Le résumé de l'actualité locative pour février 2024

Avis aux propriétaires de biens immobiliers de moins de 40m²

Nous en parlions en décembre et c’est maintenant officiel : le gouvernement français a annoncé une mesure qui accorde un sursis à l'interdiction de location de certaines passoires thermiques. 

Pour rappel, les passoires thermiques font référence aux logements étiquetés G, F et E au titre du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces logements sont considérés comme énergétiquement inefficaces et ont un impact négatif sur l'environnement. 

L'interdiction de location de ces logements est prévue pour le 1er janvier 2025. 

Cependant, aux vues d’irrégularités constatées, le gouvernement souhaite réformer le mode de calcul du DPE, qui détermine la note énergétique d'un logement. 

Cette réforme vise à corriger les biais de la version actuelle du DPE, qui défavorisent les logements de petite surface. En ajustant le système de notation, le gouvernement espère rendre plus équitable l'évaluation énergétique des logements.

Cette mesure bénéficiera à environ 140 000 petits logements de moins de 40m² qui, dès le 1er juillet prochain, obtiendront un coefficient de modulation qui leur permettra de fait d'améliorer leur étiquette au titre du diagnostic de performance énergétique.

Ces logements ne seront plus soumis à la date limite du 1er janvier 2025 (pour les logements classés G) ou du 1er janvier 2028 (pour les logements classés F). 

S’ils sont classés E, ils pourraient être interdits à la location à partir du 1er janvier 2034. En somme, ils bénéficient d'un délai supplémentaire de plusieurs années.

Les copropriétés sont également concernées

En plus de ce sursis pour les petites surfaces, les copropriétés sont elles aussi avantagées. 

Si une copropriété vote en assemblée générale des travaux de rénovation des parties communes (isolation des combles ou isolation de la façade par l'extérieur par exemple), "l’interdiction de louer sera suspendue pendant deux ans à compter de la date du vote, le temps pour elle de réaliser les travaux". Là encore, ces propriétaires vont pouvoir obtenir un sursis.

De plus, une proposition additionnelle est en cours de discussion mais n'a pas encore été confirmée par le gouvernement. Elle permettrait aux propriétaires de remplacer le DPE individuel de leur logement par celui de l'immeuble, quelle que soit sa taille. 

Ainsi, un logement classé G pourrait voir sa note considérablement améliorée si l'immeuble est noté E, offrant des gains significatifs notamment pour les logements sous les combles.

Pas d'interdiction de location si le locataire ne veut pas déménager

Plusieurs amendements dans le cadre du projet de loi sur les copropriétés devraient préciser que l'interdiction de location d’une passoire thermique ne s'appliquera "qu’au moment du renouvellement du bail, soit par renouvellement tacite, soit au changement de locataire". 

Ainsi, "aucun locataire ne sera sorti de force de son logement parce qu’il est une passoire".

En cas de reconduction tacite de bail, "le propriétaire bailleur ne pourra être tenu responsable de louer une passoire si son locataire refuse un congé pour travaux".

Le refus de déménager d'un logement G le temps de sa rénovation vaudra comme "une clause exonératoire de travaux pour le propriétaire". En d'autres termes, le propriétaire n'aura pas l'obligation de faire les travaux de rénovation tant que le locataire reste dans le logement.

Pour celles et ceux qui souhaitent agir avant les dates butoir d'interdiction de louer, Bail Rénov’ peut vous aider !

Bail Rénov' est une association regroupant sept fédérations, entreprises et associations, qui vise à sensibiliser les propriétaires bailleurs et les locataires à la rénovation énergétique. 

Son objectif principal est d'expliquer le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les travaux possibles pour améliorer l'efficacité énergétique des logements. 

Grâce à la formation de 116 accompagnateurs et à la mise en place d'une plateforme téléphonique, Bail Rénov' souhaite accompagner les particuliers dans leurs démarches et faciliter la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Ainsi faire appel à Bail Rénov' présente de nombreux avantages pour les propriétaires bailleurs. Tout d'abord, l'association propose des conseils gratuits et actualisés sur la rénovation énergétique, permettant aux particuliers de bénéficier d'une expertise professionnelle. 

De plus, les réunions collectives et le suivi individuel offrent un accompagnement personnalisé et une réponse adaptée aux besoins spécifiques de chaque projet. La plateforme téléphonique permet également de poser des questions et d'obtenir des informations supplémentaires rapidement et facilement.

