Publié le 14 novembre 2022Mis à jour le 20 septembre 2023
Publié le 14 novembre 2022Mis à jour le 20 septembre 2023
Si le logement que vous envisagez de vendre est loué, vous devez, dans certains cas, accorder à votre locataire un droit de préemption. Pour déclencher cette priorité qui lui est offerte, il convient de lui adresser un congé en respectant des modalités et des délais très stricts. Ce congé vaut offre de vente.
Le bénéficiaire peut alors décider d'acquérir ou non le bien. Selon les situations, à défaut d'acceptation de l'offre d'achat immobilier, il pourra rester dans les lieux ou sera tenu de les quitter à la fin de son bail.
Le non-respect du droit de préférence du locataire ou du second droit de préemption (en cas de modification de l'une des conditions de la vente) vous expose à la nullité de la transaction ou au paiement d'une amende pénale.
SOMMAIRE
Il convient de distinguer :
Le locataire d'un bien immobilier est protégé par :
En conséquence, lorsque vous vendez un bien immobilier occupé par un locataire, ce dernier bénéficie, dans certains cas, d'un droit de préemption aussi appelé droit de préférence. En d'autres termes, il a une priorité pour acheter le logement, s'il accepte les conditions de la vente que vous proposez.
Ce droit ne concerne que les biens :
Il s'applique uniquement si :
Votre locataire ne souhaite pas acquérir le bien aux conditions déclinées sur votre notification de congé ? Alors, vous pouvez le vendre à un tiers aux mêmes conditions que celles que vous lui aviez proposées.
Si vous ne parvenez pas à vendre le logement, vous avez le droit de modifier les clauses, en baissant le prix de vente par exemple. Dans ce cas, votre locataire bénéficie d'un second droit de préemption sur le bien, aux nouvelles conditions de vente.
En cas de non-respect du droit de préemption ou du second droit de préemption du locataire, celui-ci peut réclamer la nullité de la vente s'il considère que ce manquement a porté atteinte à ses intérêts.
Le droit de préemption du locataire n'est pas systématique. Il s'applique dans 4 situations, et sous certaines conditions :
Vous pouvez donner congé à votre locataire afin de vendre le logement libre de tout occupant en fin de bail.
La lettre de congé pour vente doit notamment mentionner, sous peine de nullité :
Le congé vaut alors vente, c'est-à-dire qu'il s'apparente à une offre d'achat immobilier. Il permet à l'occupant d'acheter le bien s'il le désire pendant les 2 premiers mois du préavis.
À défaut, il devra quitter les lieux au terme du contrat de location.
Si vous êtes propriétaire d'un immeuble entier, et que vous souhaitez le diviser en plusieurs lots, c'est-à-dire en plusieurs appartements, il s'agit alors d'une division de l'immeuble.
Par ailleurs, si vous voulez diviser l'appartement que vous détenez en deux biens plus petits, c'est-à-dire en 2 lots distincts, on parle alors d'une subdivision de lot. L'immeuble est alors soumis au statut de la copropriété : la publication d'un état descriptif de division est requise. De plus, dans le cadre d'une copropriété, il est possible de demander un pré-état daté puis le véritable état daté pour disposer d'informations administratives et financières concernant le lot qu’on envisage d'acheter.
Conformément à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, le locataire bénéficie d'un droit de préemption, si toutes les conditions suivantes sont réunies :
Cette préférence ne nécessite pas l'envoi d'une notification de congé au locataire. S'il refuse d'acquérir le logement qu'il loue, il n'est pas tenu de le quitter avant le terme du contrat de location.
Si vous vendez en bloc, c'est-à-dire plus de 5 logements dépendants d'un même bâtiment, en une seule fois, les locataires bénéficient d'un droit de préemption même si les baux sont en cours. Ce droit s'applique si le futur acquéreur ne souhaite pas proroger la durée des contrats de location de 6 ans.
Pour ouvrir les droits des locataires, vous devez adresser à chacun d'eux une notification relatant les conditions de la vente, notamment le prix :
La notification doit être adressée aux locataires par lettre recommandée avec avis de réception. Elle est accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT) de l'immeuble.
Le locataire dispose d'un délai de 4 mois à compter de la réception du courrier pour préempter.
S'il décide d'acheter le bien sans recourir à un emprunt, l'acte de vente doit être signé chez le notaire dans un délai de 2 mois. Si son acquisition est subordonnée à l'obtention d'un prêt, ce délai est porté à 4 mois à partir de la date d'envoi de son acceptation au bailleur.
