Quelles sont les grandes étapes d'un achat immobilier ?

1/ Définir votre budget prévisionnel

Votre apport personnel

• Économies ;
• Dons de sommes d'argent ;
• Prêts familiaux ;
• Certains prêts aidés (prêts à taux zéro, PEL…) ;

Votre capacité d'emprunt

Il s'agit d'une estimation du montant maximum que vous pouvez consacrer au remboursement de votre prêt. Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 %.
La capacité d'emprunt est évaluée en fonction de :

• Vos revenus nets (salaires, primes, revenus fonciers, financiers, allocations familiales, avantages en nature…) ;
• Vos charges mensuelles (crédits en cours, impôts, assurances, frais de fonctionnement…) ;
• Les frais liés à l'emprunt sollicité (remboursements, frais d'agence, de garantie, d'assurance, charges, impôts fonciers…).

2/ Chercher une annonce de bien immobilier

Lorsque votre budget est défini, vous pouvez entamer vos recherches. Consultez les sites immobiliers, les annonces, contactez les agences immobilières, faites appel à un chasseur immobilier…

Vous devez être attentif :

• Au prix : il doit correspondre aux prix du marché. Le gouvernement publie des données officielles de ventes immobilières sur la plateforme etalab.gouv.fr. Vous pouvez ainsi vérifier les prix moyens pratiqués au m2 dans le quartier ;
• Au secteur géographique : renseignez-vous sur les transports en commun à proximité, les écoles, les commerces… Demandez à la mairie si des projets d'urbanisme sont prévus ;
• À l'état du bien : évaluez le coût à prévoir pour des travaux d'entretien, de remise aux normes des installations électriques, de gaz… 
  Consultez les diagnostics immobiliers (présence d'amiante, de plomb, etc.), le règlement de copropriété (pour savoir s'il autorise la location saisonnière par exemple)…

Dans le cadre d'une copropriété, il est possible de demander un pré-état daté pour disposer d'informations administratives et financières concernant le lot qu’on envisage d'acheter.

3/ Rédiger une offre d'achat

Dès lors qu'un bien vous intéresse, faites une proposition d'acquisition / offre d'achat au prix demandé ou à un prix inférieur. 

L'offre peut être adressée au vendeur (ou à l'agence chargée de la vente) par courrier, lettre recommandée avec accusé de réception, mail, remise en main propre…

À ce stade, vous ne devez verser aucune somme d'argent.

Le vendeur peut accepter, refuser ou vous proposer une nouvelle offre.

Lorsque vous êtes d'accord avec le propriétaire sur la proposition d'acquisition et sur le prix, vous êtes tous les deux engagés (article 1583 du Code Civil).

1ère étape - Signer un compromis ou une promesse de vente

Il est désormais temps d'officialiser votre engagement par la signature d'un avant-contrat : compromis ou promesse synallagmatique de vente.
Cette étape n'est pas obligatoire, mais fortement conseillée pour encadrer et sécuriser les engagements de part et d'autre.

Le compromis de vente 

Il peut être signé chez le notaire, à l'agence immobilière ou entre les parties. 
Il n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux.
La signature d'un compromis de vente engage juridiquement le vendeur et l'acquéreur.

L'acte doit comporter plusieurs clauses indispensables concernant :

• L'identité du vendeur et de l'acquéreur ;
• La désignation du bien ;
• Les conditions de la transaction ;
• Les clauses suspensives. 

Divers documents obligatoires doivent être remis par le vendeur. Certains sont annexés à l'avant-contrat :

• Dossier de diagnostic technique (DDT) ;
• Règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que les modificatifs ;
• Fiche synthétique de copropriété ;
• Carnet d'entretien de l'immeuble ;
• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.

L'acquéreur verse un dépôt de garantie variant de 5 à 10 % du prix de vente.

La promesse de vente

Elle peut être signée devant le notaire ou entre les parties. 
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée au service des impôts dans les 10 jours.
Elle n'engage que le vendeur du bien.
L'acquéreur bénéficie d'une option d'achat pour une durée limitée (généralement 3 mois). 

L'acquéreur verse une indemnité d'immobilisation de 5 ou 10 % du prix de vente.

