Vendre maison en location

Quand peut on vendre une maison en location et sous quelles conditions ?

Un propriétaire a le droit de vendre un appartement en location à tout moment sans mettre fin au bail en cours, comme il a le droit de vendre un appartement ou une maison libre de toute occupation sous conditions. Alors comment vendre un logement en location et quels sont les droits des locataires ?

Vendre maison en location

SOMMAIRE

Puis-je vendre ma maison qui est en location ?

Un propriétaire bailleur peut tout à fait vendre son appartement ou sa maison en location. Néanmoins, il doit respecter certaines conditions. Ainsi, deux options s’offrent à lui :

  • Vendre le bien libre de toute occupation : Le propriétaire attend la fin du bail pour donner congé à son locataire ;
  • Vendre le bien occupé : Le propriétaire peut vendre son logement à tout moment avec le locataire. 

Comment vendre une maison avec un locataire dedans ?

Congé pour vendre une maison louée en fin de bail

Un congé pour vendre un bien loué meublé ou vide est encadré par la Loi du 6 juillet 1989 renforcée par la loi ALUR. Par conséquent, le propriétaire doit attendre la fin du bail et prévenir le locataire dans un délai précis de : 

  • 6 mois en location vide ;
  • 3 mois en bail de location meublée.

D’autre part, la lettre de congé pour vente doit respecter un formalisme précis pour ne pas être contestée par le locataire, à savoir :

  • Indiquer précisément le motif c’est-à-dire « congé pour vendre »
  • Indiquer les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé peut être remis en main propre contre émargement, envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, ou délivré par un huissier de justice. 

Priorité du locataire à l'achat 

Dans le cas d’un congé pour vente sur un logement vide, le locataire est prioritaire pour l’achat du logement. Autrement dit, le congé pour vente vaut offre d’achat. 

Attention, un propriétaire doit respecter certaines conditions pour donner un congé pour vente à un locataire de plus de 65 ans. En effet, il s’agit d’un locataire protégé. Par conséquent, le propriétaire peut donner congé uniquement s’il propose des offres de relogement ou s’il justifie de ressources inférieures à celle de son locataire. Une autre solution serait de vendre l'appartement occupé par la personne âgée, sans changer les conditions du bail.

Congé pour vendre une maison occupée 

Un propriétaire bailleur peut vendre sa maison avec le locataire en place. Dans ce cas, il n’a pas besoin de délivrer de congé pour vente. En effet, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption. Autrement dit, il n’est pas prioritaire pour acheter le logement sauf exception comme la mise en vente d’un immeuble entier. 

Toutefois, rien n’empêche le propriétaire de proposer à son locataire d’acheter le logement. 

Ainsi, lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire, il convient de transmettre au locataire ses coordonnées personnelles et bancaires. En revanche, son bail se poursuit dans les mêmes conditions. Par conséquent, la rédaction d'un avenant au bail n'est pas nécessaire. Quant au dépôt de garantie, il est transféré au nouveau propriétaire qui devra le restituer au locataire à son départ.

De même, si le paiement du loyer est garanti par un acte de caution solidaire, ce dernier est transmis avec le contrat de location. Sauf clause contraire mentionnée à l’acte de caution. 

En cas de vente du logement, la garantie loyers impayés (GLI) se résilie automatiquement. Cependant, l’acheteur peut souscrire une nouvelle GLI sans condition puisque le locataire est déjà en place. 

Quels sont les droits du locataire en cas de vente ?

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption lorsqu’il reçoit un congé pour vente. Autrement dit, il est prioritaire sur les autres acheteurs. En cas de colocation, chaque locataire bénéficie d’un droit de préemption.

Le locataire dispose alors de deux mois pour faire connaître sa décision. S’il accepte l’offre, il devra envoyer une lettre recommandée avec avis de réception et préciser s’il demande un prêt immobilier. Un compromis de vente sera alors signé entre le propriétaire et le locataire.

SI le locataire refuse l’offre, il devra quitter le logement au plus tard à l’échéance du bail. À noter qu’il n’a pas besoin de respecter un délai de préavis en cas de congé pour vente. 

