En tant que propriétaire, plusieurs options sont possibles lorsqu’il s’agit de gérer son bien. Les propriétaires qui ne veulent pas s’en occuper pensent naturellement à le confier à une agence immobilière traditionnelle. Mais cela peut nuire au rendement locatif, et donc à l’ensemble du projet d’investissement locatif.
Revue des différentes options avec leurs avantages et inconvénients.
Un gestionnaire (qu’il s’agisse d’une agence immobilière ou d’un administrateur de biens), peut vous proposer deux types de prestations :
Faisons ensemble l'inventaire des prestations proposées ainsi que leur prix, en prenant en référence un loyer de 646€ et une surface de 48m², qui sont les moyennes en France en 2019.
La commercialisation du bien
L'agent immobilier va ici se charger de poster l’annonce, d’organiser les visites, de faire le tri parmi les candidatures, de rédiger le bail et de faire l’état des lieux d’entrée.
Ce montant peut être plus élevé côté propriétaire car les plafonds ne s’appliquent que côté locataire. Dans les faits, beaucoup d’agences vous demanderont un mois de loyer.
Certaines agences vont vous proposer de poursuivre la prestation avec une offre de gestion locative. Son contenu variera selon l’agence ; à titre informatif, nous vous exposons les services courants.
La gestion courante :
La gestion en cours de bail le cas échéant :
La gestion de la sortie du locataire :
Un mandat de gestion est signé pour 1 ou 3 ans avec une clause de tacite reconduction. La résiliation est possible en respectant un préavis de congé de 1 à 3 mois selon les agences.
Tout n’est pas compris non plus, en cas de réparations, le professionnel fait appel à un artisan avec qui il travaille régulièrement, il prend sa marge et les prix ne sont pas des plus compétitifs.
Reprenons l’exemple de notre appartement au loyer de 646 €, sur une période de 3 ans :
Le propriétaire souhaitant maximiser son rendement locatif peut également entreprendre la gestion de son bien seul. L’avantage principal est de garder le contrôle sur l’ensemble des décisions, tout en limitant les coûts associés à la gestion.
On entretient aussi une relation directe avec le locataire, ce qui peut éviter des malentendus, et permet de réagir très vite en cas de solution délicate à gérer (par exemple un impayé ou des troubles du voisinage).
Vous économiserez un mois de loyer sur la mise en location. Recherche du locataire, organisation des visites, sélection du bon dossier, et enfin rédaction du bail et entrée dans les lieux, c’est vous qui décidez ce que vous souhaitez faire seul et quand vous souhaitez être accompagné.
Fini les forfaits opaques et bonjour les économies !
Imaginez que vous faites de la location meublée dans une grande ville, et que votre bien est principalement loué à des étudiants. Vous avez une rotation locative élevée, avec un changement de locataire tous les ans en moyenne. Ne pas faire appel à une agence sur la mise en location, c’est un loyer économisé chaque année, soit une augmentation de votre rendement locatif de + de 8% !
Lorsque vous devez faire des réparations au sein de votre logement, vous pouvez mettre en concurrence les artisans afin de faire baisser la facture. Si vous décidez de faire quelques travaux, vous économiserez sur les frais de suivi qui vous seront facturés par un gestionnaire traditionnel (généralement 5 à 6% du montant des travaux).
Si vous décidez de souscrire à une assurance contre les loyers impayés, vous pourrez aussi choisir la formule qui correspond le mieux à vos besoins : plafond des impayés, dégradations locatives couvertes ou non, remboursement des frais juridiques etc.
Vous maîtrisez la communication avec votre locataire
Sans intermédiaire entre vous et le locataire, vous êtes au courant en temps réel de ce qu’il se passe au sein de la location, et pouvez ainsi réagir rapidement notamment en cas de :
C’est aussi l’opportunité d’établir de bonnes relations avec son locataire :
Bien gérer, c’est connaître d’abord la réglementation qui s’applique à votre location (vide, meublée, mobilité, colocation etc.).
Durée, montant du dépôt de garantie, modalités de récupération des charges, notification du congé (par exemple dans le cadre d’une vente). Chaque type de location a ses propres règles.
De plus, si des réparations sont à faire en cours de bail, il vous faudra savoir si c’est à vous ou au locataire de les prendre en charge. Vous pouvez consulter cet article pour en savoir plus.
Enfin, en cas d’impayés ou de troubles du voisinage, vous devrez gérer la situation vous-même en suivant un formalisme strict si vous souhaitez que la procédure ne s’éternise pas.
