pour obtenir une estimation plus précise.
Les frais de mise en location
Une agence de gestion locative peut également prendre en main la recherche et l'installation de nouveaux locataires. Dans ce cas, le bailleur doit débourser des frais de mise en location. Ceux-ci couvrent habituellement :
- La rédaction et la diffusion de l’annonce ;
- L'organisation des visites ;
- La vérification des dossiers et le tri des candidatures ;
- La rédaction du bail.
Les frais de mise en location, également connus sous le nom de " frais d'agence " correspondent le plus souvent à un mois de loyer hors taxe. Cette somme est à remettre à l'agence dans les jours suivant la signature du bail et l'installation du locataire.
En matière de frais d'agence, la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire dépend de la nature des frais en question. Le bailleur peut faire supporter une partie des dépenses prévues pour :
- Le traitement des dossiers ;
- La visite du logement ;
- La rédaction du bail.
Toutefois, 2 règles strictes de répartition doivent être respectées :
- La participation du locataire ne doit pas dépasser celle du bailleur ;
- La part du locataire ne doit pas excéder le plafond fixé par les autorités compétentes.
Ce plafond a été fixé à :
- 12€/ m² en zone très tendue ;
- 10€/m² en zone tendue ;
- 8€/m² en zone non tendue.
Les frais d'état des lieux
Le propriétaire peut également solliciter le mandataire pour la réalisation d'état des lieux. En conséquence, il devra s'acquitter les frais correspondant qui lui garantissent :
- L'inspection détaillée du logement ;
- La rédaction d'un rapport précis ;
- L'évaluation minutieuse des dégradations locatives lors du départ du locataire.
Les professionnels fixent librement le montant des frais d'état des lieux. Ils dépendent principalement de la superficie du logement. Ceci dit, une prestation de ce type sera facturée entre 50 et 150€.
La loi permet au bailleur de répartir les frais d'état des lieux d'entrée entre lui et son locataire. Toutefois, il y doit avoir égale répartition dans le pire des cas. De plus, la participation du locataire ne doit pas dépasser 3 € par m² de surface habitable. Notons que l'état des lieux de sortie est exclusivement à la charge du propriétaire.
Les frais annexes
Les professionnels de la gestion locative proposent également de nombreux services optionnels facturés en sus, dont :
- La gestion des travaux : facturés entre 5 à 10% du montant engagé pour les travaux ;
- L'assurance loyers impayés : entre 2,5 et 5% des loyers annuels ;
- Le renouvellement du bail : entre 100 et 300€ TTC selon l'agence.
Déléguer ou gérer seul : comment choisir la meilleure solution ?
Il n’existe pas de solutions miracles et chacune des situations présente à la fois des avantages et des inconvénients. Déléguer la gestion du bien permet de gagner du temps et de se décharger d'une part de charge mentale.
À l’inverse, il faut comprendre que solliciter un gestionnaire locatif coûtera au moins un mois de loyer dans l'année. C’est donc un budget non négligeable à prévoir et c'est pourquoi il doit faire l’objet d’une réelle réflexion. D’autant plus que les prix des agences varient d’un prestataire à un autre. Par conséquent, les frais liés à gestion locative peuvent largement osciller d’une agence à l’autre.
Dans ces conditions, comment réduire ces honoraires de gestion ? 3 solutions s'offrent aux bailleurs :
- Opter pour une solution digitale : la gestion locative en ligne,
- Se charger soi-même de la gestion du bien,
- Éplucher le contenu du mandat de gestion et le négocier si nécessaire.
Comment limiter ses frais de gestion locative ?
Bien vérifier le contenu du mandat de gestion avant de le signer
Limiter les frais de gestion locative commence par une lecture minutieuse du mandat. Il faut vérifier toutes les prestations incluses dans le contrat. Les mauvaises surprises peuvent vite arriver, et un service additionnel peut gonfler exponentiellement les frais de gestion locative.
Le locataire doit également vérifier si les montants proposés par l’agence correspondent à des tarifs toutes taxes comprises. Enfin, il a tout intérêt à rester attentif aux modalités de calcul réalisées par l'établissement.
Choisir une solution digitale : la gestion locative en ligne
Pour bénéficier des avantages d'une agence de gestion locative sans en subir les inconvénients ni les mauvaises surprises, il est possible de souscrire une solution directement en ligne. Les prestations essentielles (fourniture des documents officiels, revue de la réglementation, suivi des paiements, édition des quittances...) sont intégrées à une plateforme généralement intuitive et facile à utiliser. Le coût reste par ailleurs bien inférieur aux tarifs pratiqués par les agences immobilières. Entre économies, efficacité et simplicité dans la gestion quotidienne d’un bien, un outil de gestion locative en ligne représente une option intéressante pour maximiser la rentabilité locative.
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Sources
- legifrance.gouv.fr - Décret n°2013-392 du 10 mai 2013
- legifrance.gouv.fr - Arrêté du 22 décembre 2010
- legifrance.gouv.fr - Décret n°2014-890 du 1er août 2014
- service-public.fr - Frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation
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