1ère étape - Signer un compromis ou une promesse de vente
Il est désormais temps d'officialiser votre engagement par la signature d'un avant-contrat : compromis ou promesse de vente.
Cette étape n'est pas obligatoire, mais fortement conseillée pour encadrer et sécuriser les engagements de part et d'autre.
Le compromis de vente
Il peut être signé chez le notaire, à l'agence immobilière ou entre les parties.
Il n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux.
La signature d'un compromis de vente engage juridiquement le vendeur et l'acquéreur.
L'acte doit comporter plusieurs clauses indispensables concernant :
- L'identité du vendeur et de l'acquéreur ;
- La désignation du bien ;
- Les conditions de la transaction ;
- Les clauses suspensives.
Divers documents obligatoires doivent être remis par le vendeur. Certains sont annexés à l'avant-contrat :
- Dossier de diagnostic technique (DDT) ;
- Règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que les modificatifs ;
- Fiche synthétique de copropriété ;
- Carnet d'entretien de l'immeuble ;
- Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.
L'acquéreur verse un dépôt de garantie variant de 5 à 10 % du prix de vente.
La promesse de vente
Elle peut être signée devant le notaire ou entre les parties.
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée au service des impôts dans les 10 jours.
Elle n'engage que le vendeur du bien.
L'acquéreur bénéficie d'une option d'achat pour une durée limitée (généralement 3 mois).
L'acquéreur verse une indemnité d'immobilisation de 5 ou 10 % du prix de vente.
La signature d'un avant-contrat vous permet de disposer d'un délai de rétractation de 10 jours incompressibles. Dans ce cas, vous récupérez les sommes versées dans les 21 jours à compter du lendemain de votre désistement.
2e étape - Demander un financement
L'avant-contrat prévoit un délai vous permettant de solliciter un financement pour votre acquisition. Il varie de 45 à 60 jours.
Vous pouvez effectuer vos recherches seul ou aidé par un courtier immobilier.
Dossier à fournir à la banque :
- Documents d'identité ;
- Justificatifs de situation familiale ;
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
- 3 derniers bulletins de salaire ;
- 3 derniers relevés de compte ;
- 2 derniers avis d'imposition.
3e étape - Signer l'offre de prêt
La banque vous délivre un accord de principe (caractéristiques, montant du prêt, taux d'intérêt, conditions).
Elle édite ensuite les offres qu'elle vous adresse par lettre recommandée avec accusé de réception. Les offres de la banque sont valables durant 30 jours.
Vous disposez alors d'un délai de réflexion obligatoire et incompressible de 10 jours (loi Scrivener). Dès le 11e jour calendaire, vous pouvez parapher pour signer les offres et les retourner à la banque.
4e étape - Signer l'acte authentique de vente
Après le retour des offres de prêt à la banque, la signature de l'acte d'acquisition doit intervenir dans les 4 mois.
Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente.
Il procède à toutes les vérifications utiles :
- Diagnostics immobiliers (validité, conclusions…) ;
- Identités des parties, capacité juridique ;
- Situation hypothécaire du bien ;
- Situation financière du vendeur vis-à-vis de la copropriété (état daté) ;
Il réunit toutes les pièces nécessaires :
- Origine de propriété trentenaire ;
- Situation de la copropriété (travaux votés, procédures en cours…) ;
- Si le bien était loué : copie du bail, lettre de départ du locataire… ;
- Dernier avis d'imposition de taxe foncière ;
Il accomplit toutes les formalités obligatoires :
- Purge du délai de rétractation ;
- Purge des droits de préemption le cas échéant (de la commune, d'un locataire…)
- Procuration pour d'éventuels intervenants (donateur, locataire, conjoint…).
Dès que la banque confirme que les fonds sont disponibles, le notaire convoque toutes les parties pour la signature de l'acte de vente authentique définitif.
Quelques jours avant le rendez-vous :
- Le notaire demande le déblocage des fonds à la banque. Ils sont virés sur son compte ;
- Il vous adresse un décompte sur lequel figure le montant restant à verser :