Délai de Rétractation Immobilier : pour qui, quand et comment ?

Le délai de rétractation représente un temps de réflexion accordé à l'acquéreur non professionnel. En effet, la loi lui concède une période de 10 jours durant laquelle il peut renoncer à l'acquisition après avoir signé un avant-contrat (promesse synallagmatique de vente ou promesse unilatérale de vente).

Ce délai est incompressible et obligatoire avant la régularisation de l'acte authentique de vente d'un bien à usage d'habitation.

Il est possible de se rétracter d'un achat immobilier dans certaines cas :

• Après une offre d'achat non encore acceptée par le vendeur ;
• Après la signature du compromis de vente ou de la signature d'une promesse de vente ;
• Après le délai légal de rétractation en invoquant une condition suspensive.

Puis-je me rétracter après une offre d'achat ?

Vous vous êtes engagé envers le vendeur en lui faisant une offre d'achat ?

Vous pouvez décider de ne plus acheter le bien immobilier, et donc de ne pas signer le compromis de vente.

Adressez au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception pour l'informer de votre décision.

Puis-je me rétracter après la signature du compromis ou de la promesse de vente ?

Vous avez déjà signé un avant-contrat chez le notaire ou à l'agence immobilière, mais avez finalement changé d'avis ?

La loi prévoit un délai de rétractation vous permettant de renoncer à l'acquisition dans les 10 jours. Passé ce délai, vous serez définitivement (sauf cas des conditions suspensives) tenu d'honorer votre engagement en achetant le bien immobilier.

Pour annuler votre engagement, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou à l'intermédiaire (notaire ou agent immobilier).

Puis-je renoncer à signer l'acte authentique de vente après le délai légal de rétractation ?

Vous avez signé le compromis ou la promesse de vente, et votre délai de réflexion est passé ?

Vous ne pourrez désormais vous dégager sans frais que si l'une des clauses suspensives prévues dans l'avant-contrat n'est pas réalisée. Il peut s'agir de :

• L'obtention d'un prêt, d'un permis de construire… ;
• La vente de votre logement actuel pour financer votre nouveau bien (prêt relai) ;
• L'absence d'un droit de préemption, de servitudes ;
• etc.

Si l'une de ces conditions n'est pas levée, l'avant-contrat devient caduc. Vous pouvez alors reprendre votre liberté. L'acompte versé lors de la signature du compromis (ou indemnité d'immobilisation pour une promesse de vente) est intégralement remboursé. Ni le vendeur ni l'acquéreur ne peut prétendre à des dommages et intérêts.

Lorsque tous les éléments sont réunis, mais que, malgré tout, vous souhaitez vous rétracter, le dépôt de garantie pourra être conservé par le vendeur en réparation de son préjudice.

Par ailleurs, sachez que la plupart des compromis de vente mentionnent une clause pénale (article 1231-5 du Code civil). Celle-ci prévoit une somme forfaitaire au titre de dommages et intérêts à l'encontre du vendeur ou de l'acquéreur qui ne respecterait pas l'exécution de son obligation. Elle est généralement égale à 10 % du prix de vente.

Le compromis de vente est notifié à l'acquéreur soit en personne contre signature ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le délai de rétractation de 10 jours commence à courir à compter du lendemain de :

• La remise en main propre du pli ;
• Ou de la première présentation de la lettre recommandée.

Notez que si le dernier jour du délai intervient un samedi, dimanche, ou un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable qui suit. En revanche, les jours fériés inclus dans les 10 jours sont décomptés normalement dans le calcul du délai de rétractation.

Si aucun avant-contrat préalable à la vente n'est signé, le notaire adresse un projet de l'acte de vente à l'acquéreur avant sa régularisation pour lui permettre d'exercer son droit de rétractation s'il le souhaite.

Procédure à suivre pour renoncer à une transaction immobilière

Concrètement, pour user de votre droit de rétractation, la procédure est très simple.

Vous devez adresser dans les 10 jours de la notification de l'avant-contrat et ses annexes, une lettre recommandée avec avis de réception à votre vendeur pour l'informer de votre désistement. Le courrier invoque simplement votre souhait de ne pas poursuivre la transaction. Vous n'avez pas à motiver votre décision.

Le cachet de la poste fait foi pour déterminer la date et le respect du délai légal.

Sort du dépôt de garantie et frais de rétractation

Lors de la signature du compromis de vente chez le notaire ou à l'agence immobilière, vous avez versé un dépôt de garantie généralement équivalent à 5 ou 10 % du prix de vente.

Après avoir exercé votre droit légal de rétractation, la vente est annulée purement et simplement.

De ce fait, le dépôt de garantie vous est remboursé dans les 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

Par ailleurs, vous ne serez taxé d'aucune pénalité ni aucuns frais.

Si l'acquisition est faite par des particuliers

Le délai de rétractation immobilier s'adresse principalement aux acheteurs non professionnels. C'est pourquoi les acquéreurs d'un logement dans le cadre d'une activité professionnelle (marchand de biens, promoteur, etc.) ne sont pas concernés par cette mesure de protection.

D'autre part, ce délai ne peut être appliqué qu'aux acquisitions d'immeubles à usage d'habitation.

Si vous achetez au travers d'une SCI

Vous pouvez bénéficier du droit de rétractation en achetant par le biais d'une société civile immobilière (SCI). Vous devez toutefois vous référer à son objet social pour confirmer son caractère non professionnel, et par conséquent votre droit de profiter de cette option.

Ainsi, s'il s'agit d'une SCI familiale créée dans le but d'acquérir une résidence principale, vous êtes effectivement considéré comme un acquéreur particulier, et pouvez vous prévaloir du droit de rétractation.

En revanche, si l'objet social concerne par exemple la construction et la vente immobilière, la SCI acquéreur est considérée comme un professionnel. Alors, le droit de rétractation ne s'applique pas.

Le délai de rétractation d'un prêt immobilier

Une fois les offres de prêts reçues, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours. C'est pour cette raison qu'il n'est pas possible de retourner une offre acceptée à la banque avant le 11e jour.

Si vous décidez de ne plus emprunter, vous devez en informer l'établissement prêteur en suivant les instructions prévues à cet effet dans le contrat. En général, l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception est requis.

Délai de rétractation après signature d'un contrat de réservation (immobilier neuf)

Lorsque vous achetez un bien en état futur d'achèvement, vous signez un contrat de réservation pour retenir le logement, et versez un dépôt de garantie d'un montant variant de 2 à 5 %.

Si vous décidez finalement de ne pas donner suite au projet, vous disposez là encore du délai de rétractation de 10 jours prévu par la loi.

Adressez alors un courrier recommandé avec avis de réception au promoteur pour lui signifier votre renoncement.
Ce dernier devra annuler la réservation, et vous restituer le dépôt de garantie dans les 3 mois.