SOMMAIRE
- Aspect légal
- Vente avec un locataire en place
- Droits du locataire
- Fin du bail actuel & nouveau propriétaire
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Un propriétaire a le droit de vendre un appartement en location à tout moment sans mettre fin au bail en cours, comme il a le droit de vendre un appartement ou une maison libre de toute occupation sous conditions. Alors comment vendre un logement en location et quels sont les droits des locataires ?
Puis-je vendre ma maison qui est en location ?
Un propriétaire bailleur peut tout à fait vendre son appartement ou sa maison en location. Néanmoins, il doit respecter certaines conditions. Ainsi, deux options s’offrent à lui :
- Vendre le bien libre de toute occupation : Le propriétaire attend la fin du bail pour donner congé à son locataire ;
- Vendre le bien occupé : Le propriétaire peut vendre son logement à tout moment avec le locataire.
Comment vendre une maison avec un locataire dedans ?
Congé pour vendre une maison louée en fin de bail
Un congé pour vendre un bien loué meublé ou vide est encadré par la renforcée par la loi ALUR. Par conséquent, le propriétaire doit attendre la fin du bail et prévenir le locataire dans un délai précis de :
- 6 mois en location vide ;
- 3 mois en bail de location meublée.
D’autre part, la lettre de congé pour vente doit respecter un formalisme précis pour ne pas être contestée par le locataire, à savoir :
- Indiquer précisément le motif c’est-à-dire « congé pour vendre »
- Indiquer les cinq premiers alinéas de l'.
Le congé peut être remis en main propre contre émargement, envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, ou délivré par un huissier de justice.
Attention, un propriétaire doit respecter certaines conditions pour donner un congé pour vente à un locataire de plus de 65 ans. En effet, il s’agit d’un locataire protégé. Par conséquent, le propriétaire peut donner congé uniquement s’il propose des offres de relogement ou s’il justifie de ressources inférieures à celle de son locataire. Une autre solution serait de vendre l'appartement occupé par la personne âgée, sans changer les conditions du bail.
Congé pour vendre une maison occupée
Un propriétaire bailleur peut vendre sa maison avec le locataire en place. Dans ce cas, il n’a pas besoin de délivrer de congé pour vente. En effet, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption. Autrement dit, il n’est pas prioritaire pour acheter le logement sauf exception comme la mise en vente d’un immeuble entier.
Toutefois, rien n’empêche le propriétaire de proposer à son locataire d’acheter le logement.
Ainsi, lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire, il convient de transmettre au locataire ses coordonnées personnelles et bancaires. En revanche, son bail se poursuit dans les mêmes conditions. Par conséquent, la rédaction d'un avenant au bail n'est pas nécessaire. Quant au dépôt de garantie, il est transféré au nouveau propriétaire qui devra le restituer au locataire à son départ.
De même, si le paiement du loyer est garanti par un acte de caution solidaire, ce dernier est transmis avec le contrat de location. Sauf clause contraire mentionnée à l’acte de caution.
Quels sont les droits du locataire en cas de vente ?
Le locataire bénéficie d’un droit de préemption lorsqu’il reçoit un congé pour vente. Autrement dit, il est prioritaire sur les autres acheteurs. En cas de colocation, chaque locataire bénéficie d’un droit de préemption.
Le locataire dispose alors de deux mois pour faire connaître sa décision. S’il accepte l’offre, il devra envoyer une lettre recommandée avec avis de réception et préciser s’il demande un prêt immobilier. Un compromis de vente sera alors signé entre le propriétaire et le locataire.
SI le locataire refuse l’offre, il devra quitter le logement au plus tard à l’échéance du bail. À noter qu’il n’a pas besoin de respecter un délai de préavis en cas de congé pour vente.
Un locataire qui n'a pas accepté l'offre d'achat peut bénéficier d'un deuxième droit de préemption. En effet, si le propriétaire vend sa maison à un prix inférieur à celui annoncé dans la lettre de congé, il doit à nouveau proposer au locataire de l'acheter en priorité à ce prix, et ce même s'il a déménagé entre-temps. Ce dernier a un mois pour faire connaître sa décision.
Le nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail actuel ?
Lors de la vente d’un bien loué vide, le nouveau propriétaire peut aussi donner congé au locataire en place, mais il doit tenir compte des délais spécifiques conformément à l', à savoir :
Le nouveau propriétaire donne un congé pour vente
Si la fin du bail intervient plus de 3 ans après l'achat du logement : Il peut donner congé pour vente normalement à la fin du bail en tenant compte du préavis de 6 mois.
Si le bail se termine moins de 3 ans après l'achat du logement : Il peut donner congé au terme d'un délai comprenant la fin du bail en cours auquel s'ajoutent les 3 années du bail reconduit.
Le nouveau propriétaire donne un congé pour reprise
Si le bail prend fin plus de 2 ans après l'achat : Il peut donner congé pour reprise pour la fin du bail en tenant compte du préavis de 6 mois.
Si le bail prend fin moins de 2 ans après l'achat : Il devra respecter un délai de 2 ans avant la reprise. Concrètement, le nouveau propriétaire peut donner congé pour reprise à la fin du bail en cours, mais ce dernier ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans à compter de son acquisition.
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