Publié le 29 septembre 2023
Publié le 29 septembre 2023
Si vous êtes loueur meublé non professionnel (LMNP), vous bénéficiez de certains avantages fiscaux. Toutefois, même si la loi ne vous interdit pas de revendre votre bien, vous devez respecter des conditions spécifiques liées notamment au délai de détention. En effet, selon le type de bien meublé (résidence de service ou résidence classique), une revente anticipée avant 5 ans, 9 ans ou 20 ans serait sanctionnée par l'administration fiscale en matière de plus-value, de prélèvements sociaux ou de TVA.
SOMMAIRE
Pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel, vous devez répondre à plusieurs conditions :
Il existe deux types de biens meublés : les résidences de services et les biens meublés classiques.
Elles concernent :
Ces établissements doivent obligatoirement être gérés par un gestionnaire.
Elles bénéficient d'un remboursement de TVA de 20 % lorsque le bien en LMNP fait l'objet d'une gestion professionnelle durant au moins 20 ans (voir ci-après).
Ils concernent les loueurs non professionnels qui mettent en location des logements meublés à destination de particuliers.
Ils n'ont pas l'obligation de faire gérer le bien par un gestionnaire.
Le loueur peut revendre son bien à n'importe quel acquéreur et n'importe quand.
Attention toutefois, car les règles de plus-value s'appliquent. En d'autres termes, plus la durée de détention du bien est longue, moins l'impôt sur la plus-value est élevé.
L'impôt sur la plus-value s'élève à 19 %. Il est dégressif jusqu'à la 22e année de détention. Après ce délai, le vendeur en est exonéré.
Par ailleurs, en cas de vente d'un bien en LMNP, vous êtes dispensé de payer les prélèvements sociaux après une durée de détention de 30 ans.
Pour en savoir plus sur la location meublée non professionnelle, vous pouvez consulter nos articles sur les , et les .
Lorsque vous revendez votre bien en LMNP avant la fin des 5 premières années, vous êtes imposé sur la plus-value à 19 %. Sachez par ailleurs, qu'il vous ait possible de vendre un appartement loué.
Vous ne bénéficiez pas de l'abattement prévu par la loi sur la plus-value des biens immobiliers. En effet, celui-ci n'est accordé qu'à compter de la 5e année.
Vous renoncez ainsi à :
Pour calculer le montant de la plus-value à payer, vous devez considérer : le prix de vente, le prix d'achat initial, les frais liés à la vente (frais de notaire, frais d'agence,...), etc.
Prenons un exemple (les montants sont fictifs) :
Vous avez acquis votre bien en qualité de LMNP moyennant le prix de 300 000 €. Lors de cette acquisition, vous avez payé des frais d'acquisition (frais de notaire) d'un montant de 21 000 €.
Vous revendez le bien après seulement 3 ans au prix de 350 000 €. Les frais de diagnostics à votre charge s'élèvent à 500 €.
Le montant de la plus-value imposable est de :
(350 000 € - 500 €) - (300 000 € + 21 000 €) = 349 500 € - 321 000 € = 28 500 €
Vous ne pouvez bénéficier d'aucun abattement, la vente étant intervenue moins de 5 ans après l'acquisition initiale.
Le montant de l'impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire sur le prix de vente, et versé au trésor public.
Lorsque vous revendez votre bien en qualité de LMNP avant 5 ans de détention, vous ne bénéficiez pas des abattements prévus sur les prélèvements sociaux.
Vous renoncez ainsi à :
Les biens en résidence de services bénéficiaient, jusqu'au 31 décembre 2022, du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Celui-ci n'a pas été reconduit.
Il s'adressait aux contribuables qui investissaient dans une résidence de services neuve ou rénovée.
Ce dispositif vous permettait, à condition de conserver le bien durant 9 ans minimum, de :
En cas de revente anticipée du bien, vous devez rembourser le montant des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié.
Cependant, l'administration fiscale peut vous dispenser de ce remboursement lorsque certains aléas de la vie vous obligent à vendre :
Après le délai de 9 ans, vous pouvez vendre votre bien librement. Il est alors possible de l'amortir, et de réduire ainsi le montant de votre impôt sur le revenu.
Les règles en matière de plus-value s'appliquent également aux loueurs meublés non professionnels de résidences de services.
En achetant un bien en LMNP dans une résidence de services neuve, vous êtes éligibles à un remboursement de la TVA de 20 %.
Cet avantage est accordé à condition de conserver le bien immobilier durant une durée de 20 ans minimum.
Le montant de la TVA vous est remboursé environ 6 mois après la date de livraison du bien.
En cas de revente avant le délai de 20 ans, on distingue 3 cas :
Vous devrez rembourser la TVA à l'administration fiscale au prorata du nombre d'années restant à courir sur les 20 ans.
