Congé pour reprise : combien de temps attendre avant de relouer le logement ?

C'est quoi un congé pour reprise ?

Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement loué pour y habiter lui-même ou loger un proche. Pour éviter les abus et les congés frauduleux, la Loi Alur encadre le congé pour ce motif.  Vous devez notamment préciser la nature du lien avec la personne qui reprend le bien immobilier : 

• Le propriétaire lui-même ; 
• Son conjoint, son partenaire dans un pacte civil de solidarité ou son concubin ; 
• Ses ascendants ; 
• Ses descendants, ceux de son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin. 

Les autres membres de la famille ne peuvent bénéficier d'une reprise d'un logement loué, découvrez comment remplacer un locataire par un membre de votre famille.

Pour que le congé pour reprise soit effectif, le propriétaire respecte un certain formalisme. Dans le cas contraire, sa demande est considérée comme non conforme. 

Quel préavis de location le propriétaire doit respecter ? 

Pour être valable, le congé pour reprise doit respecter la durée de préavis prévu par la loi du 6 juillet 1989 : 

• 6 mois pour un logement loué nu ; 
• 3 mois pour un logement meublé. 

Cette période permet au locataire de trouver une nouvelle solution de logement en signant un contrat de location avec un autre bailleur. 

Quelle est la procédure mise en place par le bailleur ? 

Le bailleur dispose de 3 solutions pour délivrer son congé pour reprise au locataire : 

• Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de préavis commence lors de la réception de ce courrier ; 
• Remettre le congé en main propre au locataire contre récépissé ou émargement prouvant la bonne réception du document ; 
• Donner congé par acte de commissaire de justice. 

Quel est le contenu d'une lettre de congé au locataire ? 

Dans votre lettre de congé pour reprise, vous devez justifier le caractère réel et sérieux de cette démarche. Vous indiquerez que cette décision répond à vos besoins personnels et familiaux. Pour qu'elle soit conforme, cette lettre doit comporter les informations suivantes : 

• Le motif de la reprise : indiquez clairement si vous allez occuper vous-même le logement ou si vous souhaitez loger un membre de votre famille proche ; 
• La durée du préavis selon le type de location proposé ; 
• Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que le lien de parenté avec le propriétaire ; 
• Pour une location vide : l'arrêté du 13 décembre 2017 précise que vous devez joindre à votre courrier une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire. 

Lorsqu'un propriétaire transmet une lettre de congé pour reprise à son locataire, il est tenu d'occuper ce logement ou de proposer cette résidence principale à un membre de sa famille. Dans un délai raisonnable, de quelques semaines à quelques mois, le logement doit donc être occupé. Si le logement reste vacant pour une durée supérieure à deux ans après le départ du locataire, le congé est considéré comme frauduleux.  

La signature d'un nouveau bail de location n'est pas acceptée par la cour d'appel dans les deux ans qui suivent la reprise du logement. En effet, le motif invoqué lors de la résiliation de l'ancien contrat de location doit être respecté. Dans le cas contraire, le propriétaire peut être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire si celui-ci apporte la preuve d'un préjudice moral suite à la résiliation du bail.

1. Le cas d'un congé pour reprise après une acquisition immobilière

Après avoir acheté un logement déjà loué, un propriétaire a la possibilité de donner un congé pour reprise dans les deux ans suivant la date d'échéance du bail en cours.

Par exemple, vous avez acheté un bien le 10 décembre 2022. La date d'échéance du bail est le 1ᵉʳ mars 2023. Vous pourrez donner congé au locataire à cette date mais il aura le droit de rester dans les lieux jusqu'au 10 décembre 2024. 

2. Le cas d'un congé pour reprise en cas de locataires protégés

En raison de leur âge et de leurs revenus, certains locataires sont considérés comme protégés : 

• Les personnes de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ; 
• Les locataires dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés par la loi ; 
• Les locataires de moins de 65 ans qui ont à leur charge une personne de plus de 65 ans avec des ressources limitées. 

Si vous souhaitez leur donner congé, vous pouvez le faire uniquement si vous proposez une solution de relogement correspondant à leurs besoins et leurs capacités financières : 

• Dans le même arrondissement, dans un arrondissement ou une commune limitrophe ; 
• Dans un rayon maximal de 5 km par rapport à sa résidence principale actuelle. 

Lors de l'envoi de la lettre de congé, le bailleur n'est pas dans l'obligation de proposer des offres de relogement. Il peut demander les informations concernant l'âge et les ressources du locataire afin de vérifier s'il fait partie des locataires protégés. 

Suite au congé demandé par le bailleur, le locataire a la possibilité de contester si la forme ou le fond ne sont pas respectés. 

Reprise pour habiter : quelles sont les contestations possibles ? 

Le locataire peut invoquer plusieurs raisons pour contester cette demande de congé : 

• La lettre de congé ne contient pas les informations essentielles sur le nom du bénéficiaire du logement, son lien de parenté, la durée et le début du préavis ; 
• Un doute sur le caractère réel et sérieux de la reprise ; 
• Le bailleur n'a pas respecté le délai de deux ans après l'acquisition immobilière, le cas échéant ; 
• Le locataire est considéré comme protégé en raison de son âge et de ses ressources annuelles. Il souhaite donc bénéficier d'une offre de relogement. 

En cas de désaccord, le locataire adresse un courrier recommandé à son bailleur afin d'exposer les raisons de sa contestation.

Recours et nullité du congé pour reprise

Si vous ne trouvez pas d'accord avec le locataire, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Cet organisme vous accompagnera vers une solution amiable. Sans compromis, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal pour étudier la situation et prendre une décision. 

Le juge pourra notamment déclarer le congé non valide si les conditions de conformité et de délai de préavis ne sont pas respectés. Dans ce cas, le contrat de location est reconduit pour la même durée. 

En cas de congé frauduleux, le juge pourra prononcer l'annulation du congé pour reprise. Une amende pénale de 6 000 euros pour une personne physique et de 30 000 euros pour une personne morale s'applique en cas de fraude avérée. Le versement de dommages et intérêts s'ajoute à cette somme.