Sommaire
- Le déficit foncier : transformer vos charges en économies d'impôt
- 2026 : le nouveau statut de bailleur privé et ses atouts
L'essentiel à retenir : la fin du Pinel n'est pas une fatalité pour le bailleur.
Le déficit foncier reste un levier puissant, permettant de déduire jusqu'à 10 700 € de charges des revenus globaux.
De plus, le futur statut de bailleur privé, prévu pour 2026, introduira un amortissement fiscal du bien et un régime micro-foncier renforcé, offrant de nouvelles perspectives pour optimiser sa fiscalité en location nue.
Le déficit foncier : transformer vos charges en économies d'impôt
Le mécanisme du déficit foncier est une astuce fiscale puissante. La règle est simple : lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers encaissés, vous créez un déficit. Ce montant vient alors directement diminuer votre revenu global imposable. Attention, cette stratégie ne s'applique qu'à la location nue sous le régime réel.
Le déficit est imputable sur votre revenu jusqu'à 10 700 € par an. Si vos charges sont plus élevées, l'excédent est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Une opportunité à ne pas manquer : pour la rénovation énergétique, ce plafond grimpe à 21 400 € pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. C'est le moment d'agir pour améliorer votre bien tout en allégeant vos impôts, comme l'expliquent les experts sur les avantages de ce mécanisme.
Voici les principales charges que vous pouvez déduire :
- Dépenses de réparation et d'entretien ;
- Dépenses d'amélioration (hors construction ou agrandissement) ;
- Frais de gestion locative et de gérance ;
- Primes d'assurance (loyers impayés, PNO...) ;
- Taxe foncière ;
- Intérêts d'emprunt.
2026 : le nouveau statut de bailleur privé et ses atouts
Dès 2026, le statut de bailleur privé encouragera la location nue de longue durée. Son atout majeur est l'amortissement fiscal, qui permet de déduire une partie du prix du bien chaque année pour alléger l'impôt.
Cette approche simplifie la gestion locative pour les bailleurs : l’amortissement offre un cadre fiscal plus stable et prévisible, ce qui évite les calculs complexes du régime réel. Le bailleur n’a plus besoin de suivre chaque dépense au détail près, et bénéficie d’un dispositif plus lisible, pensé pour sécuriser la location nue de longue durée.
Ce statut repose sur deux piliers : l'amortissement, un mécanisme puissant pour réduire le revenu imposable, et un régime micro-foncier renforcé pour soutenir les bailleurs aux revenus locatifs plus modestes.
| Type de logement | Taux d'amortissement annuel | Conditions spécifiques |
|---|---|---|
| Logement neuf | 3,5 % du prix d'achat | Engagement de location nue de 9 ans. |
| Logement ancien rénové | 3 % du prix d'achat | Travaux d'au moins 20 % du coût d'acquisition. |
| Régime micro-foncier | Abattement relevé à 50 % | Revenus fonciers jusqu'à 15 000 €/an. |
À noter que ce mécanisme d’amortissement n’est pas totalement nouveau : il existe déjà en location meublée sous le statut LMNP. Dans ce régime, l’amortissement du logement et du mobilier permet depuis longtemps de réduire fortement l’imposition des loyers. La grande nouveauté du statut de bailleur privé est d’offrir enfin un équivalent en location nue, avec un cadre plus simple et accessible, sans les contraintes de la location meublée.
La fin du dispositif Pinel n'est donc pas une fatalité pour les bailleurs. Entre un déficit foncier bien maîtrisé pour optimiser vos charges et les nouvelles règles prévues pour 2026, des outils concrets existent pour alléger votre fiscalité. L'essentiel est d'anticiper et de choisir la stratégie adaptée à votre situation
