Signature de l'acte de vente : étapes essentielles et conseils utiles

L'intervention d'un notaire lors d'une transaction immobilière est indispensable. Sa qualité d'officier public lui permet d'authentifier cet acte juridique.

Le notaire garantit la validité et la légalité des actes qu'il reçoit. Son expertise est essentielle pour :

• Réunir et vérifier l'ensemble des documents indispensables à la rédaction de l'acte ;
• Authentifier les signatures des parties ;
• Publier l'acte au Service de la publicité foncière après signature afin de le rendre opposable aux tiers.

Le Service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques), aussi appelé fichier immobilier, centralise et enregistre notamment tous les actes de transfert de propriété (vente, partage, succession…). Il permet d'identifier les propriétaires de chaque bien immobilier.

Choix du notaire rédacteur de l'acte définitif

Vous pouvez choisir de vous faire représenter par n'importe quel notaire en France. Il bénéficie en effet d'une compétence nationale.

L'acquéreur choisit le notaire qui sera chargé de la rédaction de l'acte. Toutefois, si vous êtes vendeur, rien ne vous empêche de vous faire assister par votre propre notaire lors de la vente. Les deux juristes constituent alors le dossier en étroite collaboration.

Les frais ne sont pas plus élevés lorsque chaque partie fait appel à son notaire. Les honoraires sont partagés entre les deux professionnels proportionnellement aux tâches accomplies.

Rôle de l'officier public

Le notaire chargé d'une vente immobilière doit procéder à de nombreuses vérifications concernant les parties, le bien objet de la vente, les modalités du financement, etc.

Si le compromis de vente n'a pas été rédigé par lui, le notaire vérifie qu'il a été notifié à l'acquéreur accompagné de tous les documents obligatoires. Il s'assure ensuite que le délai de rétractation de 10 jours est écoulé.

Par ailleurs, ce professionnel du droit immobilier est tenu d'informer et de conseiller ses clients en toute impartialité. Il engage sa responsabilité civile, disciplinaire et pénale.

En résumé, le notaire est chargé :

• Des démarches préalables à la rédaction de l'acte ;
• Des formalités administratives postérieures à la signature ;
• Du calcul des taxes ;
• Du versement des droits aux impôts ;
• De la déclaration de plus-value immobilière ;
• etc.

Si vous avez fait rédiger le compromis par votre notaire, alors, le dossier est déjà bien étoffé. Dans le cas contraire, le professionnel rassemble l'ensemble des documents obligatoires.

Il s'assure aussi de la réalisation de toutes les clauses suspensives prévues à l'avant-contrat.

Les parties à l'acte

L'expert vérifie l'identité des parties, et s'assure de leurs qualité et capacité à vendre et à acheter. Après vous avoir réclamé vos pièces d'identité, livret de famille, contrat de mariage, jugement de divorce, etc., il demande à la Mairie vos extraits d'acte de naissance, de mariage, un Kbis pour les personnes morales…

Le bien vendu

L'ensemble des diagnostics a été relaté dans le compromis de vente. Ceux-ci sont repris dans l'acte définitif.
Par ailleurs, le notaire vérifie les éléments suivants :

L'origine de propriété : le renseignement hypothécaire est le document incontournable. Il permet de confirmer que vous êtes bien propriétaire du bien vendu. Il relate également tous les propriétaires antérieurs. Le notaire vérifie ainsi la validité des titres sur trente ans.

La situation hypothécaire : l'acquéreur achète un bien libre de toute hypothèque qui pourrait l'empêcher de jouir pleinement de son logement. Toujours grâce au renseignement hypothécaire, l'expert examine toutes les garanties grevant le bien. C'est le cas si vous aviez acheté au moyen d'un prêt garanti par une hypothèque.

S'il existe une inscription, il s'assure que le prix de la vente permet de couvrir le remboursement de la créance restant due. Il devra ensuite lever l'hypothèque par un acte de mainlevée.

Les règles d'urbanisme : le professionnel obtient une note ou un certificat d'urbanisme pour vérifier les droits de préemption existants et les servitudes pouvant affecter le bien.

Les droits de préemption :

• De la Mairie (droit de préemption urbain) : une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est envoyée à la Mairie pour lui permettre de préempter si elle le désire. Celle-ci a deux mois pour se décider et renoncer à l'acquisition. Le défaut de réponse dans ce délai vaut renonciation.
• Du locataire : le notaire vérifie que vous avez bien suivi la procédure pour informer le locataire de la vente, au bon prix notamment. Sinon, il se charge de lui adresser un congé pour vente en lui offrant un droit de préemption.

La situation de la copropriété et du vendeur : le clerc chargé du dossier adresse au syndic un questionnaire visant à mieux connaître la situation financière de la copropriété ainsi que les travaux et procédures en cours. Celui-ci lui renvoie un état daté qui lui permet de vérifier aussi que vous êtes à jour de vos charges.

L'emprunt pour financer l'acquisition

L'acquéreur contracte très souvent un prêt bancaire pour acquérir. Pour prévenir toute défaillance de remboursement, la banque assortit son prêt de l'une des garanties suivantes : hypothèque, Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), caution ou nantissement.

