Promesse de vente : Définition, clauses, signature et rétractation

La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente (PUV), est un contrat par lequel le promettant (le vendeur) s'engage à réserver un bien au bénéficiaire (l'acquéreur) pendant une durée expressément fixée dans l'acte (en général, 2 à 3 mois). Il lui offre donc une option d'achat sur le bien.

De son côté, le bénéficiaire accepte cette offre de vente, sans toutefois s'engager à acheter. C'est l'un des gros avantages de ce contrat ! Toutefois, il verse, en contrepartie de l'immobilisation du bien par le vendeur, une indemnité (entre 5 % et 10 % du prix).

S'il décide d'acheter, il lève l'option ; dans le cas contraire, il y renonce.

Forme de la promesse de vente

Ce document peut être rédigé sous 2 formes :

• Par acte authentique (devant un notaire) ;
• Ou par acte sous seing privé (entre les parties ou avec l'aide d'un agent immobilier).

Dans ce dernier cas, pour être valable, l'avant-contrat doit faire l'objet d'un enregistrement. Il se fait auprès de la recette des impôts dont dépend le vendeur ou l'acquéreur, dans les 10 jours de sa signature.

Délais fixés dans l'avant-contrat

Il convient de distinguer 3 délais prévus dans la promesse de vente :

• Le délai de rétractation de 10 jours ;
• La date limite pour l'obtention d'un crédit (condition suspensive) ;
• La date butoir pour la levée d'option.

Il est d'usage de fixer la date de levée d'option après les deux autres. Pourquoi ? 

Parce qu'un particulier peut librement se dégager de la transaction durant les 10 jours de rétractation, sans pénalités financières. C'est aussi le cas si son prêt est refusé. Il serait donc dommage qu'il perde son indemnité d'immobilisation alors que les autres délais n'ont pas expiré. 

Levée de l'option

Une promesse de vente vaut vente dès lors qu'il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix (article 1589 du Code civil). En d'autres termes, vous devez manifester votre volonté d'acheter le bien en levant l'option d'achat avant la date butoir pour que le contrat vous engage définitivement.

Si rien n'est prévu dans l'avant-contrat, la levée d'option peut être :

• Expresse (par lettre RAR) ;
• Ou tacite (par exemple, implicite par l'envoi de l'acceptation de votre prêt au vendeur).

Dans le cas où vous laissez passer la date butoir sans vous manifester, l'avant-contrat devient caduc. Vous perdez la somme versée en garantie. Le vendeur peut remettre son bien sur le marché.

Indemnité d'immobilisation

Pour donner une valeur à ce contrat, vous versez une indemnité d'immobilisation comprise entre 5 et 10 % du prix. 

Cette somme est déposée au moment de la signature de l'avant-contrat, et conservée sur un compte séquestre, généralement celui du notaire.

Concernant les promesses de vente signées sans l'intervention d'un professionnel, l'indemnité d'immobilisation est versée après le délai de rétractation de 10 jours.

Si vous décidez d'acquérir le bien, ce montant vient en déduction du prix d'acquisition. 

Si vous renoncez à l'achat (hors délais de rétractation et conditions suspensives prévues), la somme est acquise au vendeur.

La promesse unilatérale de vente et le compromis de vente (ou appelé également promesse synallagmatique de vente) se distinguent sur plusieurs points :

• Engagement des parties ;
• Somme versées en garantie ;
• Enregistrement du contrat ;
• Délai de rétractation.

Engagement des parties

La promesse de vente n'engage que le vendeur. De son côté, le bénéficiaire a 2 choix :

• Acheter en levant l'option d'achat ;
• Ou renoncer à l'acquisition. 

Le compromis (aussi appelé promesse synallagmatique de vente) est un contrat qui engage le vendeur et l'acquéreur dès sa signature. Il est en effet juridiquement assimilé à une vente : les deux parties sont d'accord sur la chose (bien) et le prix. 

Le vendeur ne peut plus renoncer à vendre. 

Quant à l'acquéreur, il ne peut se désister que pendant le délai de rétractation ou si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée. 

Somme versée en garantie

La signature de la promesse de vente est généralement complétée par le versement d'une indemnité d'immobilisation.

Le compromis de vente est, quant à lui, garanti par le versement d'un dépôt de garantie. 

L'appellation est différente, mais le montant reste compris entre 5 % et 10 %. Il vient en déduction du prix au moment de la signature de l'acte définitif.

Dans les deux cas, le montant versé est restitué à l'acquéreur si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée ou si l'acquéreur se désiste durant son délai de rétractation.

Enregistrement du contrat

Seule la promesse de vente fait l'objet d'un enregistrement à la recette des impôts si elle n'est pas constatée par acte authentique. 

Son coût est de 125 €. 

Cette formalité doit intervenir dans les 10 jours de l'acceptation de l'offre par l'acquéreur. 

Délai de rétractation

Dans les deux contrats, l'acquéreur bénéficie d'un délai légal de rétractation de 10 jours qui lui permet de se retirer.

La rétractation d'une PUV entraîne la fin du processus lié à cet avant-contrat.

Conditions suspensives

Les clauses suspensives peuvent être insérées dans les 2 actes. Il s'agit de :

• L'obtention d'un prêt ;
• L'absence de servitudes ;
• La vente de sa résidence principale ;
• etc. 

Si l'une des conditions prévues ne se réalise pas, l'engagement des deux parties prend fin de plein droit.

Les éléments essentiels d'une promesse de vente sont :

Choix de la forme du contrat

Lorsque vous trouvez un accord avec l'autre partie sur les conditions de la vente, la signature de la promesse ou la signature du compromis de vente peut revêtir 2 formes :

• Acte sous seing privé, c'est-à-dire entre vous et le vendeur, sans l'intervention d'un notaire. Vous pouvez toutefois vous faire assister de votre agent immobilier. Le contrat est signé en deux exemplaires.
• Acte authentique, autrement dit signé devant un notaire. Dans ce cas, ce dernier conserve le seul exemplaire original. 

Notification de l'acte signé

Dès qu'elle est signée, la promesse de vente, quelle que soit sa forme, est remise en main propre à l'acheteur ou adressée par lettre recommandée avec avis de réception. 

Le bénéficiaire dispose alors d'un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut librement renoncer à l'acquisition.

Le délai commence à courir :

• Le lendemain de la remise en main propre de l'avant-contrat signé devant notaire ;
• Le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant le document sous seing privé.

Modalités de rétractation

Vous devez impérativement informer votre vendeur de votre intention de vous retirer par lettre RAR dans les 10 jours accordés par la loi. Vous récupérez alors votre indemnité d'immobilisation dans les 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

Si vous notifiez votre souhait de vous rétracter après ce délai, vous risquez de perdre votre indemnité d'immobilisation si toutes les conditions suspensives sont réalisées. 

Le droit de rétractation ne concerne que l'acquéreur. Aussi, si le vendeur ne souhaite pas poursuivre la transaction, vous pouvez saisir le tribunal pour obtenir soit des dommages et intérêts, soit la vente forcée.

Désormais, il ne vous reste plus qu'une étape à franchir pour devenir propriétaire : la signature de l'acte de vente !