Le droit de préemption du locataire ne s'applique pas systématiquement, et connait quelques exceptions :
- Vente entre les membres d'une même famille ;
- Vente d'un immeuble vétuste ou insalubre ;
- Vente d'un bien loué meublé ou pour une courte durée ;
- Vente d'un logement en cours de bail ;
- Vente d'un bien occupé par une personne protégée.
Vente entre les membres d'une même famille
Si vous envisagez de vendre le bien immobilier dont vous êtes propriétaire à un membre de votre famille, votre locataire ne bénéficie pas du droit de préemption.
En effet, cette exception est valable si l'acquéreur est un membre de la famille jusqu'au troisième degré inclus, c'est-à-dire :
- Neveu,
- Nièce,
- Oncle,
- Tante,
- Arrière-grand-parent,
- Cousin germain.
Vous n'avez alors aucune obligation de notifier la vente au locataire.
Vente d'un immeuble vétuste ou insalubre
La vente d'un logement dépendant d'un immeuble jugé vétuste ou insalubre (délabrement, mauvaise isolation, équipements désuets, etc.) ne fait pas l'objet d'un droit de préemption du locataire.
En effet, il est important que la résidence remplisse les critères d'un logement décent, et qu'elle ne présente aucun risque pour la santé ou la sécurité des usagers.
Vente d'un bien loué meublé ou pour une courte durée
Seuls les logements vides sont soumis au droit de préemption du locataire. Aussi, les occupants d'un logement meublé n'ont aucun droit de préemption en cas de vente de celui-ci.
Par ailleurs, les biens qui font l'objet d'une location de courte durée (location saisonnière) sont exclus du champ d'application du droit de préemption du locataire.
Vente d'un logement en cours de bail
La vente d'un bien loué dont le bail est en cours n'ouvre pas de droit de préemption au locataire.
Le nouvel acquéreur devient propriétaire du logement, et accepte le locataire et les conditions de son bail.
Vente d'un logement loué à un locataire protégé
Lorsque le locataire d'un logement est âgé de plus de 65 ans et que ses revenus sont inférieurs au plafond minimum défini par la réglementation, vous ne pouvez lui donner congé pour vendre.
Toutefois, cela reste possible si :
- Vous lui proposez un relogement correspondant à ses besoins ;
- Ou si au moins un quart de la superficie du bien est loué dans le cadre de la loi de 1948.