Ce qu'il faut retenir
Pour rester en LMNP, les loyers ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et rester inférieurs aux autres revenus du foyer.
Pour garder le régime micro-BIC, les recettes doivent rester sous 77 700 € ou 15 000 € selon le type de location.
Si les plafonds sont dépassés, le bailleur peut passer en LMP ou au régime réel.
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Quelle est votre question précise ?
L’imposition des revenus issus de la location meublée non professionnelle (LMNP) repose sur des plafonds de recettes appréciés au regard des loyers perçus. Ces seuils ne traduisent pas uniquement des conditions pour rester au LMNP, le niveau de recettes influe également sur le régime d'imposition.
Quels sont les plafonds à surveiller pour un bailleur LMNP ?
Plafond pour rester au LMNP
Le maintien du statut LMNP dépend de deux critères cumulatifs :
- Les recettes issues de l'activité LMNP ne doivent pas dépasser 23 000€ pour l'année en cours ;
- ET les revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser les autres sources de revenus du foyer.
En tenant compte de ces deux conditions, il n'existe pas de plafond fixe pour rester au LMNP. Tout dépend finalement de la structure des revenus du foyer fiscal.
Exemple
Un bailleur LMNP perçoit 2 000€ de loyers mensuels soit 24 000 € par an. Toutefois, les autres membres du foyer fiscal totalisent 6 000€ de revenus mensuels soit 72 000€ par an.
Dans cette situation :
- Les revenus LMNP dépassent bien 23 000€ ;
- Les recettes locatives ne constituent pas la principale source de revenus du foyer fiscal.
Le statut de LMNP est maintenu pour l'année en cours.
Plafond pour rester au micro-BIC
Lors de l'immatriculation de l'activité LMNP, les bailleurs bénéficient par défaut du régime micro-BIC.
Ce régime d'imposition accorde :
- Un abattement forfaitaire de 30 ou de 50% selon la nature de la location ;
- Une comptabilité allégée évitant au bailleur de fournir une liasse fiscale.
Pour rester au micro-BIC, le bailleur ne doit pas dépasser :
- 77 700€ de recettes locatives pour la location meublée classique et la location d'un meublé de tourisme ;
- 15 000€ de recettes locatives pour la location d'un meublé de tourisme non classé.
Quelles sont les conséquences du dépassement d’un plafond en LMNP ?
Dépassement du plafond pour rester au LMNP
Lorsque le bailleur ne remplit plus les conditions pour rester au LMNP, il passe automatiquement au LMP. Ce changement prend effet dès l'exercice en cours.
Cela signifie que pour l'année en cours :
- Les ventes immobilières dépendent du régime des plus-values professionnelles ;
- Le bailleur doit s'acquitter de 35 à 45 % de cotisations sociales (contre 17,2% de prélèvements sociaux au LMNP) ;
- Le déficit fiscal généré par la location meublée peut être imputé au reste des revenus du foyer pour les bailleurs au réel.
Le statut de LMP doit être dissocié du régime d'imposition
Les modalités de déclaration des revenus locatifs dépendent du régime d'imposition et non du statut de LMNP ou de LMP. Le passage à la location meublée professionnelle ne change pas les obligations déclaratives du bailleur. Des changements interviennent uniquement si le propriétaire décide de passer au régime réel.
Dépassement du plafond pour rester au micro-BIC
Contrairement aux idées reçues, le dépassement du plafond pour rester au micro-BIC n'entraîne pas le passage au régime réel pour l’année en cours.
Le passage au régime réel d'imposition n'est effectif que si le bailleur dépasse le seuil pendant deux années consécutives.
Dans cette situation, le bailleur doit :
- Organiser la tenue de la comptabilité ;
- Produire un bilan, un compte de résultat et diverses annexes comptables à chaque fin de résultat ;
- Établir une liasse fiscale complète pour justifier ses revenus BIC.
Exemple
Un bailleur loue un appartement meublé classique.
- Revenus perçus en 2024 = 80 000€ (>77 700€)
- Revenus perçus en 2025 = 79 000€ (>77 700€)
Dans cette situation, le bailleur passe au régime réel sans notification en 2026.
- Au mois d'avril, il doit déposer le formulaire 2031 et ses annexes (liasse fiscale).
- En mai, il doit reporter ses revenus BIC sur le formulaire 2042 C PRO.
Quelles recettes sont prises en compte pour le calcul des plafonds LMNP ?
L’appréciation des plafonds fiscaux repose exclusivement sur les recettes effectivement encaissées.
Les recettes locatives annuelles brutes correspondent à l’ensemble des sommes perçues au cours de l’année civile dans le cadre de la location meublée. Elles comprennent notamment :
- Le loyer principal ;
- Les charges récupérables ;
- Les prestations annexes facturées au locataire (ménage, fourniture de linge, stationnement…) ;
- Les indemnités versées par une assurance en cas de sinistre ou de vacance locative.
Ces recettes sont retenues avant toute déduction, qu’il s’agisse des charges, des travaux, des intérêts d’emprunt ou des amortissements.
Comment l’administration apprécie les seuils de recettes au LMNP ?
Les plafonds LMNP s’apprécient année par année, à partir des recettes effectivement encaissées au cours de l’année civile. L’analyse repose exclusivement sur les encaissements constatés.
Lorsque le loueur détient plusieurs logements meublés, les loyers perçus au titre de l’ensemble de ces biens sont additionnés pour apprécier le franchissement des seuils, indépendamment du nombre de logements, de leur nature (location longue durée, meublé de tourisme, chambre d’hôtes) ou de leur localisation.
Cette appréciation s’effectue au niveau du foyer fiscal. Lorsque les biens sont détenus en indivision ou par des époux soumis à imposition commune, les recettes sont appréciées globalement. À l’inverse, lorsque les biens sont détenus par des personnes fiscalement distinctes, chaque foyer fiscal apprécie ses propres seuils.
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SOMMAIRE
- Plafonds en LMNP
- Dépassement d’un plafond en LMNP
- Recettes prises en compte
- Mode d'appréciation des seuils
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