Quels travaux donnent droit à une déduction d’impôt dans une location ?

La déduction des travaux sur les revenus fonciers ne s’applique qu’à certaines interventions réalisées dans un logement loué. De plus, elle ne concerne que les bailleurs soumis au régime réel d’imposition. L’administration fiscale distingue deux catégories :

• les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, qui sont déductibles ;
• les travaux de valorisation patrimoniale, qui ne peuvent pas être déduits.

Travaux d’entretien et de réparation

Ces dépenses correspondent à des opérations courantes d'entretien dans le logement. Elles visent à le maintenir en bon état d’usage, sans en modifier la structure ni les équipements essentiels. Elles sont intégralement déductibles dans le cadre du régime réel.

Voici quelques exemples de travaux admis en déduction :

• réfection de la toiture ou des murs extérieurs ;
• remise en état des installations de plomberie, de chauffage ou d’électricité ;
• remplacement d’un ballon d’eau chaude, d’une chaudière ou des revêtements de sol ;
• traitement contre l’humidité ou les parasites (champignons, insectes xylophages) ;
• travaux d’économie d’énergie (isolation, remplacement d’un système de chauffage par un modèle plus performant).

Travaux d’amélioration

Les dépenses d’amélioration permettent d'améliorer le confort ou les équipements du logement, sans en modifier son usage ni augmenter sa surface habitable. Elles sont admises en déduction dès lors qu’elles n’entraînent pas de transformation structurelle du bien.

Certains travaux réalisés dans un bien locatif ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers. Ils relèvent de la valorisation du patrimoine et non de l’exploitation du bien.

Sont notamment exclus les types de travaux suivants :

• agrandissement ou surélévation ;
• construction ou reconstruction totale ou partielle d’un bâtiment ;
• création d’un niveau supplémentaire ou transformation de l'usage du logement.

La déduction des travaux engagés dans un logement locatif impose plusieurs conditions fiscales, déclaratives et justificatives. Le non-respect de l’une d’elles peut entraîner le refus de la déduction en cas de contrôle de l'Administration. 

Choisir le régime réel d’imposition : une condition préalable

Seul le régime réel permet de déduire les charges réellement supportées. Il s’applique de plein droit lorsque les loyers bruts dépassent 15  000 € par an. Sous ce seuil, le contribuable peut opter pour ce régime sur simple demande.

Contrairement au micro-foncier, qui prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sans prise en compte des dépenses engagées, le régime réel autorise la déduction de l’intégralité des charges :

• travaux d’entretien et d’amélioration ;
• intérêts d’emprunt ;
• taxe foncière (hors TEOM récupérable) ;
• frais de gestion ;
• primes d’assurance.

Respecter les obligations de déclaration

L’option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans lorsqu'elle est choisie volontairement. Si le régime s’applique de plein droit, il reste en vigueur tant que les loyers excèdent 15 000 €. Ce régime impose :

• la tenue d’une comptabilité précise ;
• la déclaration des charges sur le formulaire fiscal n° 2044.

Toute erreur ou incohérence (mauvaise répartition, dépenses non éligibles, justificatifs manquants) peut entraîner un redressement fiscal.

Conserver les justificatifs pour toute déduction fiscale

Seules les dépenses qui peuvent être justifiées sont autorisées. Le bailleur doit donc conserver l’ensemble des preuves suivantes : 

• factures nominatives mentionnant l’adresse du bien immobilier, le détail des prestations réalisées, le montant TTC et la date d’exécution des travaux ;
• devis signés, bons de commande, attestations de paiement et relevés bancaires ;
• photos, diagnostics ou rapports techniques en cas de travaux importants ou de rénovation énergétique.

Ces pièces doivent être archivées pendant six ans minimum après la déclaration. Si le contribuable détient plusieurs biens locatifs, il devra constituer un dossier fiscal par logement.

Lorsque les charges déductibles excèdent les loyers perçus au cours de l’année, le propriétaire enregistre un déficit foncier. Celui-ci permet de réduire l'imposition sous certaines conditions.

Imputation sur le revenu global et report de l’excédent

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10  700 € par an, hors intérêts d’emprunt. Cette somme vient réduire directement l’impôt sur le revenu.

La part du déficit qui dépasse ce plafond, ainsi que la totalité des intérêts d’emprunt, peut être reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Conditions à respecter pour bénéficier de l’imputation

Pour que le déficit foncier soit imputable sur le revenu global, le bien immobilier concerné doit rester en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. En cas de revente ou de changement d’usage avant ce délai, l’avantage fiscal est annulé.

Le déficit foncier représente un avantage fiscal particulièrement intéressant pour les bailleurs qui engagent des travaux importants (rénovation lourde ou amélioration de la performance énergétique du logement).

Le dispositif fiscal Denormandie accorde une réduction d'impôt aux propriétaires bailleurs qui rénovent un logement ancien dans certaines communes spécifiques. Il vise à remettre sur le marché des biens immobiliers dégradés.

Conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie

Ce dispositif concerne les logements anciens situés dans certaines communes éligibles (zones «  Action cœur de ville  » ou communes ayant signé une convention «  Opération de Revitalisation du Territoire »). 

Pour bénéficier de la réduction, plusieurs critères doivent être respectés :

• Réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (achat et travaux).
• Mettre le logement en location nue comme résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire.
• Améliorer la performance énergétique du bien (remplacement de chaudière, isolation, ventilation, etc.).

La réduction d’impôt varie de 12 % à 21 % selon la durée d’engagement.

Réduction Denormandie ou déduction foncière : un cumul partiel possible

Les travaux correspondant aux 25  % minimum exigés par la loi Denormandie permettent la réduction d’impôt, mais ne peuvent pas être déduits fiscalement au titre des revenus fonciers. Leur montant est intégré au coût total de l’opération.

En revanche, les dépenses engagées au-delà de ce seuil peuvent être déduites des revenus fonciers, sous réserve de respecter les règles du régime réel (nature des travaux, justificatifs, location effective). Elles peuvent alors générer un déficit foncier imputable dans la limite légale.