Que faire si un locataire refuse les visites pour une relocation ?

L’article 15 de loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d'autoriser les visites en vue d’une relocation ou de la vente du bien. Toutefois, ce droit est limité pour garantir un équilibre entre les droits du propriétaire et la jouissance paisible du bien par le locataire.

La loi oblige le locataire à accepter toute visite de relocation. Néanmoins, cette visite doit remplir certaines conditions dictées par la loi à savoir :

• Durée maximale : 2 heures par jour ouvrable ;
• Jours autorisés : les jours ouvrés (du lundi au vendredi). Rien n’oblige l’occupant à accepter une visite le samedi, le dimanche ou un jour férié ;
• Plages horaires à convenir : les horaires exacts doivent être fixés d’un commun accord entre le locataire et le propriétaire ;
• Présence ou accord du locataire : l’entrée dans le logement est interdite sans le consentement du locataire, même avec un double des clés. Si le locataire est absent, il doit donner son autorisation écrite préalable ;
• Préavis raisonnable : même si la loi ne précise pas de délai spécifique, le propriétaire doit informer le locataire suffisamment à l’avance.

1. Tenter de résoudre le conflit par le dialogue

Le dialogue et la communication franche sont toujours la meilleure approche pour remédier à un litige. Il ne faut pas hésiter à entamer la discussion pour :

• Inviter le locataire à communiquer les raisons de son refus : travail de nuit, télétravail, maladie, inquiétude liée à la vie privée, etc. ;
• Montrer sa volonté de s’adapter à ses contraintes, par exemple en proposant des visites groupées ou des horaires plus souples ;
• Faire des propositions spécifiques avec des créneaux clairs et précis, par exemple « les lundis et jeudis de 17h à 19h », en rappelant que ces visites resteront strictement limitées aux deux heures autorisées par jour ouvrable.

Si le dialogue échoue, le propriétaire peut envoyer un simple courrier au locataire précisant :

• Les obligations légales du locataire, prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, l’obligeant à autoriser les visites en vue de la relocation du logement ;
• Son intérêt personnel : en plus de faciliter la recherche d’un nouveau locataire, la coopération du locataire lui évitera d'indemniser le propriétaire. Si son refus injustifié entraine la vacance du logement, un juge pourrait l'obliger à s'acquitter de dommages-intérêts. 

2. Envoyer une mise en demeure

Si le locataire reste inflexible, l’étape suivante consiste à formaliser la demande à travers une mise en demeure écrite.

Ce courrier, toujours envoyé en recommandé avec accusé de réception, sert à :

• Réitérer les obligations légales déjà présentées et souligner que son refus d'autoriser les visites constitue un manquement à son contrat de location et à ses obligations légales ;
• Fixer un nouveau délai raisonnable pour se conformer (par exemple, 8 à 15 jours) ;
• Clarifier les conséquences en cas de refus persistant, à savoir la possibilité d’un recours judiciaire et une demande de dommages et intérêts pour le préjudice causé.

3. Faire appel à la conciliation

La dernière étape des démarches à l’amiable consiste à solliciter un conciliateur de justice. Cette procédure est obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 € (ce qui est généralement le cas ici).

Il existe deux options :

• La commission départementale de conciliation (CDC) : un service public gratuit ;
• La médiation professionnelle : un service privé, plus formel et généralement payant.

4. Engager une action en justice

Si la situation reste bloquée, le propriétaire peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de son lieu de résidence. Il peut demander :

• Une injonction obligeant le locataire à autoriser les visites dans les conditions prévues par la loi ;
• Le versement de dommages et intérêts si le refus de visite a entraîné une perte locative, un retard de relocation ou d’autres préjudices.

Pour appuyer sa demande, le bailleur doit constituer un dossier solide comprenant :

• Le bail de location ;
• Les copies de tous échanges écrits, y compris les lettres recommandées ;
• Les preuves des refus répétés (SMS, e-mails, témoignages) ;
• Les preuves des tentatives de relocation (annonces, candidatures reçues, prises de rendez-vous avec des locataires potentiels, etc.).

Engager une action en justice demande du temps et de l’argent. Le bailleur doit donc évaluer attentivement le rapport coût/bénéfice. Si le préavis est presque terminé ou si le logement peut être reloué rapidement après le départ du locataire, il peut s’avérer plus pragmatique d’attendre la remise des clés plutôt que de poursuivre un litige. Cela n’empêche pas d’envisager une action une fois le logement reloué pour obtenir une indemnisation du préjudice subi.