Par exemple, si vous vendez après 4 ans de détention, vous remboursez la TVA à concurrence de 16 ans.
Ce dernier poursuit l'activité de LMNP et reprend vos obligations. Le délai de 20 ans se poursuit avec le nouveau propriétaire. Il y a « transfert d'une universalité totale ou partielle des biens » (article 257 bis CGI) donc dispense de réversion de la TVA. Par conséquent, le nouveau propriétaire est redevable de la fraction de TVA initiale à hauteur des années restant avant le terme des 20 ans.
Pour rappel : l'administration fiscale considère que vendeurs et acquéreurs sont assujettis à la TVA à condition que l'acquéreur reprenne le bail commercial en cours et que les loyers perçus soient soumis à la TVA.
À défaut de paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, le nouveau propriétaire serait seul responsable devant l'Administration.
Prenons un exemple :
Vous vendez le bien dont vous êtes propriétaire bailleur après 15 ans de détention. Le nouvel acquéreur devra poursuivre l'exploitation du bien avec un bail commercial durant 5 ans. Il sera redevable de la part de TVA initiale à hauteur du délai restant à courir soit 5 ans.
Cet acheteur n'exerce pas sous statut de LMNP. Vous remboursez la TVA récupérée au prorata du temps restant à courir sur les 20 ans.
Gérez mieux en moins de temps
Vous devez vendre votre bien de préférence à un acquéreur assujetti à la TVA et qui poursuivra votre activité de LMNP. Vous éviterez d'avoir à rembourser la TVA récupérée.
Les acquéreurs des biens soumis au dispositif Censi-Bouvard se sont engagés pour une période de 9 ans. En cas de vente anticipée, l'Administration fiscale peut leur réclamer le remboursement des avantages perçus.
Le montant de la plus-value immobilière en cas de revente d'une location meublée non professionnelle s'élève à 19 %. Le vendeur doit aussi s'acquitter des prélèvements sociaux qui s'élèvent à 17,2 %.
En cas de revente d'un bien immobilier avant 20 ans de détention, le vendeur doit rembourser la quote-part de TVA qu'il a récupérée pour les années restantes jusqu'à la fin de l'engagement. Toutefois, si l'acheteur reprend la suite du vendeur en qualité de LMNP, celui-ci peut être dispensé de réversion de TVA.
Il peut être judicieux d'attendre le renouvellement du bail commercial pour revendre un bien en LMNP. En effet, le nouveau propriétaire bénéficie alors d'une bonne visibilité sur la rentabilité de son placement immobilier.
Rédigé par Katia Kemmoun 
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
Pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel, vous devez répondre à plusieurs conditions :
Il existe deux types de biens meublés : les résidences de services et les biens meublés classiques.
Elles concernent :
Ces établissements doivent obligatoirement être gérés par un gestionnaire.
Elles bénéficient d'un remboursement de TVA de 20 % lorsque le bien en LMNP fait l'objet d'une gestion professionnelle durant au moins 20 ans (voir ci-après).
Ils concernent les loueurs non professionnels qui mettent en location des logements meublés à destination de particuliers.
Ils n'ont pas l'obligation de faire gérer le bien par un gestionnaire.
Le loueur peut revendre son bien à n'importe quel acquéreur et n'importe quand.
Attention toutefois, car les règles de plus-value s'appliquent. En d'autres termes, plus la durée de détention du bien est longue, moins l'impôt sur la plus-value est élevé.
L'impôt sur la plus-value s'élève à 19 %. Il est dégressif jusqu'à la 22e année de détention. Après ce délai, le vendeur en est exonéré.
Par ailleurs, en cas de vente d'un bien en LMNP, vous êtes dispensé de payer les prélèvements sociaux après une durée de détention de 30 ans.
Pour en savoir plus sur la location meublée non professionnelle, vous pouvez consulter nos articles sur les , et les .
Lorsque vous revendez votre bien en LMNP avant la fin des 5 premières années, vous êtes imposé sur la plus-value à 19 %. Sachez par ailleurs, qu'il vous ait possible de vendre un appartement loué.
Vous ne bénéficiez pas de l'abattement prévu par la loi sur la plus-value des biens immobiliers. En effet, celui-ci n'est accordé qu'à compter de la 5e année.
Vous renoncez ainsi à :
Pour calculer le montant de la plus-value à payer, vous devez considérer : le prix de vente, le prix d'achat initial, les frais liés à la vente (frais de notaire, frais d'agence,...), etc.
Prenons un exemple (les montants sont fictifs) :
Vous avez acquis votre bien en qualité de LMNP moyennant le prix de 300 000 €. Lors de cette acquisition, vous avez payé des frais d'acquisition (frais de notaire) d'un montant de 21 000 €.
