Droit de Préemption du Locataire : quand et comment l'accorder ?

Il convient de distinguer :

• Le droit de préemption initial ;
• Et le second droit de préemption qui a lieu notamment en cas de révision du prix de vente réclamé par le propriétaire.

La purge du droit de préemption initial du locataire

Le locataire d'un bien immobilier est protégé par : 

• La loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ;
• lLa loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, lorsque vous vendez un bien immobilier occupé par un locataire, ce dernier bénéficie, dans certains cas, d'un droit de préemption aussi appelé droit de préférence. En d'autres termes, il a une priorité pour acheter le logement, s'il accepte les conditions de la vente que vous proposez.

Ce droit ne concerne que les biens :

• À usage d'habitation ;
• Et ceux à usage mixte (habitation principale et activité professionnelle).

Il s'applique uniquement si :

• Vous envisagez de vendre le logement libre ;
• Et en fin de bail.

Le second droit de préemption du locataire 

Votre locataire ne souhaite pas acquérir le bien aux conditions déclinées sur votre notification de congé ? Alors, vous pouvez le vendre à un tiers aux mêmes conditions que celles que vous lui aviez proposées.

Si vous ne parvenez pas à vendre le logement, vous avez le droit de modifier les clauses, en baissant le prix de vente par exemple. Dans ce cas, votre locataire bénéficie d'un second droit de préemption sur le bien, aux nouvelles conditions de vente. 

En cas de non-respect du droit de préemption ou du second droit de préemption du locataire, celui-ci peut réclamer la nullité de la vente s'il considère que ce manquement a porté atteinte à ses intérêts.

Le droit de préemption du locataire n'est pas systématique. Il s'applique dans 4 situations, et sous certaines conditions : 

1. Congé du propriétaire motivé par la vente du bien ;
2. Vente du bien divisé en lots ; 
3. Vente en bloc d'un immeuble composé d'au moins 5 logements ;
4. Vente d'au moins 10 logements d'un même immeuble.

Le congé pour vendre en fin de bail

Vous pouvez donner congé à votre locataire afin de vendre le logement libre de tout occupant en fin de bail.

La lettre de congé pour vente doit notamment mentionner, sous peine de nullité :

• Tous les locaux identifiés dans le bail (appartement, cave, garage, etc.) ;
• La désignation complète du bien (numéro de lot, tantièmes de parties communes…) ;
• Le prix de vente ;
• Les conditions de la vente (servitudes par exemple).

Le congé vaut alors vente, c'est-à-dire qu'il s'apparente à une offre d'achat immobilier. Il permet à l'occupant d'acheter le bien s'il le désire pendant les 2 premiers mois du préavis. 

À défaut, il devra quitter les lieux au terme du contrat de location.

La vente du bien à la suite d'une division ou subdivision de l'immeuble par lots 

Si vous êtes propriétaire d'un immeuble entier, et que vous souhaitez le diviser en plusieurs lots, c'est-à-dire en plusieurs appartements, il s'agit alors d'une division de l'immeuble.

Par ailleurs, si vous voulez diviser l'appartement que vous détenez en deux biens plus petits, c'est-à-dire en 2 lots distincts, on parle alors d'une subdivision de lot. L'immeuble est alors soumis au statut de la copropriété : la publication d'un état descriptif de division est requise. De plus, dans le cadre d'une copropriété, il est possible de demander un pré-état daté puis le véritable état daté pour disposer d'informations administratives et financières concernant le lot qu’on envisage d'acheter.

Conformément à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, le locataire bénéficie d'un droit de préemption, si toutes les conditions suivantes sont réunies :

• Il s'agit de la première vente après la division (ou la subdivision) de l'immeuble ;
• Le bien vendu est à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel ;
• Les locataires sont des personnes physiques qui occupent effectivement le logement.

Cette préférence ne nécessite pas l'envoi d'une notification de congé au locataire. S'il refuse d'acquérir le logement qu'il loue, il n'est pas tenu de le quitter avant le terme du contrat de location.

La vente de l'immeuble en bloc 

Si vous vendez en bloc, c'est-à-dire plus de 5 logements dépendants d'un même bâtiment, en une seule fois, les locataires bénéficient d'un droit de préemption même si les baux sont en cours. Ce droit s'applique si le futur acquéreur ne souhaite pas proroger la durée des contrats de location de 6 ans. 

Pour ouvrir les droits des locataires, vous devez adresser à chacun d'eux une notification relatant les conditions de la vente, notamment le prix :

• Pour l'ensemble du bloc vendu : par exemple, 6 appartements vendus pour 700 000€ ;
• Et pour le logement qu'il occupe : par exemple, son logement de 3 pièces vendu pour 90 000€.

La notification doit être adressée aux locataires par lettre recommandée avec avis de réception. Elle est accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT) de l'immeuble.

Le locataire dispose d'un délai de 4 mois à compter de la réception du courrier pour préempter.

S'il décide d'acheter le bien sans recourir à un emprunt, l'acte de vente doit être signé chez le notaire dans un délai de 2 mois. Si son acquisition est subordonnée à l'obtention d'un prêt, ce délai est porté à 4 mois à partir de la date d'envoi de son acceptation au bailleur. 

Par ailleurs, si l'occupant n'exerce pas son droit d'acquérir le bien qu'il loue, ni vous ni le nouveau propriétaire ne pouvez le déloger avant l'échéance du bail.

La vente de 10 logements d'un immeuble 

Un droit de préemption est ouvert aux locataires en place dans le cas où toutes les conditions ci-après sont réunies :

• Le bailleur est une personne morale (société, association, compagnie d'assurance, banque…) ;
• Ce dernier souhaite vendre au moins 10 logements dépendant du même bâtiment ;
• Les biens sont vides ou occupés ;
• Ils sont à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel.

