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Qu'est-ce qu'une promesse d'achat et en quoi engage-t-elle l'acquéreur ?

Promesse d'achat

SOMMAIRE

  • Une promesse d'achat ?
  • Les obligations de l'acquéreur
  • Comment faire une promesse d'achat ?
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Une promesse d'achat est un contrat où quelqu'un souhaite acheter une maison à un prix décidé.

L'acheteur doit être sérieux et ne peut pas se rétracter facilement une fois que le vendeur a accepté l'offre.

Elle est différente d'une promesse de vente où le vendeur garde la maison pour l'acheteur pendant un moment.

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La promesse d'achat constitue l'étape préliminaire d'une transaction immobilière où l'acquéreur s'engage unilatéralement envers le vendeur. Cet engagement, bien que sérieux, n'obtient une force juridique qu'après l'acceptation de l'offre par le cédant suivie de la signature d'un compromis de vente.
Alors, qu'est-ce qu'une promesse d'achat exactement, et en quoi engage-t-elle l'acquéreur ?

Qu'est-ce qu'une promesse d'achat ?

Définition

La promesse d'achat (aussi appelée offre d'achat) est un contrat par lequel un potentiel acquéreur s'engage unilatéralement à acquérir un bien immobilier à un prix déterminé. Ce document constitue la première étape d'une acquisition immobilière. Une fois l'offre acceptée par le vendeur, les parties procèdent généralement à la signature d'un compromis de vente ou d'une promesse de vente qui formalise les termes de leurs engagements mutuels.

À noter que le prix proposé dans une offre d'achat peut être inférieur à celui demandé par le vendeur. Ce dernier n'est alors pas obligé d'accepter l'offre. A contrario, si l'offre est conforme au prix demandé, le vendeur ne peut la refuser.

Différence entre une promesse d'achat et une promesse de vente

  • La promesse d'achat est une proposition formulée par un acheteur potentiel pour acquérir un bien immobilier. Elle n'engage que lui tant que son offre n'est pas acceptée par le vendeur. 
  • La promesse de vente est un avant-contrat où le vendeur s'engage à réserver le bien à l'acheteur pendant une durée déterminée, généralement 2 à 3 mois. L'acquéreur peut alors décider d'acheter ou non. 
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Quelles sont les obligations de l'acquéreur ?

Engagement d'acquisition et durée de validité

Lorsqu'un acquéreur signe une promesse d'achat, il s'engage à acquérir le bien immobilier au prix qu'il propose. Dès que le vendeur accepte l'offre, un accord est formé sur la chose et le prix. Cet accord devient alors définitif. À ce stade, les parties ne peuvent théoriquement plus se rétracter. Le processus se poursuit généralement par la signature d'un compromis de vente.

La durée de validité de l'offre doit être clairement précisée dans le document remis au vendeur. Cette période est généralement fixée à une ou deux semaines. Si le vendeur ne répond pas dans les délais, l'offre est réputée caduque, et l'acheteur est libéré de toutes obligations.

Rétractation d'une promesse d'achat

La loi accorde à l'acquéreur un délai de rétractation de dix jours après la signature de la promesse ou du compromis de vente. Durant cette période, l'acheteur a la possibilité d'annuler son engagement d'achat sans avoir à justifier sa décision et sans encourir de pénalités. 

Par conséquent, si l'acquéreur choisit de se rétracter après avoir signé l'offre d'achat, il est généralement conseillé au vendeur d'accepter cette décision afin d'éviter des délais inutiles. 

Acompte 

Selon l'article 1589-1 du Code civil, il est interdit au vendeur de réclamer le versement d'un acompte ou toute autre somme d'argent lors de la signature d'une offre d'achat, sous peine de nullité de celle-ci. En effet, le dépôt de garantie n'est dû qu'à la signature du compromis de vente, contrat bilatéral dans lequel les deux parties s'engagent à conclure la transaction.

Comment faire une promesse d'achat ?

Contenu d'une proposition d'achat immobilier 

Une promesse d'achat efficace doit inclure toutes les informations essentielles qui permettent au vendeur d'évaluer l'offre qui lui est faite, notamment :

  • la désignation du bien (type de logement, surface, nombre de pièces…) ;
  • la date de l'offre ;
  • le prix d'acquisition proposé ;
  • la durée de validité de la proposition (généralement de 8 à 15 jours) ;
  • le mode de financement du prix d'achat (comptant, au moyen d'un prêt, à partir des fonds provenant de la vente d'un logement) ;
  • les modalités de réponse du vendeur (lettre RAR par exemple).

De plus, le document doit stipuler que :

  • La vente ne deviendra définitive qu'après la signature d'un compromis de vente.
  • L'offre d'achat sera réputée nulle et non écrite si le vendeur ne l'accepte pas dans les délais prévus.

Modèle de lettre d'offre d'achat immobilier

LETTRE TYPE D'OFFRE D'ACHAT IMMOBILIER


[Nom, adresse postale et adresse mail du promettant]
[Date de l'offre]

[Nom et adresse du vendeur]


Objet : Offre d'achat pour le bien immobilier sis à [adresse] ……


Monsieur ou Madame……….


Suite à ma visite en date du […] du bien immobilier situé à [adresse complète], comprenant [description du bien, y compris le nombre de pièces, la surface en m², et tout autre détail pertinent].


Je propose d'acquérir l'appartement/la maison mentionné(e) ci-dessus moyennant un prix de […] euros. Le paiement sera effectué de la manière suivante : comptant à hauteur de […] euros et le solde, soit la somme de […] euros au moyen d'un prêt immobilier.


Vous voudrez bien m'adresser votre réponse par lettre recommandée avec accusé de réception à l'adresse ci-dessus, ou par courrier électronique avant la date limite de l'offre, soit avant le […].


Fait à…………. [lieu], le………….[date]


Signature

FAQ

Comment fonctionne une promesse d'achat unilatérale ?

Une promesse d'achat est un contrat unilatéral par lequel un potentiel acquéreur s'engage à acquérir un bien immobilier à un prix qu'il propose. Ce prix peut être égal ou inférieur à celui demandé par le vendeur. Si l'offre est inférieure, le vendeur n'est pas tenu de l'accepter. L'engagement devient légalement contraignant pour le vendeur qu'après l'acceptation explicite de l'offre.

Quel est l'engagement d'une promesse d'achat ?

Par la signature d'une promesse d'achat, l'acquéreur s'engage à acheter un bien immobilier moyennant un prix défini. Cet engagement prend effet lorsque le vendeur accepte l'offre formellement.

Quelle est la différence entre une offre d'achat et une promesse d'achat ?

En pratique, la promesse d'achat et l'offre d'achat désignent le même engagement. Il s'agit d'une proposition soumise par un potentiel acquéreur d'acheter un bien à un prix défini. Cette offre doit être acceptée par le vendeur pour devenir contraignante. Cependant, il ne faut pas confondre la promesse d'achat et la promesse de vente qui est un avant-contrat qui engage le vendeur et l'acquéreur à finaliser la transaction.

Quelle valeur juridique a une promesse d'achat ?

En théorie, une promesse d'achat engage le potentiel acquéreur à acheter le bien immobilier au prix proposé. Cependant, cet engagement n'est juridiquement effectif que lorsque le vendeur accepte l'offre de l'acheteur et qu'il y a « accord sur le prix et la chose ».

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