Comment fonctionne le Droit de Préemption Urbain (DPU) ? 

Le Droit de Préemption Urbain (DPU) permet à une collectivité publique d’acquérir un bien immobilier en priorité lorsqu’il est mis en vente. Cet outil juridique est prévu par le Code de l’urbanisme.

Le Droit de Préemption Urbain impacte :

• La collectivité territoriale : une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ;
• Le vendeur du bien : un particulier ou une entreprise, qui peut parfois se demander quand peut on vendre une maison en location dans une zone soumise au DPU ;
• L’acquéreur potentiel : qui peut être évincé si le droit de préemption est exercé.

Concrètement, lorsqu’un bien situé en zone de DPU est mis en vente, la collectivité peut se substituer à l’acquéreur initialement retenu. Dans ce cas, le vendeur n’est plus libre de vendre son bien immobilier à l’acheteur de son choix.

Exemple : un particulier souhaite vendre son appartement à un acheteur privé. La mairie, ayant un projet de création d’une crèche dans le quartier, utilise son droit de préemption pour acheter directement le bien.

Le droit de préemption est un outil d’aménagement urbain stratégique qui doit servir un projet d’intérêt général. La collectivité doit justifier l’instauration d’un périmètre DPU par un projet concret comme :

• La création d'équipements collectifs : écoles, crèches, centres de santé, nouvelles voiries ;
• La construction de logements sociaux : La construction de logements sociaux vise à respecter les seuils de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000. Cet enjeu devient particulièrement important lorsqu’il s’agit de vendre un appartement occupé par une personne âgée dans une zone tendue. ;
• Le renouvellement urbain : réhabilitation de quartiers vétustes, lutte contre l'habitat indigne et contre la pénurie de logements ;
• Le développement économique : implantation de commerces ou d’activités génératrices d’emplois ;
• La protection environnementale : sauvegarde d’espaces verts, gestion de zones naturelles fragiles ;
• La constitution de réserves foncières :  pour anticiper des projets futurs (zoning, extension urbaine).

La mise en place d’un périmètre DPU

La mise en place d’un périmètre DPU doit faire l’objet d’une délibération au sein du conseil municipal ou de l’EPCI. Une fois la décision prise, elle doit être publiée et affichée pour informer les propriétaires de la zone concernée.

La Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA)

Lorsqu’un propriétaire trouve un acquéreur pour son bien en zone de DPU, il doit adresser une Déclaration d’Intention D’Aliéner (DIA) à la commune où se situe le bien. Déposée par l’intermédiaire du notaire, la DIA précise l’identité de l’acquéreur, ainsi que le prix et les conditions de la vente. Ce processus est souvent encadré par un mandat simple ou exclusif signé entre le vendeur et son agent immobilier. Elle déclenche officiellement la possibilité pour la collectivité d’exercer son droit de préemption.

Le délai de réponse de la collectivité

À partir de la réception de la DIA, la collectivité territoriale dispose d’un délai de deux mois pour réagir.

Les différentes issues possibles

Trois situations peuvent se présenter après réception de la DIA :

• Renonciation : la collectivité ne préempte pas et le vendeur peut vendre librement à l’acquéreur initial.
• Acquisition au prix de la DIA : la collectivité achète au prix proposé et remplace l’acquéreur prévu.
• Proposition d’un prix inférieur : le vendeur peut accepter, refuser ou maintenir son prix. Dans ce dernier cas, le juge de l’expropriation fixe un prix. La vente est conclue si la collectivité l’accepte ; sinon, le vendeur reste libre de vendre à son acquéreur initial.

Exemple : le vendeur fixe son bien à 200 000 €. La mairie propose 180 000 €. Le vendeur refuse et maintient son prix. Le juge fixe finalement la valeur à 185 000 €, que la mairie accepte. La vente est conclue à ce montant.

Conséquences pour le vendeur

L'exercice du droit de préemption prive le vendeur de la liberté de choisir son acquéreur : il doit céder son bien à la collectivité si elle achète au prix de la DIA.
En cas de désaccord sur le prix, la procédure retarde la vente et le juge peut fixer un montant inférieur à celui convenu avec l’acheteur initial.
Toutefois, le juge ne peut pas contraindre le vendeur à céder à un prix jugé trop bas. Le propriétaire garde la possibilité de renoncer à la vente et de conserver son bien.

Conséquences pour l’acquéreur évincé

L’acheteur initial perd son droit d’acquérir le bien, ce qui engendre souvent frustration, perte de temps et frais déjà engagés, une situation qui s’apparente parfois à un droit de préemption locataire dans d’autres contextes juridiques.
En principe, aucune indemnisation n’est prévue. Cependant, si la collectivité abandonne son projet, l’acquéreur évincé bénéficie d’un droit de rétrocession et a la priorité pour racheter le bien.

Le vendeur ou l’acheteur évincé peut contester une décision de préemption dans les deux mois suivant sa notification. Deux recours sont possibles :

• Recours gracieux : courrier à la mairie ou à l’EPCI pour demander la révision de la décision. Motifs fréquents : motivation trop vague (« dans le cadre de la politique foncière »), prix sous-évalué avec preuves à l’appui, ou erreur sur la parcelle cadastrale.
• Recours contentieux : devant le tribunal administratif, directement ou après rejet du recours gracieux. Motifs possibles : absence de projet réel d’intérêt général (ex. espace vert annoncé mais non budgété) ou décision notifiée hors délai légal.