Offre d'achat immobilier : caractéristiques, engagement et modèle
Publié le 11 novembre 2022Mis à jour le 10 avril 2025
SOMMAIRE
- Définition
- Rétractation
- Offre d'achat, promesse et compromis de vente
- Rédaction d'une proposition d'achat
- Modèle de lettre d'offre d'achat
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Une offre d'achat immobilier est un document indiquant l’intention d’acheter une maison ou un appartement.
Non obligatoire, la promesse d’achat aide à fixer le prix avec le vendeur avant de signer un contrat de vente.
L’acheteur peut se rétracter, mais le vendeur, une fois l’offre acceptée, est engagé légalement et risque des poursuites s’il change d’avis.
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L'offre d'achat immobilier est la première démarche que vous devez effectuer pour acquérir un logement. Ce document n'est pas obligatoire, mais il permet d'informer le vendeur de votre souhait d'acheter son bien, et de lui proposer un prix d'achat. Si le vendeur l'accepte, le bien vous est réservé jusqu'à la signature du compromis de vente.
On vous explique ici ce que l'offre d'achat implique, à quoi elle vous engage, et ce qu'elle doit contenir.
Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?
L'offre d'achat (aussi appelée promesse d'achat) est l'engagement écrit ou verbal d'un potentiel acquéreur désireux d'acheter le bien immobilier qu'il a visité, soit au prix fixé par le vendeur, soit à un prix inférieur. C'est la première étape du processus d'acquisition, la dernière étant la signature de l'acte de vente authentique.
Le délai entre offre d'achat et compromis vente
Lorsque le vendeur accepte votre offre, il es possible de procéder à la signature du compromis de vente est ensuite signé dans une étude notariale afin de sceller les conditions de la transaction.
La loi ne prévoit aucun délai entre la signature de ces deux documents. Il varie en général entre 2 semaines et 1 mois en fonction des disponibilités de toutes les parties (celles des notaires notamment si vous choisissez d'y faire appel).
Si l'offre d'achat fait mention d'une date d'expiration concernant la signature de l'avant-contrat, la signature du compromis (ou promesse synallagmatique de vente) devra nécessairement avoir lieu avant cette date limite.
Les engagements de la proposition d'acquisition
En soumettant une offre d'achat à un vendeur, vous vous engagez à acquérir son bien au prix fixé sur le document, si votre proposition est approuvée.
En théorie, vous êtes lié dès lors que votre offre est acceptée par le vendeur : on considère qu'il y a un accord sur « la chose et le prix » (article 1583 du Code civil). Aussi, vous êtes supposé aller au bout de la transaction en signant un compromis de vente puis l'acte définitif.
Dans le cadre d'une copropriété, il est possible de demander un pré-état daté pour disposer d'informations administratives et financières concernant le lot qu’on envisage d'acheter. Il sera suivi de l'état daté au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.
Rétractation après une offre d'achat : est-ce possible ?
L'offre d'achat immobilier emporte des conséquences sérieuses pour l'acheteur. En effet, les parties sont engagées fermement dès lors que le vendeur accepte la proposition. Il est toutefois possible de se rétracter de différentes manières selon la forme de l'offre.
Puis-je annuler une offre d'achat si je suis acquéreur ?
Si votre offre est verbale, il n'y a alors aucun engagement juridique. Par conséquent, vous pouvez librement vous dégager de ce projet.
S'agissant d'une offre rédigée par écrit, vous pouvez en pratique changer d'avis sans risque, et décider de ne plus acheter. Contactez le vendeur pour l'informer de votre désistement, puis adressez-lui une lettre recommandée avec avis de réception. Vous n'avez pas à motiver votre décision.
Malgré l'engagement que vous avez pris, il serait incohérent de vous obliger à signer le compromis de vente sachant que vous pourrez légalement renoncer à cette acquisition dans les 10 jours de sa régularisation (droit au délai de rétractation immobilier).
Puis-je me rétracter après une offre d'achat si je suis vendeur ?
Vous avez le choix d'accepter ou de décliner l'offre de l'acquéreur. Vous pouvez également lui présenter une contre-proposition.
Mais lorsque vous choisissez d'accepter cette offre, cette décision est irrévocable. Vous êtes alors engagé juridiquement.
Aussi, en cas de rétractation, vous vous exposez à des poursuites judiciaires. L'acquéreur pourrait réclamer la vente forcée ainsi que des dommages et intérêts.
En cas de vente entre particuliers, le vendeur ne peut théoriquement pas refuser une offre au prix demandé dans son annonce immobilière, car elle déclenche automatiquement son acceptation. A contrario, lorsque la transaction est faite par un intermédiaire (agence immobilière), le vendeur peut refuser une offre au prix uniquement s'il est lié par un mandat simple.
