Les frais de gestion locative en agence
Les frais de gestion locative en agence

Les frais de gestion locative en agence

Gérer un bien requiert de nos jours de plus en plus de connaissances juridiques et techniques, si bien que certains bailleurs se demandent s’il vaut mieux continuer à administrer seul leur bien, ou bien déléguer la gestion locative à une agence immobilière. Revenons ensemble sur les prestations proposées ainsi que le montant des honoraires.

Les honoraires de mise en location

La mise en location représente le cœur de métier de nombreuses agences immobilières. C’est une étape cruciale de la gestion locative qui peut faire peur aux premiers abords, surtout lorsque le propriétaire ne s’est pas suffisamment renseigné sur les procédures.

La prestation comprend généralement 4 étapes :

  • La commercialisation du bien ;
  • La vérification du dossier du locataire et la sélection des candidats ;
  • L’organisation des visites ;

La rédaction du bail de location et la réalisation de l’état des lieux.

Une prestation modulable

Plusieurs options peuvent être proposées comme l’organisation d’un shooting photo pour mieux mettre en valeur le logement et la mise en relation avec un diagnostiqueur. Certaines seront facturées, tandis que d’autres seront incluses dans la prestation.

Depuis l’instauration de la loi Alur, les honoraires ont été encadrés :

  • La sélection du dossier, l’organisation des visites et la rédaction du contrat seront facturés :
    - 12€/m² de surface habitable en zones très tendues comme à Paris et Lille ;
    - 10€/m² de surface habitable en zone tendue ;
    - 8€/m² de surface habitable sur le reste du territoire.
  • L’établissement de l’état des lieux ne peut être facturé plus de 3€/m².
  • Concernant les frais de mise en location, le locataire ne peut désormais plus payer une somme plus importante que le propriétaire.
Exemple

Vous êtes propriétaire d’un deux pièces de 43m² à Paris. Si vous passez par une agence, il vous sera facturé pour la prestation complète au minimum 15€/m² soit 645€. Sachez que ce montant sera dans la réalité plus élevé, car la loi n’a pas instauré de plafond pour les propriétaires.

De manière générale, comptez un mois de loyer d’honoraires pour les frais de mise en location.

Les honoraires de gestion locative

Lorsqu’un propriétaire confie la gestion de son bien à une agence, il lui délègue la relation avec le locataire et la gestion courante du logement, ces prestations incluent :

Le suivi de tâches ponctuelles comme les réparations à la charge du propriétaire.

Bon à savoir

Ce sont les prestations habituellement proposées, mais elles peuvent varier d’une agence à l’autre. Si vous souhaitez déléguer la gestion de votre bien, pensez à comparer avec minutie !

Les honoraires couramment pratiqués varient de 7 à 12% TTC des loyers.

Durée et résiliation d’un mandat de gestion

La durée du mandat se calque généralement sur la durée du bail, soit : 

La résiliation peut se faire en fin de mandat en respectant un préavis de 3 mois.

Attention

Certaines agences facturent des frais de résiliation pouvant aller jusqu’à 250 €.

Zoom sur les tarifs pratiqués à Paris

La hausse des loyers parisiens a rendu les agences immobilières très gourmandes quant à leurs honoraires. En effet, une étude datée de novembre 2017 établissait les honoraires de gestion à 12% en moyenne, avec de fortes disparités.

D’un quartier à l’autre, ces honoraires varient de 9 à 17.8% TTC. Ces honoraires comprennent la mise en location, la gestion et l’assurance impayés.

La garantie loyers impayés (GLI)

Un impayé de loyer, en dehors des coûts juridiques qu’il implique, marque le début d’une procédure pouvant s’éterniser 18 mois avant expulsion du locataire indélicat.

Sachant que certains d’entre eux sont déclarés insolvables à l’issue de la procédure judiciaire, le manque à gagner peut-être très élevé pour le propriétaire et le mettre dans une situation précaire si l’achat du bien a été financé par un crédit.

L’assurance prendra en charge toute la procédure juridique. Des relances par huissier jusqu’à l’expulsion du locataire récalcitrant.

En conclusion

20% des propriétaires souscrivent à une assurance contre les impayés, pour un coût allant de 2 à 3,5% du loyer.

Les options de l’assurance impayé

  • Le seuil de déclenchement : période de franchise / montant de l’impayé ;
  • Durée et plafond de la couverture : cela varie de 20 000 à 90 000€ selon la formule choisie ;
  • L’assistance juridique : montant des frais juridiques pris en charge ;
  • Les dégradations : couverture des dégradations dues à un mauvais comportement du locataire.

Les frais supplémentaires

En sus des honoraires de mise en location et de gestion, il est très fréquent que le mandat de gestion locative permette aux agences d’avoir les mains libres sur le choix des artisans qui interviendront en cas de réparations à la charge du propriétaire. En plus d’un tarif pas forcément des plus compétitifs, les agences pourront prendre une commission sur le montant de ces réparations.

En cas de travaux d’amélioration décidés par le propriétaire, les agences traditionnelles factureront également des frais de suivi, généralement entre 4 et 6% du montant des travaux.

Enfin, il peut être facturé des frais de résiliation à l’issue du mandat.

L’impact d’une rotation élevée sur les honoraires d’agence

A surface comparable, la location meublée ou la colocation peut avoir un rendement locatif de 10 à 30% plus élevé mais gare aux entrées et sorties fréquentes.

Rotation élevée et gestion par agence : soyez vigilants !

Attention cependant aux frais de commercialisation du bien, facturés par l’agence à chaque nouvelle mise en location, qui peuvent grever l’intérêt de passer par une agence traditionnelle.

En résumé

Confier sa gestion locative à une agence peut convenir à certains propriétaires. Manque de temps, de connaissance ou éloignement géographique peuvent expliquer ce choix. Cependant, cela n’est pas sans incidence sur le rendement locatif. En additionnant tous les honoraires, confier votre bien peut rapidement vous coûter jusqu’à 20% des encaissements annuels.

C’est donc une décision à prendre en toute connaissance de cause.

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