• Hypothèque : en cas de défaut de paiement, l'organisme bancaire peut saisir le bien et le vendre pour récupérer ses fonds.
• PPD : il fonctionne comme l'hypothèque conventionnelle. Toutefois, cette garantie est exonérée de taxe de publicité foncière (donc moins onéreuse). Elle ne concerne que les biens ou parties de biens achevés.
• Cautionnement : les remboursements peuvent être garantis par le cautionnement d'un particulier ou d'une société. Il s'agit d'un acte sous seing privé qui n'entraîne pas de frais d'entrée ni de mainlevée après remboursement.
• Nantissement : il reste rarement utilisé en matière de prêt immobilier. L'emprunteur gage une partie de son patrimoine (bien immobilier, assurance-vie, titres…) pour garantir les remboursements de son prêt.

Envoi du projet avant la signature de l'acte de vente

Un projet d'acte de vente vous est adressé par mail ou remis en main propre afin que vous puissiez en prendre connaissance en toute tranquillité. N'hésitez pas à contacter votre notaire si vous constatez une erreur ou pour lever toute ambiguïté.

Si l'acte n'est pas précédé d'un compromis (ou promesse de vente), le notaire adresse le projet d'acte accompagné de toutes les annexes obligatoires par lettre recommandée avec accusé de réception. L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours avant de signer l'acte de vente.

La signature de l'acte authentique ne pourra pas intervenir avant l'expiration de ce délai.

Déroulé de la signature chez le notaire

Le jour du rendez-vous, le notaire procède à la lecture de l'acte à voix haute. Il donne aux parties toutes les explications utiles à une bonne compréhension.

Vous signez le document sur papier ou sur un support électronique (acte dématérialisé). C'est là qu'intervient le transfert de propriété.

L'acquéreur paie le prix de vente. En pratique, le notaire détient déjà les fonds en sa comptabilité. Ceux-ci sont simplement transférés du compte acquéreur au compte vendeur.

Vous remettez les clés du logement au nouveau propriétaire.

Le notaire délivre des attestations d'achat à l'acquéreur, une mentionnant le prix de vente, l'autre sans prix.

Paiement du prix d'acquisition et des frais par l'acheteur

L'acquéreur doit régler le prix d'acquisition après déduction du dépôt de garantie versé lors du compromis.

D'autre part, il doit aussi s'acquitter auprès du notaire des frais d'acte qui lui incombent. Ces derniers sont encadrés par l’État, et sont proportionnels au prix d'acquisition.

Les fonds sont virés sur le compte de l'étude notariale avant la date de signature de l'acte d'achat.

Si le bien est financé au moyen d'un prêt, la banque débloque les fonds, et les vire sur le compte de l'étude notariale.

Concernant les ventes en état futur d'achèvement (EFA), le paiement du prix de vente est encadré par l’article R.261-14 du Code de la construction et de l'habitation. Il s'échelonne comme suit :

Délivrance du prix de la vente au vendeur

Vous percevez votre prix de vente lorsque l'acte est enregistré au Service de la publicité foncière. Les délais peuvent varier de 2 jours (avec téléactes) à 21 jours.

N'oubliez pas que votre prix de vente peut être amputé de certains prélèvements, notamment :

• La commission d'agence si celle-ci est à votre charge ;
• Les frais de copies d'actes éventuels ;
• Le coût des diagnostics le cas échéant ;
• La plus-value immobilière notamment si le bien n'était pas votre logement principal ;
• Les frais de copropriété (honoraires du syndic, travaux votés avant la signature du compromis selon accords prévus, etc.)
• Le remboursement anticipé du prêt ayant servi à votre acquisition ;
• Le coût de mainlevée en cas d'inscription hypothécaire ou PPD ;
• etc.

Vous venez de signer l'acte d'acquisition de votre appartement, mais le notaire ne vous a pas remis votre titre de propriété ? Rassurez-vous, vous le recevrez dans quelques mois.

Pour l'instant, le notaire vous a délivré des attestations de propriété. Il s'agit d'une version simplifiée de votre titre. Elles vous permettent d'effectuer les formalités d'usage (abonnement d'eau, gaz, électricité, téléphone, etc.).

Le délai pour recevoir votre titre de propriété peut atteindre 6 mois.

Pourquoi ? Parce que l'acte signé doit être enregistré au Service de la publicité foncière. Cette publication le rend opposable aux tiers. Le notaire règle les droits de mutation au fisc, paie l'impôt de plus-value…

Une copie appelée « copie authentique » est retournée à l'étude revêtue des tampons des services fiscaux. Il s'agit du titre de propriété que vous allez recevoir. Celui-ci est accompagné d'un décompte définitif et parfois d'un reliquat de trop perçu.

L'original de l'acte est conservé au rang des minutes du notaire.

Démarches par le vendeur

Le vendeur doit déménager le plus rapidement possible si cela n'est pas déjà fait.

Par ailleurs, il doit résilier :

• Ses abonnements d'énergie (eau, gaz, électricité…) ;
• Son contrat de téléphone fixe ;
• L'assurance du bien.

Si le logement vendu constituait sa résidence principale, il doit aussi informer les administrations et organismes divers de son changement de résidence :

• Centre des impôts ;
• Caisse d'allocations familiales ;
• Sécurité sociale ;
• Caisse de retraite ;
• etc.

Pensez également à faire un transfert de votre courrier vers votre nouvelle adresse.

D'autre part, vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire.

Démarches par l'acquéreur

L'attestation de propriété délivrée par le notaire le jour de la signature de l'acte permet à l'acquéreur de :

• Souscrire aux contrats de fourniture d'énergie (eau, gaz, électricité) ;
• Assurer le bien avec effet le jour de la remise des clés ;
• etc.

Comme le vendeur, vous devez prévenir les administrations et organismes de votre changement d'adresse si le bien acquis devient votre résidence principale.