Par ailleurs, si l'occupant n'exerce pas son droit d'acquérir le bien qu'il loue, ni vous ni le nouveau propriétaire ne pouvez le déloger avant l'échéance du bail.
Un droit de préemption est ouvert aux locataires en place dans le cas où toutes les conditions ci-après sont réunies :
La procédure de mise en vente est alors très encadrée par des accords collectifs en date du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005 visant à informer et protéger les locataires.
En qualité de bailleur, vous êtes tenu de respecter la stricte procédure ci-après :
Le droit de préemption du locataire ne s'applique pas systématiquement, et connait quelques exceptions :
Si vous envisagez de vendre le bien immobilier dont vous êtes propriétaire à un membre de votre famille, votre locataire ne bénéficie pas du droit de préemption.
En effet, cette exception est valable si l'acquéreur est un membre de la famille jusqu'au troisième degré inclus, c'est-à-dire :
Vous n'avez alors aucune obligation de notifier la vente au locataire.
La vente d'un logement dépendant d'un immeuble jugé vétuste ou insalubre (délabrement, mauvaise isolation, équipements désuets, etc.) ne fait pas l'objet d'un droit de préemption du locataire.
En effet, il est important que la résidence remplisse les critères d'un logement décent, et qu'elle ne présente aucun risque pour la santé ou la sécurité des usagers.
Seuls les logements vides sont soumis au droit de préemption du locataire. Aussi, les occupants d'un logement meublé n'ont aucun droit de préemption en cas de vente de celui-ci.
Par ailleurs, les biens qui font l'objet d'une location de courte durée (location saisonnière) sont exclus du champ d'application du droit de préemption du locataire.
La vente d'un bien loué dont le bail est en cours n'ouvre pas de droit de préemption au locataire.
Le nouvel acquéreur devient propriétaire du logement, et accepte le locataire et les conditions de son bail.
Lorsque le locataire d'un logement est âgé de plus de 65 ans et que ses revenus sont inférieurs au plafond minimum défini par la réglementation, vous ne pouvez lui donner congé pour vendre.
Toutefois, cela reste possible si :
Conformément à l'article L.145-46-1 du Code de commerce, vous devez informer votre locataire en cas de vente d'un local à usage commercial ou artisanal.
La procédure est la suivante :
La loi Alur du 24 mars 2014 encadre strictement les modalités du congé adressé au locataire.
La lettre de notification de la vente doit impérativement comporter les informations suivantes :
Cette notification doit impérativement être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Si vous achetez un logement non meublé occupé, vous devrez respecter des conditions et des délais spécifiques pour donner congé au locataire avant de revendre ou de reprendre le bien :
Pour manifester son refus d'acquérir le bien qu'il occupe, le locataire a deux choix :
Dans ce dernier cas, il peut vous adresser une lettre simple ou une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier mentionne généralement les éléments suivants :
En cas de non-respect du droit de préemption de votre locataire, celui-ci peut réclamer la nullité pure et simple de la vente.
Notez toutefois qu'il est le seul habilité à pouvoir demander cette annulation. En conséquence, une demande de nullité déposée par un tiers serait nulle et non avenue.
D'autre part, si le congé pour vendre que vous avez adressé au locataire n'est pas conforme à la réglementation, vous vous exposez à une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.
Gérez mieux en moins de temps
basé sur 1717 avis
basé sur 1717 avisLe locataire a droit à un préavis lorsque son bailleur souhaite vendre le bien qu'il occupe. Il est de :
Le locataire doit alors quitter les lieux à la fin de son contrat de location.
Dans certaines situations, le locataire a le droit d'acheter le bien qu'il occupe en priorité. C'est le cas lorsque le bailleur souhaite :
Le locataire dispose de 2 mois à compter de la notification du congé pour décider de préempter. En cas d'acceptation de l'offre, la vente définitive doit intervenir dans les 2 mois à compter de la notification de sa décision, 4 mois s'il recourt à un prêt.
Le droit de préemption du locataire ne peut s'appliquer dans les situations suivantes :
Lorsqu'il y a plusieurs locataires, le bailleur doit adresser un congé à chacun d'eux, dans les mêmes conditions que lorsqu'il y a un locataire unique.
Oui, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la vente d'un local commercial est concernée par le droit de préemption. C'est pourquoi le propriétaire bailleur d'un local commercial ou artisanal doit adresser un congé pour vente à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé. Le locataire dispose alors d'un mois pour se manifester.