Quelle différence entre une offre d'achat, promesse de vente et compromis de vente ?
| Offre d'achat | Aussi appelée promesse unilatérale d'achat, l'offre d'achat n'est signée que par l'acquéreur. Celui-ci n'a alors aucune certitude que son offre sera retenue par le vendeur. |
| Promesse de vente | La promesse (unilatérale) de vente engage le vendeur durant un délai défini. L'acquéreur bénéficie d'un délai d’option lui permettant de décider s'il achète ou pas le bien. Pour être valable, cet acte doit être établi par un notaire (acte authentique) ou par acte sous seing privé enregistré à la recette des impôts dans les 10 jours. |
| Compromis de vente | Le compromis de vente engage le vendeur et l'acquéreur. Il est également signé chez un notaire. Ici toutefois, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours pour renoncer à acheter (sans justification obligatoire de sa part). |
Comment faire une proposition d'achat ?
L'offre d'achat doit comporter des informations précises, et nécessite la contre-signature originale du vendeur. Le document est :
- Soit remis en mains propres contre signature ;
- Soit adressé par email avec confirmation de lecture ;
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les informations importantes à faire figurer sur une offre d'achat
Afin d'être valable, l'offre d'achat doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires :
- Coordonnées de l’acquéreur : nom, prénom, adresse, numéro de téléphone, adresse email ;
- Désignation complète du bien (adresse complète, étage (si utile), type de logement, superficie) ;
- Prix proposé par l'intéressé ;
- Durée de validité de l'offre.
Notez qu'en cas d'incertitudes, vous pouvez idéalement déterminer des conditions suspensives dans l'offre d'achat, comme par exemple :
- L'obtention d'un prêt que vous n'êtes pas sûr d'obtenir ;
- Le montant des travaux à prévoir pour une mise aux normes ;
- L'absence de servitudes qui entraveraient le bon usage du bien ;
- etc.
Ainsi, en présence de l'une de ces situations, vous pourrez justifier votre renoncement à l'acquisition.
Ne vous inquiétez pas si vous avez omis de mentionner des conditions suspensives dans votre offre d'achat. Celles-ci seront insérées dans le compromis de vente rédigé par le notaire.
Les documents à joindre à la proposition d'acquisition
À cette étape, vous devez convaincre le vendeur d'accepter votre offre. C'est pourquoi il est important de lui présenter des documents pour le rassurer sur votre solvabilité notamment.
N'hésitez pas à joindre à votre proposition d'achat :
- Une attestation d'accord de prêt de la banque ;
- Une simulation de crédit immobilier ;
- Une lettre de confort de votre conseiller financier ou courtier.
Modèle de lettre d'offre d'achat
{Nom & Prénom de l'expéditeur}
{Adresse de l'expéditeur}
{Nom & Prénom du destinataire}
{Adresse du destinataire}
Objet : Proposition d'achat du bien situé à adresse du bien
Je soussigné {Nom, prénom}, demeurant à {adresse}, né à {lieu de naissance}, le {date de naissance},
Après visite du bien immobilier situé à {adresse complète, étage, superficie…},
Souhaite me porter acquéreur au prix de {en lettres et chiffres}, payable comptant (ou au moyen d'un prêt d'un montant de {XXX} €) le jour de la signature de l'acte authentique de vente.
Mon offre est ferme et irrévocable. Elle est valable jusqu'au {date} à minuit. (Prévoir entre 5 et 10 jours).
Passé ce délai, la présente offre deviendra caduque.
Fait à…………. {lieu}, le………….{date}
Signature
Il est totalement interdit à ce stade, de verser des fonds (acompte, chèque de dépôt, etc.) au vendeur pour réserver le bien immobilier, sous peine de nullité du contrat.
FAQ
Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?
L'offre d'achat est une proposition d'acquisition d'un bien immobilier au prix fixé par le vendeur, ou à un prix inférieur. Elle peut être orale ou écrite.
Comment fonctionne une offre d'achat ?
Vous signez une offre pour signifier au vendeur votre volonté d'acquérir son bien. Si ce dernier l'accepte, vous contactez un notaire (ou l'agence immobilière) pour signer le compromis de vente.
Puis-je me rétracter après une offre d'achat ?
L'acquéreur peut, en pratique, annuler son offre d'achat sans avoir à motiver sa décision. À l'inverse, le vendeur ne peut se rétracter après avoir accepté la proposition de l'acheteur.
Quelles sont les différences entre une offre d'achat, une promesse de vente et un compromis ?
L'offre d'achat n'est signée que par le futur acquéreur. Une fois contre-signée par le vendeur pour acceptation, seul ce dernier est réellement lié par ce contrat.
La promesse de vente est signée par les deux parties, mais n'engage que le vendeur.
Le compromis de vente est signé par le vendeur et l'acquéreur qui s'engagent mutuellement. Seul l'acquéreur pourra se rétracter dans les 10 jours.
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- Définition
- Rétractation
- Offre d'achat, promesse et compromis de vente
- Rédaction d'une proposition d'achat
- Modèle de lettre d'offre d'achat
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