Qu'est-ce que la jouissance d'un bien immobilier et comment la conserver ?
Publié le 31 janvier 2024Mis à jour le 25 août 2024
SOMMAIRE
- Qu'est-ce que la jouissance d'un bien immobilier ?
- Comment conserver la jouissance d'un bien ?
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La jouissance d'un bien immobilier est défini comme le droit d'utiliser.
Elle comprend le droit d'occuper et de louer le bien, mais pas le droit de le vendre.
La jouissance d'un bien immobilier peut être conservée dans 5 figures de cas bien précises.
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La jouissance d'un bien immobilier représente une partie du droit de propriété. Il s'agit du droit qu'acquiert un propriétaire suite à un achat immobilier, de disposer librement du bien en l'occupant ou en le louant.
Qu'est-ce que la jouissance d'un bien immobilier ?
Définition
La jouissance d'un bien immobilier constitue le droit de jouir et de disposer du bien.
Pour comprendre la jouissance, il faut aborder le droit de propriété. Conformément à l'article 544 du Code civil, le droit de propriété représente « le droit de jouir et de disposer du bien… ». Il se compose de :
- L'usus (droit d'utiliser et d'habiter) ;
- Le fructus (droit de louer) ;
- Et l'abusus (droit de disposer, c'est-à-dire de vendre).
La jouissance n'englobe que l'usus et le fructus.
Règles
Le propriétaire d'un bien détient la jouissance. Cependant, en cas de démembrement de la propriété, on distingue :
- La nue-propriété : elle appartient au nu-propriétaire. Celui-ci possède les murs. Il ne peut ni y habiter ni l'exploiter.
- L'usufruit : il appartient à l'usufruitier. Il peut l'habiter ou le louer.
Le démembrement de propriété intervient dans le cadre d'une donation, d'une vente ou d'un divorce. Pour cela, il est obligatoire de réaliser un acte notarié.
Comment conserver la jouissance d'un bien ?
La libre disposition après une vente
On distingue 3 cas :
1- La vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit
Un propriétaire peut vendre uniquement la nue-propriété de son bien et en conserver l'usufruit. Le vendeur cède les murs de son logement.
Le prix de vente = prix du bien - valeur de l'usufruit (calculée d'après l'âge du propriétaire)
L'acquéreur peut habiter dans le logement. Il peut le louer et percevoir les loyers.
Au décès du vendeur (usufruitier), l'acquéreur (nu-propriétaire) devient pleinement propriétaire.
2- La vente de la pleine propriété avec réserve du droit d'usage et d'habitation
Le vendeur vend la propriété du bien. Il ne conserve qu'un droit d'habitation « inuitu personae ». Il n'a pas le droit de louer ou de prêter le bien.
Le prix de vente varie selon l'âge du vendeur.
3- La vente en viager occupé
Le vendeur cède la propriété du bien moyennant le versement d'une rente viagère.
Le vendeur conserve son droit d'usage et d'habitation.
Il continue d'y habiter jusqu'à son décès.
La donation avec réserve d'usufruit (jusqu'au décès du donateur)
La donation avec réserve d'usufruit présente un double avantage :
- Elle est taxée (droits de mutation) sur la valeur de la nue-propriété donnée.
- Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint. Le donataire devient pleinement propriétaire sans taxation et sans formalités.
Le droit d'habitation après un divorce
Le jugement de divorce peut prévoir l'attribution du droit d'usage et d'habitation du logement familial à l'un des ex-époux. Celui-ci peut alors y habiter seul ou avec ses proches.
Il s'agit d'un droit personnel. Il ne peut être loué, vendu, donné, ni transmis par succession.
On parle de jouissance exclusive lorsqu'une partie commune d'un immeuble est affectée à l'usage exclusif d'une partie privative. Elle doit être autorisée par le règlement de copropriété.
FAQ
C'est quoi l'usufruit d'une maison (document) ?
L'usufruit est le droit d'habiter dans la maison ou de la louer. Le bénéficiaire est inscrit sur l'attestation immobilière, l'acte de vente, la donation ou le jugement de divorce.
Quelle est la nature d'un bien immobilier ?
Un bien peut être par nature, un immeuble, un terrain ou une construction.
Quels sont les droits d'usage (location…) ?
Le droit d'usage représente le droit d'utiliser le bien et de le louer.
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