Oui, la procédure de mise en vente est encadrée par des accords collectifs visant à informer et protéger les locataires. Ces derniers ont donc un droit de préemption si le bailleur est une personne morale et que les biens sont à usage d'habitation ou à usage mixte. Les 10 appartements doivent faire partie d'un même bâtiment.
Rédigé par Katia Kemmoun 
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
Il convient de distinguer :
Le locataire d'un bien immobilier est protégé par :
En conséquence, lorsque vous vendez un bien immobilier occupé par un locataire, ce dernier bénéficie, dans certains cas, d'un droit de préemption aussi appelé droit de préférence. En d'autres termes, il a une priorité pour acheter le logement, s'il accepte les conditions de la vente que vous proposez.
Ce droit ne concerne que les biens :
Il s'applique uniquement si :
Votre locataire ne souhaite pas acquérir le bien aux conditions déclinées sur votre notification de congé ? Alors, vous pouvez le vendre à un tiers aux mêmes conditions que celles que vous lui aviez proposées.
Si vous ne parvenez pas à vendre le logement, vous avez le droit de modifier les clauses, en baissant le prix de vente par exemple. Dans ce cas, votre locataire bénéficie d'un second droit de préemption sur le bien, aux nouvelles conditions de vente.
En cas de non-respect du droit de préemption ou du second droit de préemption du locataire, celui-ci peut réclamer la nullité de la vente s'il considère que ce manquement a porté atteinte à ses intérêts.
Le droit de préemption du locataire n'est pas systématique. Il s'applique dans 4 situations, et sous certaines conditions :
Vous pouvez donner congé à votre locataire afin de vendre le logement libre de tout occupant en fin de bail.
La lettre de congé pour vente doit notamment mentionner, sous peine de nullité :
Le congé vaut alors vente, c'est-à-dire qu'il s'apparente à une offre d'achat immobilier. Il permet à l'occupant d'acheter le bien s'il le désire pendant les 2 premiers mois du préavis.
À défaut, il devra quitter les lieux au terme du contrat de location.
Si vous êtes propriétaire d'un immeuble entier, et que vous souhaitez le diviser en plusieurs lots, c'est-à-dire en plusieurs appartements, il s'agit alors d'une division de l'immeuble.
Par ailleurs, si vous voulez diviser l'appartement que vous détenez en deux biens plus petits, c'est-à-dire en 2 lots distincts, on parle alors d'une subdivision de lot. L'immeuble est alors soumis au statut de la copropriété : la publication d'un état descriptif de division est requise. De plus, dans le cadre d'une copropriété, il est possible de demander un pré-état daté puis le véritable état daté pour disposer d'informations administratives et financières concernant le lot qu’on envisage d'acheter.
Conformément à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, le locataire bénéficie d'un droit de préemption, si toutes les conditions suivantes sont réunies :
Cette préférence ne nécessite pas l'envoi d'une notification de congé au locataire. S'il refuse d'acquérir le logement qu'il loue, il n'est pas tenu de le quitter avant le terme du contrat de location.
Si vous vendez en bloc, c'est-à-dire plus de 5 logements dépendants d'un même bâtiment, en une seule fois, les locataires bénéficient d'un droit de préemption même si les baux sont en cours. Ce droit s'applique si le futur acquéreur ne souhaite pas proroger la durée des contrats de location de 6 ans.
Pour ouvrir les droits des locataires, vous devez adresser à chacun d'eux une notification relatant les conditions de la vente, notamment le prix :
La notification doit être adressée aux locataires par lettre recommandée avec avis de réception. Elle est accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT) de l'immeuble.
Le locataire dispose d'un délai de 4 mois à compter de la réception du courrier pour préempter.
S'il décide d'acheter le bien sans recourir à un emprunt, l'acte de vente doit être signé chez le notaire dans un délai de 2 mois. Si son acquisition est subordonnée à l'obtention d'un prêt, ce délai est porté à 4 mois à partir de la date d'envoi de son acceptation au bailleur.
Par ailleurs, si l'occupant n'exerce pas son droit d'acquérir le bien qu'il loue, ni vous ni le nouveau propriétaire ne pouvez le déloger avant l'échéance du bail.
Un droit de préemption est ouvert aux locataires en place dans le cas où toutes les conditions ci-après sont réunies :
La procédure de mise en vente est alors très encadrée par des accords collectifs en date du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005 visant à informer et protéger les locataires.
