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Peut-on procéder à une augmentation de charges locatives en cours de bail, et si oui comment ?

Augmentation charges locatives

SOMMAIRE

  • Quand augmenter les charges locatives ?
  • Comment réviser le montant des charges mensuelles ?

Ce qu'il faut retenir

Le montant des charges locatives peut être ajusté annuellement selon les dépenses réelles ou indexé pour les locations meublées.

Le propriétaire doit informer le locataire par écrit des augmentations de charges et fournir un décompte détaillé.

En cas de nouvelles charges, un avenant au bail est nécessaire pour les inclure.

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Les charges locatives représentent les dépenses liées au fonctionnement et à l'entretien de l'immeuble auquel est rattaché le logement loué. Elles sont supportées par le propriétaire qui en demande ensuite le remboursement au locataire en complément de son loyer. Dans certaines situations, le bailleur peut augmenter le montant des charges locatives en cours de location par une révision annuelle, une indexation ou un avenant au bail. 
Examinons dans cet article quand et comment procéder à une augmentation de charges locatives en cours de bail. 

Quand peut-on augmenter les charges locatives en cours de bail ?

Révision annuelle des charges locatives en location vide

Dans le cadre d'une location nue (non meublée), le locataire paie toujours ses charges récupérables au réel. En d'autres termes, il verse des provisions mensuelles, c'est-à-dire des avances régulières. Le montant de ces provisions est basé sur :

  • les dépenses de l'année précédente ;
  • et sur le budget prévisionnel pour les immeubles en copropriété. 

À la fin de l'exercice comptable, le propriétaire procède à une régularisation selon les dépenses réelles engagées : il peut soit réclamer un complément si les provisions versées sont insuffisantes, soit rembourser le surplus au locataire.

Dans le cas d'un contrat de colocation, le bailleur peut demander le versement de charges locatives forfaitaires lors de la signature du bail. Dans ce cas, aucune régularisation ne peut être demandée au locataire en fin d'année.

Quelles sont les charges récupérables dues par le locataire ?

Les charges que le propriétaire peut réclamer à son locataire sont listées dans le décret du 26 août 1987. Elles incluent notamment : les dépenses d'électricité des parties communes, les menues réparations, les frais d'eau froide et chaude, l'entretien des parties communes, etc.

Indexation des charges d'un appartement ou d'une maison meublé(e)

Pour une location meublée, le bailleur peut choisir de réclamer les charges locatives au réel ou au forfait :

  • Charges payables au réel : comme pour une location vide, une régularisation des charges peut s'appliquer en fin d'exercice sur présentation des justificatifs des charges locatives par le propriétaire.
  • Charges payables au forfait : dans ce cas, les charges ne peuvent pas être régularisées. Cependant, le propriétaire peut, chaque année, indexer le montant des charges en même temps que le loyer selon l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Pour être valable, l'indexation doit nécessairement être prévue dans le contrat de location.
Comment savoir si les charges sont payables au réel ou au forfait ?

Les modalités de paiement des charges locatives récupérables doivent être précisées dans le bail signé par le propriétaire et le locataire. Celui-ci doit clairement indiquer si les charges sont payables au réel ou au forfait.

Modification des charges locatives en cours de location

Le propriétaire peut augmenter les charges locatives lorsque de nouvelles charges récupérables s'ajoutent en cours de location, par exemple :

  • Installation d'un chauffage collectif : si la copropriété décide d'installer un chauffage collectif, les charges locatives peuvent augmenter pour couvrir les frais de fonctionnement et d'entretien.
  • Modification des clés de répartition : si les règles de répartition de certaines charges récupérables sont modifiées, le montant des charges locatives peut évoluer à la hausse ou à la baisse.

Dans ces cas, le propriétaire doit informer le locataire des changements à venir, et rédiger un avenant au bail, précisant notamment :

  • l'adresse du logement ;
  • la date de signature du bail initial ;
  • le montant des charges initialement prévues ;
  • les motifs de la modification du contrat de location 
  • la nature et montant des nouvelles charges ;
  • la date d'effet de l'avenant.
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Comment réviser le montant des charges mensuelles ?

Méthode de régularisation annuelle des charges

Chaque année, le propriétaire procède à la régularisation des charges locatives. Voici la méthode en 5 étapes :

1. Envoi du décompte des charges :

Le propriétaire envoie au locataire un récapitulatif détaillé des charges locatives.
Depuis le 1er septembre 2015, si le locataire en fait la demande, ce décompte peut être transmis par voie électronique.

2. Informations supplémentaires pour les immeubles collectifs :

Le propriétaire d'un bien situé dans un immeuble collectif doit aussi adresser au locataire, 1 mois avant la régularisation :

  • Le décompte annuel des charges locatives par nature ;
  • Le mode de répartition des charges entre les différents locataires ;
  • Une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, le cas échéant ;
  • La consommation individuelle de chauffage et d'eau chaude sanitaire du logement.

3. Répartition des charges :

La répartition des charges est différente selon que le logement loué dépend d'un immeuble individuel ou en copropriété :

  • Dans un immeuble détenu par un seul propriétaire :  ce dernier doit préciser une clé de répartition des charges équitable pour tous les locataires.
  • Dans un immeuble en copropriété : la répartition des charges est déterminée par les termes du règlement de copropriété.

4. Disponibilité des pièces justificatives :

Pendant 6 mois après l'envoi du décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives relatives aux charges (factures, contrats de prestation, d'entretien, etc.).

5. Ajustement des provisions :

  • Si les provisions versées par le locataire dépassent les charges réelles, le propriétaire rembourse le trop-perçu au locataire.
  • Si les provisions sont insuffisantes, le propriétaire demande le complément au locataire en se basant sur les dépenses réelles et le budget prévisionnel.

Pour formaliser cette procédure, le propriétaire doit adresser une notification à chaque signataire du contrat de location par lettre recommandée avec avis de réception. 

Modèle de lettre de régularisation de charges locatives

LETTRE TYPE DE RÉGULARISATION DES CHARGES LOCATIVES


Nom & Prénom de l'expéditeur
Adresse de l'expéditeur

Nom & Prénom du destinataire
Adresse du destinataire


Objet : Révision annuelle des charges locatives


Monsieur ou Madame……….


En ma qualité de propriétaire du logement situé à [adresse complète], que vous louez depuis le [date du bail], je vous informe que nous avons procédé à la régularisation annuelle des charges locatives.


Il s'agit d'un ajustement annuel entre les provisions sur charges que vous avez versées au cours de l'année et les charges locatives réellement engagées.


Voici le détail de la régularisation :


Période concernée :…

Montant annuel des provisions sur charges versées :…

Montant total des charges locatives réelles :…

Résultat de la régularisation : (charges réelles - provisions versées)


En conséquence, le montant de cette régularisation s'élève à la somme de… , à régler/à vous rembourser dans le délai d’un mois.


Vous trouverez ci-joint le décompte détaillé des charges par nature. Les pièces justificatives des charges peuvent être consultées durant un mois à l'adresse suivante (domicile du propriétaire, agence de location ou syndic).


Afin de limiter le montant de la régularisation pour le prochain exercice, la provision mensuelle pour charges sera désormais de.... Ce montant devra être payé dans les mêmes conditions que précédemment, en supplément du loyer.


Vous voudrez bien modifier le montant de vos virements/de vos chèques en tenant compte de ce nouveau montant dès votre prochain règlement, soit le…


Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.


Fait à…………. [lieu], le………….[date]


Signature

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