Comment faire constater des nuisances olfactives ?

Faire constater des nuisances olfactives permet de transformer un ressenti subjectif en preuve concrète.

Les odeurs sont difficiles à mesurer, mais un constat réalisé par un professionnel ou une autorité publique leur donne une existence légale.

Pour un bailleur, un constat sert à :

• Etablir les faits de manière objective en cas de conflit entre occupants ; 
• Déterminer les responsabilités (locataire fautif, voisin, local professionnel, parties communes) ;
• Constituer un dossier solide avant une mise en demeure ou une action judiciaire.

Un constat est utile dès que les mauvaises odeurs constituent un trouble anormal de voisinage. Cette formalité est donc incontournable si l'émission de ces odeurs désagréables deviennent fréquentes ou persistantes. 

Concrètement, un bailleur doit établir un constat lorsque : 

• Un locataire se plaint de nuisances olfactives provenant du voisinage (restaurant, vide-ordures, compost, etc.) ;
• Un autre occupant ou copropriétaire accuse le locataire d'emmètre des mauvaises odeurs. 

Un constat objectif évite de s’appuyer uniquement sur des déclarations verbales et permet d’agir sur des faits établis.

1. Commissaire de justice (huissier de justice)

Le commissaire de justice est le professionnel le plus reconnu pour constater des nuisances. Il décrit les odeurs perçues, précise le contexte et joint, si besoin, des photos.

Son constat fait foi jusqu’à preuve contraire et s’impose comme référence devant le tribunal.

Pour ce type d'intervention, les services d'un commissaire de justice coûte :

• Entre 200 et 400€ pour un constat ponctuel ; 
• Jusqu'à 600€ si des visites multiples sont requises.

2. Services municipaux ou d’hygiène

Les services d’hygiène municipaux interviennent pour des nuisances répétées ou liées à l’insalubrité (poubelles, évacuations, ventilation).

Leur rapport d’inspection a valeur de preuve administrative et peut entraîner des mises en demeure de mise en conformité.

L'intervention des services municipaux ou d'hygiène n'engage aucun frais.

3. Police municipale

La police municipale peut dresser un procès-verbal si les odeurs troublent l’ordre public (stockage d’ordures, non-respect du règlement sanitaire). Le document est directement transmis à la mairie ou au procureur. Et l'intervention des agents municipaux est gratuite. 

4. Professionnels certifiés ou experts environnementaux

Si les mauvaises odeurs proviennent de problème technique (manque de ventilation, pollution d’air, égouts, infiltration), le bailleur peut solliciter un expert en hygiène ou environnement.

Ces professionnels usent d'instruments de mesure pour identifier des substances dangereuses et rédiger un rapport détaillé.

L'intervention d'un expert de ce calibre coûte entre 300 et 800€, selon les spécificités de l'intervention. 

Le constat doit être réalisé au moment où les odeurs sont perceptibles, de préférence à plusieurs reprises.

Le professionnel observe et consigne :

• La date, l’heure et la durée de la visite ;
• Les conditions ambiantes (température, ventilation, météo, fenêtres ouvertes ou non) ;
• La description précise de l’odeur (intensité, origine probable, persistance) ;
• Les témoignages éventuels de voisins ou occupants présents.

Plus le constat est précis et contextualisé, plus il sera crédible et exploitable en cas de procédure judiciaire.

Une fois établi, le constat devient un outil stratégique pour le bailleur. Il peut être utilisé à plusieurs niveaux :

1. À l’amiable, en appui d’un courrier de mise en demeure adressé au responsable (locataire ou voisin). Le constat crédibilise la demande et favorise la résolution rapide du litige ;
2. Devant la mairie, pour obtenir une intervention du service d’hygiène ou une mesure administrative ;
3. Auprès du syndic, lorsque les nuisances proviennent des parties communes ou d’un autre copropriétaire ;
4. Devant un juge, comme pièce principale pour prouver le trouble anormal de voisinage. Le juge s’appuie souvent sur le constat d’huissier pour ordonner la cessation du trouble ou accorder des dommages et intérêts.

Un constat isolé ne suffit pas toujours : il doit être étayé par d’autres preuves.

Un bailleur peut donc réunir :

• Des attestations écrites de voisins (formulaire CERFA n°11527*03) ;
• Des photos ou vidéos de la source supposée (poubelles, conduits, ventilation) ;
• Des courriers, mails ou plaintes adressés à la mairie ou au syndic ;
• Des rapports techniques (plombier, entreprise de nettoyage, expert bâtiment).

Ces éléments renforcent la cohérence du dossier et démontrent le caractère durable et anormal du trouble.

Une fois les preuves réunies, le bailleur dispose de plusieurs recours :

1. Mise en demeure du responsable : par lettre recommandée, en joignant copie du constat ;
2. Signalement administratif : à la mairie ou au service d’hygiène, surtout si le trouble affecte plusieurs logements ;
3. Saisine du syndic : si les odeurs proviennent d’une partie commune ou d’un défaut d’entretien collectif ;
4. Recours judiciaire : devant le tribunal judiciaire, pour obtenir la cessation du trouble ou une indemnisation.

Le constat devient alors la preuve centrale du dossier : il atteste de la réalité des nuisances, de leur caractère anormal et du préjudice subi.