En qualité de bailleur, vous êtes tenu de respecter la stricte procédure ci-après :
Le droit de préemption du locataire ne s'applique pas systématiquement, et connait quelques exceptions :
Si vous envisagez de vendre le bien immobilier dont vous êtes propriétaire à un membre de votre famille, votre locataire ne bénéficie pas du droit de préemption.
En effet, cette exception est valable si l'acquéreur est un membre de la famille jusqu'au troisième degré inclus, c'est-à-dire :
Vous n'avez alors aucune obligation de notifier la vente au locataire.
La vente d'un logement dépendant d'un immeuble jugé vétuste ou insalubre (délabrement, mauvaise isolation, équipements désuets, etc.) ne fait pas l'objet d'un droit de préemption du locataire.
En effet, il est important que la résidence remplisse les critères d'un logement décent, et qu'elle ne présente aucun risque pour la santé ou la sécurité des usagers.
Seuls les logements vides sont soumis au droit de préemption du locataire. Aussi, les occupants d'un logement meublé n'ont aucun droit de préemption en cas de vente de celui-ci.
Par ailleurs, les biens qui font l'objet d'une location de courte durée (location saisonnière) sont exclus du champ d'application du droit de préemption du locataire.
La vente d'un bien loué dont le bail est en cours n'ouvre pas de droit de préemption au locataire.
Le nouvel acquéreur devient propriétaire du logement, et accepte le locataire et les conditions de son bail.
Lorsque le locataire d'un logement est âgé de plus de 65 ans et que ses revenus sont inférieurs au plafond minimum défini par la réglementation, vous ne pouvez lui donner congé pour vendre.
Toutefois, cela reste possible si :
Conformément à l'article L.145-46-1 du Code de commerce, vous devez informer votre locataire en cas de vente d'un local à usage commercial ou artisanal.
La procédure est la suivante :
La loi Alur du 24 mars 2014 encadre strictement les modalités du congé adressé au locataire.
La lettre de notification de la vente doit impérativement comporter les informations suivantes :
Cette notification doit impérativement être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Si vous achetez un logement non meublé occupé, vous devrez respecter des conditions et des délais spécifiques pour donner congé au locataire avant de revendre ou de reprendre le bien :
Pour manifester son refus d'acquérir le bien qu'il occupe, le locataire a deux choix :
Dans ce dernier cas, il peut vous adresser une lettre simple ou une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier mentionne généralement les éléments suivants :
En cas de non-respect du droit de préemption de votre locataire, celui-ci peut réclamer la nullité pure et simple de la vente.
Notez toutefois qu'il est le seul habilité à pouvoir demander cette annulation. En conséquence, une demande de nullité déposée par un tiers serait nulle et non avenue.
D'autre part, si le congé pour vendre que vous avez adressé au locataire n'est pas conforme à la réglementation, vous vous exposez à une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.
Gérez mieux en moins de temps
basé sur 1717 avisbasé sur 1717 avisLe locataire a droit à un préavis lorsque son bailleur souhaite vendre le bien qu'il occupe. Il est de :
Le locataire doit alors quitter les lieux à la fin de son contrat de location.
Dans certaines situations, le locataire a le droit d'acheter le bien qu'il occupe en priorité. C'est le cas lorsque le bailleur souhaite :
Le locataire dispose de 2 mois à compter de la notification du congé pour décider de préempter. En cas d'acceptation de l'offre, la vente définitive doit intervenir dans les 2 mois à compter de la notification de sa décision, 4 mois s'il recourt à un prêt.
Le droit de préemption du locataire ne peut s'appliquer dans les situations suivantes :
Lorsqu'il y a plusieurs locataires, le bailleur doit adresser un congé à chacun d'eux, dans les mêmes conditions que lorsqu'il y a un locataire unique.
Oui, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la vente d'un local commercial est concernée par le droit de préemption. C'est pourquoi le propriétaire bailleur d'un local commercial ou artisanal doit adresser un congé pour vente à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé. Le locataire dispose alors d'un mois pour se manifester.
Oui, la procédure de mise en vente est encadrée par des accords collectifs visant à informer et protéger les locataires. Ces derniers ont donc un droit de préemption si le bailleur est une personne morale et que les biens sont à usage d'habitation ou à usage mixte. Les 10 appartements doivent faire partie d'un même bâtiment.
Sources
Rédigé par Katia Kemmoun
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
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