Un locataire qui n'a pas accepté l'offre d'achat peut bénéficier d'un deuxième droit de préemption. En effet, si le propriétaire vend sa maison à un prix inférieur à celui annoncé dans la lettre de congé, il doit à nouveau proposer au locataire de l'acheter en priorité à ce prix, et ce même s'il a déménagé entre-temps. Ce dernier a un mois pour faire connaître sa décision. 

Le droit de préemption ne s’applique pas lorsque le bailleur vend le logement à un proche parent jusqu’au 3éme degré inclus (enfant, petit-enfant, neveu ou nièce, oncle ou tante, parent ou grand-parent). Mais pour être valable, le parent acquéreur devra l’habiter en tant que résidence principale pendant au moins 2 ans après la fin du préavis

Le nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail actuel ?

Lors de la vente d’un bien loué vide, le nouveau propriétaire peut aussi donner congé au locataire en place, mais il doit tenir compte des délais spécifiques conformément à l'article 82 de la Loi dite Macron du 6 août 2015 n°2015-990, à savoir : 

Le nouveau propriétaire donne un congé pour vente 

Si la fin du bail intervient plus de 3 ans après l'achat du logement : Il peut donner congé pour vente normalement à la fin du bail en tenant compte du préavis de 6 mois.

Si le bail se termine moins de 3 ans après l'achat du logement : Il peut donner congé au terme d'un délai comprenant la fin du bail en cours auquel s'ajoutent les 3 années du bail reconduit

Le nouveau propriétaire donne un congé pour reprise 

Si le bail prend fin plus de 2 ans après l'achat : Il peut donner congé pour reprise pour la fin du bail en tenant compte du préavis de 6 mois.

Si le bail prend fin moins de 2 ans après l'achat : Il devra respecter un délai de 2 ans avant la reprise. Concrètement, le nouveau propriétaire peut donner congé pour reprise à la fin du bail en cours, mais ce dernier ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans à compter de son acquisition.

Rédigé par Sophie Noaro Logo Linkedin

Avec plus de 15 ans d'expérience en gestion immobilière, Sophie est aujourd'hui rédactrice. Elle facilite la vie des lecteurs de BailFacile en leur partageant ses savoirs de façon synthétique et vulgarisée !

SOMMAIRE

Puis-je vendre ma maison qui est en location ?

Un propriétaire bailleur peut tout à fait vendre son appartement ou sa maison en location. Néanmoins, il doit respecter certaines conditions. Ainsi, deux options s’offrent à lui :

  • Vendre le bien libre de toute occupation : Le propriétaire attend la fin du bail pour donner congé à son locataire ;
  • Vendre le bien occupé : Le propriétaire peut vendre son logement à tout moment avec le locataire. 

Comment vendre une maison avec un locataire dedans ?

Congé pour vendre une maison louée en fin de bail

Un congé pour vendre un bien loué meublé ou vide est encadré par la Loi du 6 juillet 1989 renforcée par la loi ALUR. Par conséquent, le propriétaire doit attendre la fin du bail et prévenir le locataire dans un délai précis de : 

  • 6 mois en location vide ;
  • 3 mois en bail de location meublée.

D’autre part, la lettre de congé pour vente doit respecter un formalisme précis pour ne pas être contestée par le locataire, à savoir :

  • Indiquer précisément le motif c’est-à-dire « congé pour vendre »
  • Indiquer les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé peut être remis en main propre contre émargement, envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, ou délivré par un huissier de justice. 

Priorité du locataire à l'achat 

Dans le cas d’un congé pour vente sur un logement vide, le locataire est prioritaire pour l’achat du logement. Autrement dit, le congé pour vente vaut offre d’achat. 

Attention, un propriétaire doit respecter certaines conditions pour donner un congé pour vente à un locataire de plus de 65 ans. En effet, il s’agit d’un locataire protégé. Par conséquent, le propriétaire peut donner congé uniquement s’il propose des offres de relogement ou s’il justifie de ressources inférieures à celle de son locataire. Une autre solution serait de vendre l'appartement occupé par la personne âgée, sans changer les conditions du bail.

