Qu'est-ce qu'un pré-état daté et comment fonctionne-t-il ?

Le pré-état daté est un document qui a été instauré par la loi ALUR. Il vise à renforcer l'information de l'acquéreur sur la situation administrative et financière de la copropriété d'une part, et du lot vendu d'autre part. Il contient l'ensemble des informations imposées par l'article L.721-2, II, 2° du Code de la construction et de l'habitation. 

Ce document n'a pas d'existence juridique ni réglementaire. Il est issu de la pratique des notaires. Seules les informations qu'il comporte doivent obligatoirement être dispensées à l'acquéreur.

Il peut être constitué et délivré :

• Soit par le syndic à la demande du notaire ou du vendeur ;
• Soit par le vendeur lui-même. Dans ce cas, le copropriétaire rassemble les documents lui permettant d'informer l'acheteur.

Le pré-état daté et ses documents annexes sont transmis au futur acquéreur au plus tard le jour de la signature du compromis ou de la signature de la promesse de vente.
Ils peuvent être remis en main propre, envoyés par voie postale ou adressés par envoi numérique.

Conformément à l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation, le vendeur doit fournir à l'acquéreur, avant la signature de l'avant-contrat de préférence, différentes informations relatives à l'organisation et à la situation financière de l'immeuble.

Ces renseignements sont intégrés au pré-état daté. C'est pourquoi même si le support appelé pré-état daté n'est pas en lui-même un document obligatoire, les informations qu'il comporte sont en revanche requises.

Le pré-état daté comporte les indications suivantes :

Les informations financières 

Sommes dues par le copropriétaire cédant pour les lots objet de la future mutation

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel payé par le propriétaire au cours des deux derniers exercices comptables précédant la vente ;
• les charges impayées sur les exercices antérieurs ;
• Les sommes devenues exigibles du fait de la future vente ;
• Les avances exigibles (réserve, provisions spéciales…) ;
• Les autres sommes exigibles du fait de la future vente (quote-part de prêt, condamnations…) ;
• les honoraires du syndic afférents à ses prestations spéciales ;
• etc.

Sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du copropriétaire cédant pour les lots objet de la vente

• Avances de trésorerie perçues (réserve, provisions spéciales…) ;
• Provisions sur le budget prévisionnel ;
• Solde créditeur sur l'exercice antérieur ;
• Modalités de remboursement des avances.

Sommes incombant au nouveau copropriétaire pour les lots objet de la mutation

• Montants dus au syndicat (reconstitution des avances, provisions non encore exigibles…) ;
• Quote-part pour les lots objet de la future mutation le cas échéant.

Informations diverses

• Etat global des impayés de charges au sein de la copropriété ;
• Etat global de la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs ;
• Existence d'un fonds de travaux.

Le pré-état daté doit être transmis accompagné des pièces suivantes :

• Une copie du règlement de copropriété et de ses modificatifs ;
• Une copie de l'état descriptif de division ;
• La fiche synthétique de copropriété ;
• Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• Le dossier de diagnostics techniques global de l'immeuble ;
• Les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales des copropriétaires.

Le pré-état daté gratuit délivré par le vendeur

Contrairement à l'état daté qui nécessite le recours au syndic de copropriété, le vendeur peut délivrer un pré-état daté en rassemblant toutes les informations nécessaires qu'il doit transmettre à l'acquéreur. De ce fait, le pré-état daté ne lui coûte rien.

Généralement, le vendeur possède déjà une partie de ces documents. En effet, ils lui sont adressés en annexe des convocations aux assemblées générales (charges courantes du budget prévisionnel, sommes dues par le vendeur).
Concernant les autres documents (règlement de copropriété, carnet d'entretien de l'immeuble, procès-verbaux des assemblées générales, etc.), il peut les retrouver sur son espace personnel sur l'extranet du syndic.

En effet, depuis le 1er janvier 2015, les syndics sont tenus de proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble. Une décision contraire de l'assemblée générale peut cependant être prise à la majorité absolue.

Le coût du pré-état daté payant délivré par le syndic

Si le vendeur décide de réclamer le pré-état daté au syndic de copropriété, les règles et les tarifs sont un peu flous. Nous allons tenter de comprendre ce qui est permis, et ce qui ne peut pas donner lieu à une facturation.

- Si le contrat du syndic a été conclu avant le 2 juillet 2015, il peut légalement facturer le pré-état daté au copropriétaire cédant.

- Si le contrat du syndic est postérieur au 2 juillet 2015 (contrat ou renouvellement), il n'a pas le droit de facturer cette prestation.
En effet, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 liste, de manière exhaustive, les 18 prestations (hors gestion courante) qui peuvent faire l'objet d'une rémunération spécifique. Le pré-état daté ne figure pas sur cette liste. 

Toutefois, la plupart des syndics facturent des frais documentaires lorsqu'ils délivrent un pré-état daté.

Par ailleurs, il peut appliquer des frais d'envoi s'il adresse au copropriétaire les documents par courrier postal. L'envoi dématérialisé est donc à privilégier si les parties sont d'accord.

Différence entre pré-état daté et état daté

Il existe 3 différences majeures entre ces deux documents :

• La forme du document : l'état daté est un document exigible légalement. Le pré-état daté n'est pas imposé par la loi. Seules les informations qu'il contient doivent être transmises à l'acquéreur, quelle que soit la forme ;
• Le moment de sa délivrance : l'état daté est produit lors de la signature de l'acte authentique de vente. Les renseignements du pré-état daté doivent être délivrés avant ou au plus tard, au moment de la signature du compromis (ou de la promesse synallagmatique) ou de la promesse unilatérale de vente ;
• Le rédacteur : l'état daté est nécessairement rédigé par le syndic de copropriété de l'immeuble. Le pré-état daté peut être établi par le syndic ou par le vendeur lui-même.

Contenu de l'état daté, document délivré par le syndic au notaire

L'état daté comporte les mêmes informations financières que le pré-état daté. Il contient également d'autres renseignements :

Les renseignements administratifs

• Assurance de l'immeuble ;
• Modificatifs du règlement de copropriété ;
• Date de la dernière assemblée générale ;
• Informations liées au syndic ;

Les renseignements relatifs à l'état de la copropriété

• Mesures administratives (arrêté de péril, déclaration d'insalubrité, injonction de travaux…) ;
• Etat sanitaire de l'immeuble (date de construction, carnet d'entretien…) ;
• Synthèse des diagnostics immobiliers (amiante, plomb, termites…) ;
• etc.

Le certificat de l'article 20 (de la loi 65-557 du 10 juillet 1965)

Cette partie indique si le copropriétaire cédant est à jour de ses charges, provisions et avances.

Après la signature de l'acte authentique, le notaire ne délivre le prix de vente au vendeur qu'à la réception de ce certificat dûment complété et signé par le syndic.

L'état daté est délivré au notaire ou au copropriétaire vendeur sur simple demande. Depuis la réforme de la copropriété en 2020, son prix est plafonné à 380 € TTC. Le vendeur est redevable du coût de l'état daté.