Vous revendez le bien après seulement 3 ans au prix de 350 000 €. Les frais de diagnostics à votre charge s'élèvent à 500 €.
Le montant de la plus-value imposable est de :
(350 000 € - 500 €) - (300 000 € + 21 000 €) = 349 500 € - 321 000 € = 28 500 €
Vous ne pouvez bénéficier d'aucun abattement, la vente étant intervenue moins de 5 ans après l'acquisition initiale.
Le montant de l'impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire sur le prix de vente, et versé au trésor public.
Lorsque vous revendez votre bien en qualité de LMNP avant 5 ans de détention, vous ne bénéficiez pas des abattements prévus sur les prélèvements sociaux.
Vous renoncez ainsi à :
Les biens en résidence de services bénéficiaient, jusqu'au 31 décembre 2022, du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Celui-ci n'a pas été reconduit.
Il s'adressait aux contribuables qui investissaient dans une résidence de services neuve ou rénovée.
Ce dispositif vous permettait, à condition de conserver le bien durant 9 ans minimum, de :
En cas de revente anticipée du bien, vous devez rembourser le montant des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié.
Cependant, l'administration fiscale peut vous dispenser de ce remboursement lorsque certains aléas de la vie vous obligent à vendre :
Après le délai de 9 ans, vous pouvez vendre votre bien librement. Il est alors possible de l'amortir, et de réduire ainsi le montant de votre impôt sur le revenu.
Les règles en matière de plus-value s'appliquent également aux loueurs meublés non professionnels de résidences de services.
En achetant un bien en LMNP dans une résidence de services neuve, vous êtes éligibles à un remboursement de la TVA de 20 %.
Cet avantage est accordé à condition de conserver le bien immobilier durant une durée de 20 ans minimum.
Le montant de la TVA vous est remboursé environ 6 mois après la date de livraison du bien.
En cas de revente avant le délai de 20 ans, on distingue 3 cas :
Vous devrez rembourser la TVA à l'administration fiscale au prorata du nombre d'années restant à courir sur les 20 ans.
Par exemple, si vous vendez après 4 ans de détention, vous remboursez la TVA à concurrence de 16 ans.
Ce dernier poursuit l'activité de LMNP et reprend vos obligations. Le délai de 20 ans se poursuit avec le nouveau propriétaire. Il y a « transfert d'une universalité totale ou partielle des biens » (article 257 bis CGI) donc dispense de réversion de la TVA. Par conséquent, le nouveau propriétaire est redevable de la fraction de TVA initiale à hauteur des années restant avant le terme des 20 ans.
Pour rappel : l'administration fiscale considère que vendeurs et acquéreurs sont assujettis à la TVA à condition que l'acquéreur reprenne le bail commercial en cours et que les loyers perçus soient soumis à la TVA.
À défaut de paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, le nouveau propriétaire serait seul responsable devant l'Administration.
Prenons un exemple :
Vous vendez le bien dont vous êtes propriétaire bailleur après 15 ans de détention. Le nouvel acquéreur devra poursuivre l'exploitation du bien avec un bail commercial durant 5 ans. Il sera redevable de la part de TVA initiale à hauteur du délai restant à courir soit 5 ans.
Cet acheteur n'exerce pas sous statut de LMNP. Vous remboursez la TVA récupérée au prorata du temps restant à courir sur les 20 ans.
Gérez mieux en moins de temps
Vous devez vendre votre bien de préférence à un acquéreur assujetti à la TVA et qui poursuivra votre activité de LMNP. Vous éviterez d'avoir à rembourser la TVA récupérée.
Les acquéreurs des biens soumis au dispositif Censi-Bouvard se sont engagés pour une période de 9 ans. En cas de vente anticipée, l'Administration fiscale peut leur réclamer le remboursement des avantages perçus.
Le montant de la plus-value immobilière en cas de revente d'une location meublée non professionnelle s'élève à 19 %. Le vendeur doit aussi s'acquitter des prélèvements sociaux qui s'élèvent à 17,2 %.
En cas de revente d'un bien immobilier avant 20 ans de détention, le vendeur doit rembourser la quote-part de TVA qu'il a récupérée pour les années restantes jusqu'à la fin de l'engagement. Toutefois, si l'acheteur reprend la suite du vendeur en qualité de LMNP, celui-ci peut être dispensé de réversion de TVA.
Il peut être judicieux d'attendre le renouvellement du bail commercial pour revendre un bien en LMNP. En effet, le nouveau propriétaire bénéficie alors d'une bonne visibilité sur la rentabilité de son placement immobilier.
Sources
Rédigé par Katia Kemmoun
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
Sur le même thème
Sur le même thème