Pour contacter Bail Rénov', vous pouvez visiter leur site web officiel bailrenov.fr où vous trouverez des informations de contact.

Ainsi, Bail Rénov' a pour ambition de sensibiliser un maximum de propriétaires bailleurs et de locataires à la rénovation énergétique. L'association prévoit de contacter 16 000 bailleurs de logements classés E, F et G en 2024 afin de les aider à mettre en place des projets de rénovation. 

La France compte plus de 3 millions de logements inoccupés, ce chiffre représente une augmentation de 60% depuis 1990 selon l'Insee. 

Face à cette situation, le gouvernement et les acteurs du secteur immobilier cherchent des solutions pour réduire ce nombre et mettre ces logements à disposition des personnes à la recherche d'un logement. Cette situation est d'autant plus alarmante que de nombreuses personnes peinent à trouver un logement adapté à leurs besoins.

Les causes de cette situation sont multiples. Certaines personnes possèdent des logements vacants en raison de l'incertitude économique, de la difficulté à trouver des locataires solvables ou de la complexité administrative liée à la location. 

D'autres propriétaires préfèrent laisser leurs logements vacants plutôt que de les louer à des prix inférieurs à leurs attentes. Enfin, certains logements vacants sont le résultat de successions compliquées ou de biens immobiliers abandonnés.

Les logements vacants ont des conséquences néfastes sur plusieurs plans. Tout d'abord, ils contribuent à la crise du logement en France. Les personnes à la recherche d'un logement se retrouvent confrontées à une pénurie de logements disponibles, ce qui fait augmenter les prix et rend la recherche de logement difficile.

De plus, les logements vacants ont un impact sur le dynamisme des quartiers et des villes. Un logement vacant est souvent mal entretenu, ce qui peut entraîner une dégradation du bâti et nuire à l'attrait du quartier. De plus, la présence de logements vacants peut favoriser l'insécurité et le sentiment d'abandon.

Enfin, les logements vacants représentent une perte économique pour les propriétaires. Un logement vacant ne génère aucun revenu locatif alors qu’il coûte de l’argent notamment à travers la taxe sur les logements vacants.

Face à ce constat, les acteurs du secteur immobilier et le gouvernement ont pris des mesures pour encourager la mise sur le marché des logements vacants. Parmi les actions entreprises, on peut citer :

Les aides à la rénovation

Pour inciter les propriétaires à rénover leurs logements vacants, des aides financières sont également disponibles. Ces aides peuvent prendre la forme de subventions, de prêts à taux réduits ou de réductions d'impôts. L'objectif est d'encourager les propriétaires à remettre en état leurs logements vacants afin de les rendre plus attractifs pour les locataires potentiels.

La prime à la location

Il s’agit d’une mesure incitative mise en place par le gouvernement depuis le 1er janvier 2024 afin de stimuler le marché locatif dans les zones rurales. Les propriétaires qui mettent en location leur bien vacant ou leur résidence secondaire dans ces zones seront éligibles à une prime d'un montant de 5000 euros par logement. Cette prime vise à encourager les propriétaires à louer leur bien plutôt que de le laisser inoccupé, ce qui contribue à lutter contre la vacance immobilière et à répondre à la demande croissante de logements dans les régions rurales.

Il est important de noter que cette prime est soumise à certaines conditions. Tout d'abord, le bien doit être loué dans une zone rurale, définie par des critères spécifiques. De plus, le propriétaire doit s'engager à louer le bien pendant une durée minimale, qui sera précisée dans le contrat de location. Enfin, la prime à la location sera versée en plusieurs échéances, en fonction de la durée de location. Plus le bien sera loué longtemps, plus le montant de la prime sera élevé.

La sensibilisation des propriétaires

La sensibilisation des propriétaires est également un aspect important de la lutte contre les logements vacants. Des campagnes de communication sont menées pour informer les propriétaires sur les avantages de la mise en location de leurs logements vacants. Ces campagnes mettent en avant les incitations fiscales, les aides financières et les avantages économiques liés à la location.

La réduction du nombre de logements vacants demande du temps et des efforts continus. De nombreux propriétaires hésitent encore à mettre leurs logements vacants en location en raison des incertitudes économiques et des contraintes administratives.

Cependant, certaines initiatives montrent des signes encourageants. Des bailleurs sociaux ont notamment mis en place des programmes de réhabilitation de logements vacants afin de les remettre sur le marché locatif.