Les réparations locatives à la charge du locataire

Les règles définissant la nature des réparations locatives ont été établies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui a subi quelques modifications depuis sa première parution. Ces règles vont pouvoir être consultées par le bailleur et le locataire avant la rédaction de l’état des lieux de sortie, et ce, afin de baliser les éléments qui pourraient potentiellement être déduits du montant du dépôt de garantie.

Quelles sont les réparations locatives à la charge du locataire ?

Selon l’article 7 de la loi de juillet 89, le locataire est en charge de l’entretien courant, ainsi que des réparations locatives définies dans ce fameux décret de 1987, pendant toute la durée de la location. Sont concernés :

  • Les parties extérieures : jardin privatif, terrasse, gouttières ;
  • Les parties intérieures : murs, plafonds, revêtements de sol, placards, plinthes ; 
  • Les portes et fenêtres : les mécanismes, les vitres, volets et grilles de portail ; 
  • L’électricité : les ampoules, interrupteurs et prises de courant ;
  • La plomberie : éviers, chauffage, sanitaires, fosses septiques, canalisation d’eau et de gaz ;
Une liste non-exhaustive

Divers autres équipements vont s’ajouter à cette liste : cheminées, détecteur de fumée, pompe à chaleur, réfrigérateur, antenne, machine à laver et sèche-linge.

En détail : les réparations locatives

Les parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif

Les jardins privatifs 

  • Entretien courant des : allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; 
  • Taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; 
  • Remplacement des arbustes ; 
  • Réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
Le saviez-vous ?

C’est au propriétaire que revient le devoir de veiller à ce que les branches des arbres ne dépassent pas sur la propriété du voisin. 

Auvents, terrasses et marquises

  • Enlèvement de la mousse et des autres végétaux qui se seraient développés sur ces surfaces.

Gouttières

  • Les conduits de descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières doivent être dégorgés par le locataire.
Exemple

Si un chéneau est engorgé, empêchant l’eau de pluie de s’écouler normalement dans la conduite, c’est au locataire que revient la charge de l’entretien.

Les ouvertures intérieures et extérieures

Les portes et fenêtres

  • Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
  • Réparation des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; 
  • Remplacement de boulons, clavettes et targettes.

Les vitrages

  • Réfection des mastics ;
  • Remplacement des vitres détériorées.
Exemple

Un matin, le locataire découvre qu’une des vitres de l’appartement qu’il loue est fendue. C’est à lui qu'incombe la charge de remplacer cette vitre. 

Stores et volets

  • Graissage ;
  • Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames ; 
  • Réparation des volets, si le locataire est responsable de la dégradation. 

Serrures et verrous de sécurité

  • Graissage ;
  • Remplacement de petites pièces ainsi que des clés, qu'elles soient égarées ou détériorées.

Grilles de portail

  • Nettoyage ;
  • Graissage ;
  • Remplacement de boulons, clavettes, targettes, verrou.

Parties intérieures

Plafonds, murs intérieurs et cloisons

  • Maintien en état de propreté ;
  • Menus raccords de peintures et tapisseries ; 
  • Remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; 
  • Rebouchage des trous occasionnés par le locataire. 
Exemple

Un locataire peut souhaiter installer des tableaux ou des miroirs sur les murs de sa location. Il lui sera possible de faire des trous, à condition de les reboucher pour restituer le logement dans son état initial au propriétaire.

Parquets, moquettes et autres revêtements de sol

  • Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
  • Cirage du parquet ;
  • Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

Placards et menuiseries

  • Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; 
  • Fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ; 
  • Les plinthes, baguettes et moulures devront également être entretenues par le locataire.

Installations de plomberie

Canalisations d'eau

  • Dégorgement des canalisations ;
  • Remplacement notamment de joints et de colliers.

Canalisations de gaz

  • Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
  • Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance

  • Vidange.

Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie

  • Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
  • Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
  • Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
  • Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
Pour rappel

L'entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge du locataire, sauf stipulation contraire dans le bail.

Eviers et appareils sanitaires

  • Nettoyage des dépôts de calcaire ; 
  • Remplacement des tuyaux flexibles de douche.

Équipements et installations électriques

  • Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; 
  • Réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

Les autres équipements que le locataire doit entretenir

Le locataire va devoir effectuer l’entretien courant et les petites réparations des appareils tels que : 

  • Le réfrigérateur, hottes aspirantes, capteurs solaires, pompes à chaleur, machines à laver pour le linge et la vaisselle, sèche-linge antennes TV, cheminées, glaces et miroirs ;
  • Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
  • Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
  • Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Réparations locatives et vétusté

La vétusté d’un bien est l’état d'usure, ou de détérioration, résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement loué.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, nous rappelle que le locataire n’est pas obligé de réparer les éléments mentionnés s’ils sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale pris en application de la loi ALUR, prévoit les modalités de prise en compte de la vétusté. Depuis, il est possible de convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail.

En résumé

Le locataire doit répondre des dégradations et des pertes subies par le logement lors de son occupation, et qui ont pour origine le mauvais entretien ou usage du logement ainsi que de ses éléments d’équipements. Les éléments relevant de la vétusté ne sont pas concernés et ne devraient donc pas porter préjudice à la bonne restitution du dépôt de garantie. 

Les réparations locatives du locataire en location meublée

Une location meublée va être composée de meubles auquel le locataire devra porter une attention particulière s’il souhaite récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie. Sa vigilance se portera principalement sur l’entretien courant et menues réparations des appareils tels que :

  • Réfrigérateurs ; 
  • Machines à laver la vaisselle ; 
  • Machine à laver le linge et sèche-linge ; 
  • Hotte aspirante ; 
  • Adoucisseur d’eau ; 
  • Capteur solaire ; 
  • Pompe à chaleur ;  
  • Appareils de conditionnement d'air ; 
  • Antennes individuelles de télévision ; 
  • Meubles scellés ; 
  • Cheminées ; 
  • Glaces et miroirs.