SOMMAIRE
- Défintion d'une clause de substitution dans un compromis de vente
- Les effets d'une clause de substitution
- Modèle de clause de substitution au profit d'une SCI
Ce qu'il faut retenir
La clause de substitution dans un compromis de vente permet à l'acheteur initial de désigner quelqu'un d'autre pour acheter le bien immobilier à sa place.
Cette clause est utile si l'acheteur veut acheter via une société non encore créée ou en cas d'incapacité à finaliser la vente.
Elle doit être gratuite et mentionnée dans le compromis pour être valide.
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La clause de substitution dans un compromis de vente autorise le bénéficiaire initialement identifié à désigner un tiers qui prendra sa place lors d'un achat immobilier. Ainsi, elle permet par exemple à un acquéreur d'acheter un bien par le biais d'une société civile immobilière (SCI) non encore constituée au moment de la signature de l'avant-contrat. De plus, cette clause prévient les complications en cas d'incapacité de l'acheteur initial à finaliser la transaction, en permettant à un substitué de le remplacer.
Qu'est-ce qu'une clause de substitution dans un compromis de vente ?
Définition
Une clause de substitution dans un compromis de vente est une disposition contractuelle qui permet à l'acheteur initial (le substituant) de se faire remplacer par une autre personne physique ou morale (le substitué) pour l'achat d'un bien immobilier.
Le plus souvent, cette clause permet à l'acheteur initial :
- D'acquérir le bien au nom d'une société qu'il constituera après la signature du compromis de vente.
- De désigner une personne physique pour acheter à sa place au cas où une incapacité ou une indisponibilité, par exemple une maladie grave ou un décès, viendrait compromettre la transaction.
La personne substituée doit accepter le compromis tel qu'il a été signé avec le bénéficiaire originel. Elle ne peut en modifier aucune clause, que ce soit les conditions, le prix de vente, le mode de paiement, etc.
Conditions de validité et mise en œuvre de la clause de substitution
Une clause de substitution n'est valide qu'à condition de respecter deux critères :
- Elle doit être gratuite. À défaut, elle pourrait être considérée comme une cession de contrat.
- Elle doit être expressément prévue dans le compromis de vente. Dans le cas contraire, l'acte authentique de vente pourrait être contesté par le vendeur.
L'acquéreur initial est ensuite libre de mettre en œuvre ou non la substitution.
Pour la faire valoir, il doit informer le notaire chargé de la vente de sa décision de substitution en indiquant les coordonnées du substitué. La notification est adressée par lettre recommandée avec accus é de réception avant la réalisation de toutes les conditions suspensives prévues dans le compromis de vente.
Dès lors, les sommes versées à l'étude notariale par l'acquéreur initial sont transférées sur un compte de l'office ouvert au nom du nouvel acquéreur.
Quels sont les effets d'une clause de substitution ?
Faculté de substitution et délai de rétractation
Après la signature d'un compromis de vente d'un bien à usage d'habitation, le bénéficiaire, s'il est une personne physique, dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. Durant ce délai, il peut se désister sans avoir à justifier son choix et sans pénalité.
La clause de substitution présente dans l'avant-contrat est mise en œuvre après l'expiration du délai de rétractation de l'acquéreur initial et avant la signature de l'acte définitif.
La solidarité entre le substituant et le substitué
Jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif, l'acquéreur initial reste solidaire avec le substitué pour les obligations nées du compromis de vente.
Après la substitution, le substitué reprend l'intégralité des obligations et des droits attachés au compromis.
L'obligation d'acquérir le bien immobilier
L'acheteur initial ou son substitué doivent finaliser la transaction. Si la clause de substitution est jugée nulle, le compromis de vente demeure néanmoins valide, et l'obligation d'acquérir le bien subsiste.
Comment rédiger une clause de substitution au profit d'une SCI (modèle) ?
Lorsque le compromis de vente est rédigé par un notaire, l'acquéreur l'informe de son intention potentielle de se substituer une SCI ou tout autre acquéreur. Ainsi, le notaire prévoit une clause spécifique dans l'avant-contrat.
Voici un exemple de clause de substitution simplifiée :
FACULTÉ DE SUBSTITUTION
Il est convenu que la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l’ACQUÉREUR aux présentes soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve le droit de désigner.
Dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l'exécution de toutes les conditions de la vente telles que relatées aux présentes.
Il est toutefois précisé à l’ACQUÉREUR que cette substitution ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit et qu'en totalité et en pleine propriété.
Cette faculté de substitution ne pourra être exercée que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l'acte de vente, et avant la réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées aux présentes. Il est fait observer que la faculté de substituer un tiers ne constitue pas une cession de créance.
Les parties sont informées des conséquences inhérentes à l'exercice de cette faculté :
Le présent avant-contrat obligera le VENDEUR et la personne substituée dans tous ses termes.
L’ACQUÉREUR initial, comme le bénéficiaire de la substitution, bénéficieront chacun du délai de rétractation, s'ils y sont éligibles.Toute somme versée par l’ACQUÉREUR dès avant l'exercice de la faculté de substitution sur un compte ouvert auprès d'un office notarial, en vue de la réalisation de la vente, sera transférée dans cette comptabilité au nom de la personne substituée, déduction faite, le cas échéant, des dépenses déjà engagées par l'office notarial.
L’ACQUÉREUR donne, dès à présent et irrévocablement, son accord sur ce mode de transfert. Il s'engage à faire son affaire personnelle du remboursement de cette somme auprès de la personne substituée.
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