Qu'est-ce qu'une vente à terme ?

La vente à terme est une alternative à la vente traditionnelle. Encadrée par l'article 1601-2 du Code civil, elle consiste à vendre un bien moyennant le versement :

• D'un bouquet, représentant une somme au comptant, versée à la signature de l'acte authentique ;
• De mensualités pendant une période prévue à l'acte authentique (comprise entre 10 et 20 ans).

Les contrats de vente à terme se déclinent en deux catégories distinctes :

• La vente à terme libre : elle permet à l'acheteur d'occuper immédiatement le bien immobilier en échange du versement d'un droit d'usage au vendeur, sous forme de mensualités. En effet, le transfert de propriété n'a lieu qu'à une date ultérieure, prévue au contrat ;
• La vente à terme occupée : dans ce cas, le vendeur continue d'occuper le bien jusqu'à la date de transfert de propriété, prévue au contrat. Le vendeur est alors tenu de verser une indemnité à l'acquéreur.

Bien qu'elles présentent des similitudes via à vis du bouquet et du versement d'une rente, ces formes de vente sont différentes. La vente en viager est encadrée par le Code civil, aux articles 1968 à 1983.

La différence majeure repose sur la date de transfert de propriété. En effet, cette dernière est connue et prévue dès la signature du contrat de vente à terme. En vente en viager, la notion d'âge du vendeur et son espérance de vie déterminent le montant du bouquet et de la rente viagère. Le transfert de propriété est donc imprévisible par nature, ce dernier n'intervenant qu'au décès du vendeur.

La vente à terme présente de nombreux avantages, que ce soit pour le vendeur ou l'acquéreur. Ces derniers reposent principalement sur l'aspect financier ainsi que sur les modalités de jouissance du bien.

Les avantages pour le vendeur

En vendant à terme, le vendeur perçoit des mensualités versées sur le long terme. Dans le cadre d'une vente à terme occupée, le vendeur continue de jouir de son bien tout en percevant les indemnités d'occupation. Cela représente un argument de taille en faveur de son pouvoir d'achat, d'autant plus que les mensualités sont non imposables.

Les avantages pour l'acquéreur

En achetant à terme, l'acquéreur peut investir sans nécessairement recourir à un prêt immobilier. En cas de vente à terme libre, l'acheteur peut occuper le bien immédiatement, même s'il n'a pas versé la totalité du prix de vente au vendeur. La vente avec paiement à terme engage l'acheteur sur une durée limitée et connue à l'avance. Ainsi, il dispose d'une parfaite visibilité sur budget de l'opération et son prix d'achat global.

La vente à terme, comme tout type de transaction, présente son lot de risques et d'inconvénients. Ces derniers concernent principalement la durée d'engagement ainsi que le caractère incertain de l'évolution du prix de vente et des taux d'intérêt.

Les risques et inconvénients pour le vendeur

Comparativement à une vente traditionnelle, les acquéreurs potentiels dans ce type de vente demeurent peu nombreux. Ainsi, il peut être difficile de trouver un acheteur pour la vente d'immeuble à terme.

Même en présence d'un acquéreur, le caractère fluctuant du marché immobilier rend l'opération risquée. En effet, la valeur du bien peut grandement évoluer entre la date de signature de l'acte authentique et le transfert de propriété.

Enfin, ce contrat de vente impose la libération du logement à une date convenue, ne laissant pas de place à l'imprévu. Notamment en cas de difficultés de relogement.

Les risques et inconvénients pour l'acheteur

Lorsque l'acheteur a souscrit un crédit immobilier, les intérêts peuvent varier tout au long de la durée de la vente à terme. Le calcul des charges courantes de l'acheteur est primordial avant la négociation pour éviter les mauvaises surprises financières. En l'absence d'une quelconque flexibilité sur les termes du contrat, il peut se révéler être un véritable piège en cas de mauvais calcul.

S'agissant d'un acte authentique, ce document doit obligatoirement passer entre les mains d'un notaire. Il doit préciser :

• Le détail du prix de vente (montant du bouquet et des mensualités) ;
• La date de transfert de propriété ;
• Les modalités d'occupation du bien ;
• Les responsabilités des parties au regard des dépenses afférentes au bien (taxes, réparations...)

Le calcul de la mensualité et du bouquet est le fruit d'une négociation entre acheteur et vendeur. En effet, ces derniers peuvent être librement fixés entre les parties. Logiquement, plus le montant du bouquet est élevé, plus les mensualités sont faibles.

À savoir que le montant des mensualités peut faire l'objet d'une indexation sur le coût de la construction, permettant une revalorisation périodique.