Quelle est la réglementation en vigueur pour les permis de louer ?

La loi ALUR et son rôle fondateur

Le permis de louer a été introduit par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014. Cette loi a posé les bases d’une politique de lutte contre l’habitat insalubre, en donnant la possibilité aux collectivités d’instaurer un contrôle préalable à la mise en location de certains logements.

Ces collectivités peuvent conditionner la mise en location : 

• Soit à une Autorisation Préalable de Mise en Location (APML) qui impose au bailleur de demander un permis de louer à proprement parler. Sans accord exprès de la commune, la location ne peut pas débuter. Ce dispositif s’applique dans les zones les plus sensibles du point de vue de la salubrité ;
• Soit à une Déclaration de Mise en Location (DML) qui oblige le propriétaire à déclarer la location dans les 15 jours suivant la signature du bail. Elle ne bloque pas la location, mais permet un suivi administratif du parc locatif.

Les articles du Code de la construction et de l’habitation

Le dispositif est encadré par les articles L. 635-1 à L. 635-11 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Ces textes précisent les modalités d’instauration du permis de louer, les types de logements concernés, les obligations des bailleurs et les sanctions applicables en cas de non-respect.

Les évolutions réglementaires récentes

Depuis 2017, plusieurs décrets d’application sont venus préciser les conditions de mise en œuvre, notamment les décrets n°2016-1790 et n°2016-1791. Ils définissent la procédure à suivre, les pièces à fournir, ainsi que les modalités de contrôle par les collectivités compétentes.

Chaque commune ou établissement publics de coopération intercommunale (EPCI) peut mettre en place le permis de louer. La décision leur appartient, selon la situation locale du parc immobilier et les enjeux en matière de salubrité.

La mise en œuvre passe obligatoirement par un arrêté municipal ou intercommunal. Cet arrêté fixe :

• Les secteurs concernés ;
• Le type de permis applicable (autorisation ou déclaration préalable) ;
• Et les modalités pratiques pour les bailleurs.

Le dispositif peut viser un quartier, un îlot ou l’ensemble d’une commune. Cette délimitation doit être justifiée par la présence de logements dégradés ou d’un parc locatif présentant des risques pour la sécurité ou la santé des occupants.

Le permis de louer vise principalement les logements anciens ou susceptibles de présenter des non-conformités au regard des normes de décence. Le critère n’est pas uniquement lié à l’âge du bâtiment, mais à son état général et aux caractéristiques du bâti.

Notons que les logements déjà soumis à d'autres régimes de contrôle sont exclus de ce dispositif et notamment les logements sociaux ou ceux appartenant ou loués aux organismes publics.

Le respect des normes de décence et de sécurité

Le logement doit répondre aux critères de décence définis par le Code de la construction et de l’habitation. Un bien présentant des risques d’humidité, d’insalubrité ou d’installations électriques défectueuses pourra se voir refuser l’autorisation.

Des diagnostics techniques obligatoires valides

Le bailleur doit fournir les diagnostics techniques réglementaires à savoir : 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Les diagnostics électricité et gaz ;
• Le constat plomb et/ou amiante le cas échéant. 

L’absence d’arrêtés de péril ou d’insalubrité

Un logement frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité ne peut pas obtenir de permis de louer tant que les mesures prescrites ne sont pas levées. La collectivité vérifie systématiquement cette situation avant d’accorder l’autorisation.

Les éventuelles prescriptions locales

Certaines collectivités imposent des exigences supplémentaires :

• Présentation de factures de travaux récents ;
• Installation de détecteurs de fumée ;
• Ou encore mise en place d'un système de ventilation.

Ces conditions figurent dans l’arrêté municipal ou intercommunal.

L’autorisation préalable est généralement valable pour une mise en location, voire limitée à un bail donné. En cas de changement de locataire, une nouvelle demande peut être exigée. Certaines collectivités prévoient une durée de validité de 1 à 3 ans, renouvelable.

En cas de location sans permis de louer, le propriétaire risque : 

• Des amendes allant de 5 000 € à 15 000 € ;
• Une mise en location conditionnée par la réalisation de travaux de mise en conformité ;
• Des complications en cas de litiges avec les locataires.

Notons qu'un bail signé en violation du permis de louer reste valable à l’égard du locataire, qui conserve tous ses droits, y compris celui de demeurer dans les lieux. Toutefois, le bailleur s’expose à des recours en cas de logement non conforme ou dangereux.

Lorsqu’une demande de permis de louer est refusée, le bailleur ne peut pas légalement mettre son logement en location tant qu’il n’a pas obtenu l’autorisation.

Dans cette situation, le propriétaire dispose de 3 voies de recours :

1. Le recours gracieux auprès de la collectivité

Le recours gracieux consiste à demander à l’autorité qui a pris la décision (la mairie ou l’établissement public de coopération intercommunale – EPCI) de revenir sur son refus.

• Ce recours doit être formulé par écrit, généralement dans un délai de deux mois à compter de la notification du refus ;
• Le bailleur doit exposer les motifs pour lesquels il estime que la décision est injustifiée ou disproportionnée (par exemple, des éléments techniques non pris en compte, des travaux déjà réalisés, ou un malentendu sur la conformité du logement) ;
• La collectivité dispose alors d’un délai de deux mois pour répondre. L’absence de réponse vaut rejet.

2. Le recours hiérarchique devant le préfet

Si le recours gracieux échoue, le bailleur peut engager un recours hiérarchique auprès du préfet du département.

• Le recours hiérarchique consiste à demander au représentant de l’État de contrôler la décision de la collectivité et éventuellement de l’annuler ;
• Là encore, le délai est en principe de deux mois après le refus initial ou après le rejet du recours gracieux ;
• Le préfet examinera la légalité de la décision prise par la collectivité et pourra confirmer ou infirmer le refus.

3. Saisine du juge administratif

Si le recours hiérarchique n’aboutit pas, le bailleur peut porter l’affaire devant le tribunal administratif. Cette voie contentieuse permet de contester la légalité du refus de permis de louer.

• Le bailleur dispose d’un délai de deux mois à compter du refus explicite ou implicite (absence de réponse au recours gracieux ou hiérarchique) pour déposer un recours devant le juge administratif ;
• La requête devra démontrer en quoi la décision est entachée d’erreurs de droit, d’erreurs d’appréciation ou d’un excès de pouvoir. Par exemple, si la collectivité a ignoré des travaux de mise aux normes déjà effectués ou s’est fondée sur des éléments erronés ;
• Le dépôt d’un recours n’a pas d’effet suspensif. Cela signifie que le bailleur ne peut pas louer le logement tant qu’une décision favorable n’a pas été rendue. En revanche, si le juge annule le refus, la collectivité devra réexaminer la demande ou délivrer le permis.