Il existe deux types de clauses suspensives présentes dans le compromis de vente :
- Les conditions suspensives de droit commun (inscriptions hypothécaires, servitudes, alignement,... ) ;
- Les conditions suspensives particulières, notamment :
- L'obtention d'un prêt ;
- Le permis de construire ;
- La vente d'un bien immobilier .
- etc.
Conditions suspensives de droit commun
Lorsque vous signez votre avant-contrat devant notaire, certaines conditions suspensives sont toujours intégrées à l'acte.
En effet, il est expressément indiqué dans tous les compromis que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme… ne doivent pas révéler de servitudes, charges, ni vices non connus des acquéreurs.
Par ailleurs, l'état hypothécaire ne doit pas révéler de saisie ni d'inscription d'hypothèque dont le solde des créances et le coût des radiations seraient supérieurs au prix de vente.
Détaillons à présent certaines conditions particulières.
Condition suspensive de prêt
La condition suspensive d'obtention d'un crédit est une clause que le vendeur ne peut pas refuser.
La rédaction de la clause suspensive doit détailler les conditions du prêt :
- Montant maximum que vous envisagez de demander à la banque ;
- Taux nominal d'intérêt maximal (hors assurance) ;
- Durée maximale de remboursement.
Pour estimer ces valeurs, vous devez avoir une idée du financement que vous souhaitez demander à la banque.
Prenons un exemple :
Vous souhaitez acheter un logement. Vous indiquez sur le compromis qu'il sera financé par un prêt d'un montant de 200 000 €, au taux annuel de 2,20 % et pour une durée de 10 ans.
- Si la banque refuse le prêt, vous pouvez renoncer à l'acquisition sans pénalités.
- En revanche, si la banque vous accorde un crédit aux conditions souhaitées, vous ne pouvez pas vous désister.
- D'autre part, si vous demandez finalement un prêt immobilier d'un montant de 220 000 €, ou un prêt au taux de 2,10 % ou encore une durée de prêt de 15 ans, et qu'il vous est refusé, vous ne pourrez vous prévaloir de ce refus pour vous rétracter.
Lorsque le prêt est refusé, la vente est caduque. Si l'acquéreur avait versé une somme d'argent au vendeur, celui-ci doit lui restituer le montant sans retenue.
Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire
Dans le cadre de certaines acquisitions, l'acheteur peut avoir à demander un permis de construire ou une autorisation administrative à la mairie :
- Acquisition d'un terrain à bâtir ;
- Achat d'un bien qui doit être entièrement rénové ou agrandi ;
- etc.
À quoi lui servira son acquisition s'il n'obtient pas son permis de construire ?
Il doit alors inclure dans le compromis de vente une condition suspensive d'obtention de permis de construire.
Dans ce cas, le vendeur a le droit de refuser la clause suspensive (délais plus longs pour obtenir le dossier d'urbanisme, vente incertaine, etc.).
Condition suspensive de vente d'un bien immobilier
Parfois, l'acquéreur est déjà propriétaire de son logement. Il désire le vendre pour financer sa nouvelle acquisition. Il dispose alors de 3 choix :
- Vendre son bien avant d'acheter le nouveau. Il y a de fortes probabilités pour qu'il doive louer un appartement en attendant de signer l'acte du nouveau bien ;
- Demander à la banque un crédit-relais pour financer son acquisition. Le prêt sera remboursé lorsque le premier bien sera vendu ;
- Signer un compromis de vente sous la condition suspensive de la vente de son logement actuel.
L'acquisition sous condition suspensive de vente d'un bien dont l'acquéreur est déjà propriétaire est conditionnée à la vente de ce bien. Si celle-ci se réalise, l'acquéreur achète son nouveau logement. Si elle ne se réalise pas, le compromis devient caduc, et les parties sont libérées de leurs engagements.
En pratique, l'acquéreur a recours à cette condition lorsqu'il a déjà signé un compromis pour son propre bien.
Pour que cette condition soit valable, l'acheteur doit prouver qu'il a entrepris toutes les démarches nécessaires pour vendre son bien.