Comment expulser un locataire rapidement de façon légale ?

Clause résolutoire

La clause résolutoire met fin rapidement au bail lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. Il est plus difficile de savoir comment expulser un locataire qui paye son loyer mais trouble le voisinage ou dégrade le logement, car seule une décision du juge peut le justifier. Prévue par la loi du 6 juillet 1989, elle s’applique notamment en cas :

• D’impayés de loyer ou de mise en demeure pour loyer impayé,
• D’absence d’assurance habitation,
• De dégradations ou troubles du voisinage.

Si le locataire ne régularise pas la situation après le commandement de payer, l’huissier peut lancer la procédure d’expulsion du logement après décision du juge.

Exemple : Un locataire cesse de payer son loyer depuis trois mois. Après un commandement de payer resté sans réponse, le bailleur saisit le juge en référé qui constate la clause résolutoire et autorise l’expulsion sous deux mois.

Comportements fautifs ou illégaux du locataire

Certains comportements entraînent une expulsion locative plus rapide, comme :

• des troubles répétés du voisinage,
• des travaux sans autorisation,
• une sous-location interdite,
• ou une activité illégale dans le logement.

Le bailleur doit prouver ces manquements avec un constat d’huissier, des témoignages ou un avis d’expulsion notifié au locataire. Dans certains cas, une expulsion de locataire avec animaux peut aussi être envisagée si les animaux causent des dégradations ou des troubles répétés du voisinage. En cas de locataire agressif envers le propriétaire, le juge peut aussi ordonner une expulsion immédiate pour des raisons de sécurité.

Les délais d’expulsion dépendent de la situation et des recours possibles du locataire. Après le commandement de payer, il dispose de deux mois pour régulariser ou quitter les lieux. Si rien n’est fait, le juge peut prononcer l’expulsion du logement, suivie d’un mois pour faire appel.

Une fois la décision définitive, l’huissier accorde souvent deux mois supplémentaires avant le commandement de quitter les lieux. L’expulsion ne peut ensuite avoir lieu qu’avec le concours de la force publique.

Pendant la trêve hivernale, aucune expulsion n’est possible, sauf en cas de logement dangereux ou de relogement assuré. En revanche, il est possible d’expulser un locataire en fin de bail si le congé a été donné dans les délais légaux et que le locataire refuse de quitter les lieux.

Exemple : Si un appartement présente un risque d’incendie ou d’effondrement, le juge peut autoriser l’expulsion même pendant la trêve hivernale afin de protéger la sécurité des occupants.

Une assignation pour expulsion avance plus vite si le dossier est complet. Pour éviter les retards, il faut :

• Conserver le bail et les quittances de loyer ;
• Joindre les échanges écrits (lettres, mails, SMS) ;
• Présenter les constats d’huissier ou plaintes de voisinage ;
• Classer les pièces dans l’ordre chronologique.

Un dossier clair et bien documenté permet au juge de statuer sans délai et d’ordonner l’expulsion plus rapidement.

Les délais d’expulsion varient selon la situation et les recours du locataire. Après le commandement de payer, il dispose de deux mois pour régulariser ou quitter les lieux. Le jugement d’expulsion lui laisse ensuite un mois pour faire appel, puis l’huissier accorde souvent deux mois avant le commandement de quitter les lieux.

Pendant la trêve hivernale, aucune expulsion n’est possible entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf en cas de logement dangereux ou de relogement assuré. En pratique, la procédure complète dure en moyenne de six à douze mois.