Congé pour vendre une maison occupée 

Un propriétaire bailleur peut vendre sa maison avec le locataire en place. Dans ce cas, il n’a pas besoin de délivrer de congé pour vente. En effet, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption. Autrement dit, il n’est pas prioritaire pour acheter le logement sauf exception comme la mise en vente d’un immeuble entier. 

Toutefois, rien n’empêche le propriétaire de proposer à son locataire d’acheter le logement. 

Ainsi, lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire, il convient de transmettre au locataire ses coordonnées personnelles et bancaires. En revanche, son bail se poursuit dans les mêmes conditions. Par conséquent, la rédaction d'un avenant au bail n'est pas nécessaire. Quant au dépôt de garantie, il est transféré au nouveau propriétaire qui devra le restituer au locataire à son départ.

De même, si le paiement du loyer est garanti par un acte de caution solidaire, ce dernier est transmis avec le contrat de location. Sauf clause contraire mentionnée à l’acte de caution. 

En cas de vente du logement, la garantie loyers impayés (GLI) se résilie automatiquement. Cependant, l’acheteur peut souscrire une nouvelle GLI sans condition puisque le locataire est déjà en place. 

Quels sont les droits du locataire en cas de vente ?

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption lorsqu’il reçoit un congé pour vente. Autrement dit, il est prioritaire sur les autres acheteurs. En cas de colocation, chaque locataire bénéficie d’un droit de préemption.

Le locataire dispose alors de deux mois pour faire connaître sa décision. S’il accepte l’offre, il devra envoyer une lettre recommandée avec avis de réception et préciser s’il demande un prêt immobilier. Un compromis de vente sera alors signé entre le propriétaire et le locataire.

SI le locataire refuse l’offre, il devra quitter le logement au plus tard à l’échéance du bail. À noter qu’il n’a pas besoin de respecter un délai de préavis en cas de congé pour vente. 

Un locataire qui n'a pas accepté l'offre d'achat peut bénéficier d'un deuxième droit de préemption. En effet, si le propriétaire vend sa maison à un prix inférieur à celui annoncé dans la lettre de congé, il doit à nouveau proposer au locataire de l'acheter en priorité à ce prix, et ce même s'il a déménagé entre-temps. Ce dernier a un mois pour faire connaître sa décision. 

Le droit de préemption ne s’applique pas lorsque le bailleur vend le logement à un proche parent jusqu’au 3éme degré inclus (enfant, petit-enfant, neveu ou nièce, oncle ou tante, parent ou grand-parent). Mais pour être valable, le parent acquéreur devra l’habiter en tant que résidence principale pendant au moins 2 ans après la fin du préavis

Le nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail actuel ?

Lors de la vente d’un bien loué vide, le nouveau propriétaire peut aussi donner congé au locataire en place, mais il doit tenir compte des délais spécifiques conformément à l'article 82 de la Loi dite Macron du 6 août 2015 n°2015-990, à savoir : 

Le nouveau propriétaire donne un congé pour vente 

Si la fin du bail intervient plus de 3 ans après l'achat du logement : Il peut donner congé pour vente normalement à la fin du bail en tenant compte du préavis de 6 mois.

Si le bail se termine moins de 3 ans après l'achat du logement : Il peut donner congé au terme d'un délai comprenant la fin du bail en cours auquel s'ajoutent les 3 années du bail reconduit

Le nouveau propriétaire donne un congé pour reprise 

Si le bail prend fin plus de 2 ans après l'achat : Il peut donner congé pour reprise pour la fin du bail en tenant compte du préavis de 6 mois.

Si le bail prend fin moins de 2 ans après l'achat : Il devra respecter un délai de 2 ans avant la reprise. Concrètement, le nouveau propriétaire peut donner congé pour reprise à la fin du bail en cours, mais ce dernier ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans à compter de son acquisition.

Rédigé par Sophie Noaro Logo Linkedin

Avec plus de 15 ans d'expérience en gestion immobilière, Sophie est aujourd'hui rédactrice. Elle facilite la vie des lecteurs de BailFacile en leur partageant ses savoirs de façon synthétique et vulgarisée !