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Quelles sont les clauses suspensives d'un compromis de vente ?

Clause suspensive

SOMMAIRE

  • Définition
  • Divers types de clauses suspensives
  • Exemple d'offre d'achat immobilier avec une condition suspensive
  • FAQ

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Si vous venez de réaliser un achat immobilier, vous savez déjà qu'il n'est pas anodin de signer un compromis de vente. Il vous engage définitivement une fois le délai de rétractation passé. Alors que se passe-t-il si, une fois l'avant-contrat signé, vous n'obtenez pas votre prêt ? S'il existe une clause suspensive d'obtention de prêt dans votre compromis de vente, vous pouvez vous retirer sans contrepartie financière. Mais comment acheter si vous n'avez pas réussi à vendre votre logement actuel ? Découvrons ici quelles sont les clauses suspensives d'un compromis de vente. 

La condition suspensive : définition

La condition suspensive est une clause incluse dans les avant-contrats (signature d'une promesse de vente ou signature d'un compromis de vente). Elle protège le futur acquéreur d'un bien à usage d'habitation en cas d'imprévu.

Elle lui permet de se désister de la transaction si la condition ne se réalise pas. La rétractation a alors lieu sans frais et sans pénalités.

Conformément à l'article 1304 du Code civil, la condition suspensive ne doit pas dépendre de la volonté de l'acquéreur. Elle doit être conditionnée à un évènement à venir incertain.

Condition suspensive et clause résolutoire
  • La condition suspensive dépend de la survenance d'un évènement. La signature de l'acte définitif n'intervient que si la clause suspensive se réalise.
  • La clause résolutoire est incluse dans un contrat déjà conclu entre deux parties. Si la clause se réalise, le contrat est résilié.
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Les clauses suspensives dans un compromis de vente

Il existe deux types de clauses suspensives présentes dans le compromis de vente :

  • Les conditions suspensives de droit commun (inscriptions hypothécaires, servitudes, alignement,... ) ;
  • Les conditions suspensives particulières, notamment :
    - L'obtention d'un prêt ;
    - Le permis de construire ;
    - La vente d'un bien immobilier .
    - etc.

Conditions suspensives de droit commun

Lorsque vous signez votre avant-contrat devant notaire, certaines conditions suspensives sont toujours intégrées à l'acte.

En effet, il est expressément indiqué dans tous les compromis que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme… ne doivent pas révéler de servitudes, charges, ni vices non connus des acquéreurs.

Par ailleurs, l'état hypothécaire ne doit pas révéler de saisie ni d'inscription d'hypothèque dont le solde des créances et le coût des radiations seraient supérieurs au prix de vente.

Détaillons à présent certaines conditions particulières.

Condition suspensive de prêt

La condition suspensive d'obtention d'un crédit est une clause que le vendeur ne peut pas refuser.

La rédaction de la clause suspensive doit détailler les conditions du prêt  :

  • Montant maximum que vous envisagez de demander à la banque ;
  • Taux nominal d'intérêt maximal (hors assurance) ;
  • Durée maximale de remboursement.

Pour estimer ces valeurs, vous devez avoir une idée du financement que vous souhaitez demander à la banque. 

Prenons un exemple :

Vous souhaitez acheter un logement. Vous indiquez sur le compromis qu'il sera financé par un prêt d'un montant de 200 000 €, au taux annuel de 2,20 % et pour une durée de 10 ans.

  • Si la banque refuse le prêt, vous pouvez renoncer à l'acquisition sans pénalités.
  • En revanche, si la banque vous accorde un crédit aux conditions souhaitées, vous ne pouvez pas vous désister.
  • D'autre part, si vous demandez finalement un prêt immobilier d'un montant de 220 000 €, ou un prêt au taux de 2,10 % ou encore une durée de prêt de 15 ans, et qu'il vous est refusé, vous ne pourrez vous prévaloir de ce refus pour vous rétracter.

Lorsque le prêt est refusé, la vente est caduque. Si l'acquéreur avait versé une somme d'argent au vendeur, celui-ci doit lui restituer le montant sans retenue.

La clause suspensive de prêt n'est pas obligatoire. Un acheteur peut décider d'y renoncer. Il doit alors apposer sur le compromis de vente une mention manuscrite par laquelle il reconnaît renoncer expressément à cette condition. 

Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire

Dans le cadre de certaines acquisitions, l'acheteur peut avoir à demander un permis de construire ou une autorisation administrative à la mairie :

  • Acquisition d'un terrain à bâtir ;
  • Achat d'un bien qui doit être entièrement rénové ou agrandi ;
  • etc.

À quoi lui servira son acquisition s'il n'obtient pas son permis de construire ? 

Il doit alors inclure dans le compromis de vente une condition suspensive d'obtention de permis de construire.

Dans ce cas, le vendeur a le droit de refuser la clause suspensive (délais plus longs pour obtenir le dossier d'urbanisme, vente incertaine, etc.).

Condition suspensive de vente d'un bien immobilier

Parfois, l'acquéreur est déjà propriétaire de son logement. Il désire le vendre pour financer sa nouvelle acquisition. Il dispose alors de 3 choix :

  • Vendre son bien avant d'acheter le nouveau. Il y a de fortes probabilités pour qu'il doive louer un appartement en attendant de signer l'acte du nouveau bien ;
  • Demander à la banque un crédit-relais pour financer son acquisition. Le prêt sera remboursé lorsque le premier bien sera vendu ;
  • Signer un compromis de vente sous la condition suspensive de la vente de son logement actuel.

L'acquisition sous condition suspensive de vente d'un bien dont l'acquéreur est déjà propriétaire est conditionnée à la vente de ce bien. Si celle-ci se réalise, l'acquéreur achète son nouveau logement. Si elle ne se réalise pas, le compromis devient caduc, et les parties sont libérées de leurs engagements.

En pratique, l'acquéreur a recours à cette condition lorsqu'il a déjà signé un compromis pour son propre bien.

Pour que cette condition soit valable, l'acheteur doit prouver qu'il a entrepris toutes les démarches nécessaires pour vendre son bien.

Lorsqu'il existe des droits de préemption (d'un locataire, d'une collectivité locale…), la vente du bien immobilier ne se réalise que si les titulaires du droit de préemption renoncent à ce droit. On ne parle pas ici de conditions suspensives, mais de réserves du droit de préemption.

Exemple d'offre d'achat immobilier avec une condition suspensive

OFFRE D'ACHAT INTEGRANT CLAUSE SUSPENSIVE


Je soussigné [nom, prénom, adresse], vous informe, par la présente, de mon intention d'acquérir votre bien immobilier situé à [adresse du bien], moyennant le prix principal de [en lettres et en chiffres], frais d'agence inclus, payable comptant au moyen d'un apport personnel d'un montant de [en lettres et en chiffres]


Je vous précise à toutes fins utiles que cette offre d'acquisition interviendra sous les conditions suspensives suivantes : 

  • L'obtention d'un prêt bancaire d'un montant de [en lettres et en chiffres];
  • L'absence de servitude pouvant affecter l'usage et la propriété du bien ;
  • Et la vente de ma résidence principale actuelle qui a déjà fait l'objet d'un compromis de vente en date du [date]

La vente ne deviendra définitive qu’au moment de la signature du compromis de vente, et sous réserve des conditions suspensives ci-dessus visées.


En l'absence de réponse de votre part dans un délai de [durée de validité], soit le [date], cette offre d'achat sera réputée nulle et non avenue.



Fait à…………. [lieu], le………….[date]


Signature

FAQ

Quelles sont les clauses suspensives dans un compromis de vente ?

Un compromis de vente peut comporter plusieurs conditions suspensives, notamment : l'obtention d'un prêt, la vente d'un autre bien immobilier, la réalisation de certains travaux, l'obtention d'un permis de construire…

Le vendeur peut-il refuser une clause suspensive ?

Le vendeur peut refuser certaines conditions suspensives. Toutefois, il ne peut s'opposer à la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur.

Quand mettre des conditions suspensives ?

Les conditions suspensives doivent être énoncées dès l'offre d'achat écrite, le cas échéant. Ensuite, elles doivent être inscrites dans l'avant-contrat.

Combien de refus de banque pour annuler un compromis ?

Le compromis de vente indique le nombre d'établissements de crédit que l'acquéreur devra solliciter pour son prêt.

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