Que faire si un locataire refuse les visites pour une relocation ?

Le droit du bailleur d’organiser des visites pendant le préavis du locataire est prévu par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire ne peut pas refuser une visite pour relocation si le bailleur remplit cumulativement les conditions suivantes : 

• Le propriétaire doit annoncer la visite à l'avance en respectant un délai de préavis raisonnable (au moins 48 h) ;
• La date et l'heure de la visite sont convenues par les deux parties ;
• La durée de la visite n'excède pas 2 heures.

1. Tenter de résoudre le conflit par le dialogue

Le dialogue et la communication franche sont toujours la meilleure approche pour remédier à un litige. Il ne faut pas hésiter à entamer la discussion pour :

• Inviter le locataire à communiquer les raisons de son refus : travail de nuit, télétravail, maladie, inquiétude liée à la vie privée, etc. ;
• Montrer sa volonté de s’adapter à ses contraintes, par exemple en proposant des visites groupées ou des horaires plus souples ;
• Faire des propositions spécifiques avec des créneaux clairs et précis, par exemple « les lundis et jeudis de 17h à 19h », en rappelant que ces visites resteront strictement limitées aux deux heures autorisées par jour ouvrable.

Si le dialogue échoue, le propriétaire peut envoyer un simple courrier au locataire précisant :

• Les obligations légales du locataire, prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, l’obligeant à autoriser les visites en vue de la relocation du logement ;
• Son intérêt personnel : en plus de faciliter la recherche d’un nouveau locataire, la coopération du locataire lui évitera d'indemniser le propriétaire. Si son refus injustifié entraine la vacance du logement, un juge pourrait l'obliger à s'acquitter de dommages-intérêts.

Même si la situation peut être frustrante, il est crucial de rester courtois et de respecter la vie privée du locataire. Entrer dans le logement sans son accord ou sans ordonnance du juge est une violation de domicile.

2. Envoyer une mise en demeure

Si le locataire reste inflexible, l’étape suivante consiste à formaliser la demande à travers une mise en demeure écrite.

Ce courrier, toujours envoyé en recommandé avec accusé de réception, sert à :

• Réitérer les obligations légales déjà présentées et souligner que son refus d'autoriser les visites constitue un manquement à son contrat de location et à ses obligations légales ;
• Fixer un nouveau délai raisonnable pour se conformer (par exemple, 8 à 15 jours) ;
• Clarifier les conséquences en cas de refus persistant, à savoir la possibilité d’un recours judiciaire et une demande de dommages et intérêts pour le préjudice causé.

3. Faire appel à la conciliation

La dernière étape des démarches à l’amiable consiste à solliciter un conciliateur de justice. Cette procédure est obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 € (ce qui est généralement le cas ici).

Il existe deux options :

• La commission départementale de conciliation (CDC) : un service public gratuit ;
• La médiation professionnelle : un service privé, plus formel et généralement payant.

4. Engager une action en justice

Si la situation reste bloquée, le propriétaire peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de son lieu de résidence. Il peut demander :

• Une injonction obligeant le locataire à autoriser les visites dans les conditions prévues par la loi ;
• Le versement de dommages et intérêts si le refus de visite a entraîné une perte locative, un retard de relocation ou d’autres préjudices.

Pour appuyer sa demande, le bailleur doit constituer un dossier solide comprenant :

• Le bail de location ;
• Les copies de tous échanges écrits, y compris les lettres recommandées ;
• Les preuves des refus répétés (SMS, e-mails, témoignages) ;
• Les preuves des tentatives de relocation (annonces, candidatures reçues, prises de rendez-vous avec des locataires potentiels, etc.).

Certaines situations justifient un refus temporaire ou total.
Le locataire peut par exemple refuser les visites en dehors des jours ouvrables ou au-delà de la limite de deux heures par jour. Il est aussi en droit de les refuser si le bailleur ne le prévient pas suffisamment à l’avance ou s’il envoie des candidats sans accompagnement ni autorisation.

Des motifs plus exceptionnels peuvent également rendre les visites impossibles :

• Maladie ou hospitalisation du locataire ou d’un membre du foyer ;
• Menace sanitaire (ex. pandémie) ;
• Dégradations rendant le logement temporairement dangereux ou insalubre.

Dans tous les cas, le refus doit être justifié. Un locataire qui s’oppose de manière abusive à toute visite s’expose à être tenu responsable du préjudice subi par le bailleur.