La procédure de mise en vente est alors très encadrée par des accords collectifs en date du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005 visant à informer et protéger les locataires.

En qualité de bailleur, vous êtes tenu de respecter la stricte procédure ci-après :

1. Informer les associations de locataires représentatives, s'il en existe, de votre intention de vendre.
2. Adresser une note d'information écrite générale à l'ensemble des locataires : ce document doit fixer une date de réunion collective pour informer tous les occupants des étapes de la vente et de leurs droits de préemption. 
3. Adresser une information personnelle à chaque locataire intéressé par l'achat de son logement : le document doit impérativement être établi par écrit.
4. Respecter un délai de 3 mois avant l'envoi de l'offre de vente.
5. Purger successivement les droits de préemption des locataires (droit de préemption pour vente après division ou subdivision de l’immeuble, et droit de préemption en cas de congé pour vendre).

Le droit de préemption du locataire ne s'applique pas systématiquement, et connait quelques exceptions : 

• Vente entre les membres d'une même famille ;
• Vente d'un immeuble vétuste ou insalubre ;
• Vente d'un bien loué meublé ou pour une courte durée ;
• Vente d'un logement en cours de bail ;
• Vente d'un bien occupé par une personne protégée.

Vente entre les membres d'une même famille

Si vous envisagez de vendre le bien immobilier dont vous êtes propriétaire à un membre de votre famille, votre locataire ne bénéficie pas du droit de préemption.

En effet, cette exception est valable si l'acquéreur est un membre de la famille jusqu'au troisième degré inclus, c'est-à-dire :

• Neveu, 
• Nièce, 
• Oncle, 
• Tante, 
• Arrière-grand-parent, 
• Cousin germain.

Vous n'avez alors aucune obligation de notifier la vente au locataire.

Vente d'un immeuble vétuste ou insalubre

La vente d'un logement dépendant d'un immeuble jugé vétuste ou insalubre (délabrement, mauvaise isolation, équipements désuets, etc.) ne fait pas l'objet d'un droit de préemption du locataire.

En effet, il est important que la résidence remplisse les critères d'un logement décent, et qu'elle ne présente aucun risque pour la santé ou la sécurité des usagers.

Vente d'un bien loué meublé ou pour une courte durée

Seuls les logements vides sont soumis au droit de préemption du locataire. Aussi, les occupants d'un logement meublé n'ont aucun droit de préemption en cas de vente de celui-ci.

Par ailleurs, les biens qui font l'objet d'une location de courte durée (location saisonnière) sont exclus du champ d'application du droit de préemption du locataire.

Vente d'un logement en cours de bail

La vente d'un bien loué dont le bail est en cours n'ouvre pas de droit de préemption au locataire. 

Le nouvel acquéreur devient propriétaire du logement, et accepte le locataire et les conditions de son bail. 

Vente d'un logement loué à un locataire protégé

Lorsque le locataire d'un logement est âgé de plus de 65 ans et que ses revenus sont inférieurs au plafond minimum défini par la réglementation, vous ne pouvez lui donner congé pour vendre.

Toutefois, cela reste possible si :

• Vous lui proposez un relogement correspondant à ses besoins ;
• Ou si au moins un quart de la superficie du bien est loué dans le cadre de la loi de 1948.

Conformément à l'article L.145-46-1 du Code de commerce, vous devez informer votre locataire en cas de vente d'un local à usage commercial ou artisanal.

La procédure est la suivante :

1. Vous informez le locataire de la vente par lettre recommandée avec avis de réception, par acte d'huissier ou par une remise en main propre contre récépissé ou signature ;
2. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour accepter ou décliner l'offre de vente ;
3. En cas d'acceptation de l'offre, les parties ont deux mois pour régulariser l'acte de vente définitif (4 mois si le futur acquéreur contracte un emprunt).

La loi Alur du 24 mars 2014 encadre strictement les modalités du congé adressé au locataire.

La lettre de notification de la vente doit impérativement comporter les informations suivantes :

• Motif du congé (pour vendre) ;
• Description détaillée du logement (lot, superficie… ) ;
• Conditions de la vente (prix) ;
• Les alinéas 1 à 5 du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur intégralité ;
• etc.

Cette notification doit impérativement être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Si vous achetez un logement non meublé occupé, vous devrez respecter des conditions et des délais spécifiques pour donner congé au locataire avant de revendre ou de reprendre le bien :

• Le congé pour vendre n'est possible qu'après un premier renouvellement du bail ;
• Le congé pour reprise ne peut avoir lieu qu'au moins 2 ans après la date de signature de l'acte d'acquisition.

Pour manifester son refus d'acquérir le bien qu'il occupe, le locataire a deux choix :

• Rester silencieux pendant 2 mois ;
• Formaliser sa volonté de ne pas acheter le bien.

Dans ce dernier cas, il peut vous adresser une lettre simple ou une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier mentionne généralement les éléments suivants :

• L'objet du document ;
• L'adresse du bien occupé ;
• Le renoncement au droit de préemption qui lui est accordé ;
• Son refus de se porter acquéreur du bien ;
• La date de sortie des lieux le cas échéant.

En cas de non-respect du droit de préemption de votre locataire, celui-ci peut réclamer la nullité pure et simple de la vente. 
Notez toutefois qu'il est le seul habilité à pouvoir demander cette annulation. En conséquence, une demande de nullité déposée par un tiers serait nulle et non avenue.

D'autre part, si le congé pour vendre que vous avez adressé au locataire n'est pas conforme à la réglementation, vous vous exposez à une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.