La signature d'un avant-contrat vous permet de disposer d'un délai de rétractation de 10 jours incompressibles. Dans ce cas, vous récupérez les sommes versées dans les 21 jours à compter du lendemain de votre désistement.

2e étape - Demander un financement

L'avant-contrat prévoit un délai vous permettant de solliciter un financement pour votre acquisition. Il varie de 45 à 60 jours.

Vous pouvez effectuer vos recherches seul ou aidé par un courtier immobilier.

Dossier à fournir à la banque :

• Documents d'identité ;
• Justificatifs de situation familiale ;
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
• 3 derniers bulletins de salaire ;
• 3 derniers relevés de compte ;
• 2 derniers avis d'imposition.

3e étape - Signer l'offre de prêt

La banque vous délivre un accord de principe (caractéristiques, montant du prêt, taux d'intérêt, conditions).

Elle édite ensuite les offres qu'elle vous adresse par lettre recommandée avec accusé de réception. Les offres de la banque sont valables durant 30 jours.

Vous disposez alors d'un délai de réflexion obligatoire et incompressible de 10 jours (loi Scrivener). Dès le 11e jour calendaire, vous pouvez parapher pour signer les offres et les retourner à la banque.

4e étape - Signer l'acte authentique de vente

Après le retour des offres de prêt à la banque, la signature de l'acte d'acquisition doit intervenir dans les 4 mois.

Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente.

Il procède à toutes les vérifications utiles :

• Diagnostics immobiliers (validité, conclusions…) ;
• Identités des parties, capacité juridique ;
• Situation hypothécaire du bien ;
• Situation financière du vendeur vis-à-vis de la copropriété (état daté) ;

Il réunit toutes les pièces nécessaires :

• Origine de propriété trentenaire ;
• Situation de la copropriété (travaux votés, procédures en cours…) ;
• Si le bien était loué : copie du bail, lettre de départ du locataire… ;
• Dernier avis d'imposition de taxe foncière ;

Il accomplit toutes les formalités obligatoires :

• Purge du délai de rétractation ;
• Purge des droits de préemption le cas échéant (de la commune, d'un locataire…)
• Procuration pour d'éventuels intervenants (donateur, locataire, conjoint…).

Dès que la banque confirme que les fonds sont disponibles, le notaire convoque toutes les parties pour la signature de l'acte de vente authentique définitif. 

Quelques jours avant le rendez-vous :

• Le notaire demande le déblocage des fonds à la banque. Ils sont virés sur son compte ;
• Il vous adresse un décompte sur lequel figure le montant restant à verser :

• Vous procédez au virement du montant dû.

Lorsque l'acte est signé : le vendeur vous remet les clés du bien acquis et le notaire vous délivre une attestation de propriété et plus tard un titre de propriété.

Les formalités à la charge du notaire

Le notaire procède à l'enregistrement de la transaction auprès des services de la publicité foncière.

Dans un délai variant de 2 à 21 jours calendaires, le vendeur reçoit les fonds de la vente, déduction faite de :

• La plus-value, le cas échéant ;
• Les frais dus au syndic de copropriété ;
• Les frais de mainlevée en cas d'inscription grevant le bien (hypothèque ou PPD) ;
• Le prorata de taxes foncières remboursé par l'acquéreur.

Plusieurs semaines après la signature, vous recevez une expédition (copie authentique) de votre acte d'acquisition.

Les démarches du vendeur

Après la vente définitive, le vendeur résilie :

• Ses contrats de fourniture d'énergie (eau, gaz, électricité) ;
• Ses abonnements de téléphone, internet, etc ;
• L'assurance du bien vendu.

Les démarches de l'acquéreur

Entreprendre les travaux dans le logement. Il est déconseillé d'entreprendre des travaux avant d'être propriétaire du bien.

Déménager : vous êtes chez vous. Contactez une entreprise de déménagement si besoin et installez-vous.

Souscrire à divers contrats : l'attestation d'acquisition remise par le notaire vous permet de souscrire aux différents contrats :

• D'électricité ;
• De gaz ;
• D'eau.

Elle vous permet aussi de souscrire à une assurance d'habitation et de procéder au changement d'adresse auprès des administrations notamment.