En achetant un bien en LMNP dans une résidence de services neuve, vous êtes éligibles à un remboursement de la TVA de 20 %.
Cet avantage est accordé à condition de conserver le bien immobilier durant une durée de 20 ans minimum.
Le montant de la TVA vous est remboursé environ 6 mois après la date de livraison du bien.
En cas de revente avant le délai de 20 ans, on distingue 3 cas :
Vous cessez votre activité de LMNP et vendez le bien
Vous devrez rembourser la TVA à l'administration fiscale au prorata du nombre d'années restant à courir sur les 20 ans.
Par exemple, si vous vendez après 4 ans de détention, vous remboursez la TVA à concurrence de 16 ans.
Vous vendez votre bien LMNP à un acheteur soumis à la TVA
Ce dernier poursuit l'activité de LMNP et reprend vos obligations. Le délai de 20 ans se poursuit avec le nouveau propriétaire. Il y a « transfert d'une universalité totale ou partielle des biens » (article 257 bis CGI) donc dispense de réversion de la TVA. Par conséquent, le nouveau propriétaire est redevable de la fraction de TVA initiale à hauteur des années restant avant le terme des 20 ans.
Pour rappel : l'administration fiscale considère que vendeurs et acquéreurs sont assujettis à la TVA à condition que l'acquéreur reprenne le bail commercial en cours et que les loyers perçus soient soumis à la TVA.
À défaut de paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, le nouveau propriétaire serait seul responsable devant l'Administration.
Prenons un exemple :
Vous vendez le bien dont vous êtes propriétaire bailleur après 15 ans de détention. Le nouvel acquéreur devra poursuivre l'exploitation du bien avec un bail commercial durant 5 ans. Il sera redevable de la part de TVA initiale à hauteur du délai restant à courir soit 5 ans.
Vous vendez le bien à un acheteur non assujetti à la TVA
Cet acheteur n'exerce pas sous statut de LMNP. Vous remboursez la TVA récupérée au prorata du temps restant à courir sur les 20 ans.