Que faire si un locataire refuse l’accès à son logement ?

D’après l’article 1719 du Code Civil, le propriétaire a l’obligation de laisser le locataire « jouir paisiblement » du logement pendant la durée du bail. Ce principe est renforcé par la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les rapports locatifs en France.

En clair, le propriétaire ne peut entrer dans le logement sans l’accord du locataire. Toute intrusion non autorisée constitue une violation de domicile, punie d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende (article 226-4 du Code pénal).

Exemples :

• Un propriétaire veut s’assurer que tout va bien dans le logement pendant que son locataire est en vacances. Il utilise son double des clés pour vérifier.
• Un locataire prévient le propriétaire qu’un équipement est défectueux. Celui-ci prend l’initiative de passer voir le problème pour pouvoir planifier les réparations.

Dans les deux cas, même sans mauvaise intention, le bailleur s’expose à des poursuites judiciaires.

Pour la vente du logement

Les visites en vue de la vente sont possibles uniquement si une clause du bail les autorise (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). En l’absence de cette clause, le locataire peut refuser, sauf abus manifeste (Cass. 3e civ., 18 janv. 2006, n° 04-20.113). Le propriétaire doit organiser les visites dans le respect de la vie privée du locataire et respecter des règles : 

• Clause prévue au bail ou accord ponctuel du locataire ;
• Préavis raisonnable (idéalement 24 à 48 h) ;
• Fréquence modérée et horaires adaptés (jours ouvrables, en journée).

Pour la relocation du logement

Dans le cadre d’une relocation en fin de bail, la loi oblige le locataire à autoriser les visites, dans la limite de 2 heures par jour les jours ouvrables (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Ce droit s’applique même sans clause spécifique, dès lors que le bail arrive à son terme. Egalement, la visite est encadrée :

• Maximum 2 heures par jour, uniquement les jours ouvrables ;
• Créneaux fixés à l’avance avec le locataire ;
• Respect des horaires raisonnables (pas le soir ou le week-end sans accord).

Pour réaliser de s travaux

Le bailleur peut accéder au logement pour effectuer certains travaux :

• Entretien courant : nettoyage annuel de la chaudière, vérification des détecteurs de fumée… ;
• Remises en état : réparation d’un robinet défectueux, remplacement d’un plan de travail abîmé… ;
• Amélioration de la performance énergétique : isolation des combles, remplacement des fenêtres… ;
• Réparations urgentes : réparation d’une fuite d’eau, sécurisation d’une fenêtre cassée au rez-de-chaussée...

Pour contrôler l’état du logement 

Le contrat de location peut prévoir une clause de visite annuelle qui permet au propriétaire de contrôler l’état du logement. Sans cette clause, le propriétaire ne peut pas imposer ce genre de visite.

Quelle que soit la situation, le propriétaire doit toujours informer le locataire par écrit, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit préciser le motif de la visite, la date et la plage horaire proposée. Un délai de préavis raisonnable doit être respecté, généralement plusieurs jours.

Avant toute visite, le locataire doit donner son accord explicite. En cas de désaccord sur les horaires proposés, les deux parties doivent dialoguer pour trouver un compromis.

Exemple : Le locataire travaille de nuit et refuse toute visite en journée. Le propriétaire a interdiction d’utiliser son double de clé pour faire la visite en son absence. Pour débloquer la situation et éviter un recours en justice, le propriétaire propose de faire la visite un samedi matin. Le locataire accepte cette solution.

Le locataire peut refuser l’accès au logement dans deux situations : lorsque le propriétaire ne respecte pas la procédure légale, ou lorsque les conditions de visite sont manifestement abusives. Dans ces cas, son refus est considéré comme légitime.

Exemples de refus légaux :

• Le propriétaire se présente à l'improviste, sans notification préalable ;
• Le délai de prévenance est insuffisant (quelques heures à peine) ;
• Le motif invoqué n’est pas justifié (pas de vente, pas de travaux…).

Exemples de conditions abusives :

• Les visites sont prévues à des horaires inadaptés (tard le soir, dimanche) sans accord du locataire ;
• Les interventions sont trop fréquentes (quotidiennes pendant plusieurs semaines) ;
• Les travaux ne sont ni urgents, ni nécessaires, et pourraient être différés.

Lorsque le locataire refuse l’accès au logement sans raison valable, alors que la procédure a été respectée, le propriétaire peut faire valoir ses droits par étapes.
À chaque stade, il est essentiel de conserver des preuves écrites : courriers, accusés de réception, emails, captures de SMS, constats d’huissier… Elles seront précieuses en cas de procédure judiciaire.

1. Envoyer une mise en demeure

Par lettre recommandée avec accusé de réception, le propriétaire rappelle le motif légitime de la demande, précise qu’il a respecté la procédure, et met en demeure le locataire de permettre l’accès sous un certain délai.

2. Saisir un conciliateur de justice

En cas de refus persistant ou d’absence de réponse, une conciliation peut être engagée. Ce service public gratuit permet de rechercher un accord amiable avec l’aide d’un tiers neutre. Une autre option consiste à saisir la commission départementale de conciliation, notamment pour les litiges relatifs aux conditions de visite, en complément ou à la place du conciliateur de justice.

3. Saisir le tribunal judiciaire

En dernier recours, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection. Celui-ci peut :

• Ordonner l’accès au logement, avec ou sans astreinte financière (ex. : 50 € par jour de retard) ;
• Accorder des dommages et intérêts pour le préjudice subi (ex. : vente compromise, travaux bloqués) ;
• Prononcer la résiliation du bail en cas de manquement grave (refus répété d’accès pour des réparations urgentes, empêchement de diagnostics obligatoires, etc.).