Que signifie la mention "prix net vendeur" et en quoi n'est-elle pas anodine ?

Le prix net vendeur correspond au montant qui sera réellement touché par le vendeur à l'issue de la transaction immobilière. Il ne tient pas compte des éventuels frais d'agence ou de la commission due lorsque la vente est réalisée par le biais d'un professionnel de l'immobilier.

Lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente, c'est le prix net vendeur qui est indiqué dans l'acte. Pendant la signature de l'acte authentique de vente, c'est le notaire qui ventile le montant de la vente entre l'agence immobilière et le vendeur lors du transfert de propriété.

Lorsqu’un propriétaire met en vente son bien immobilier par le biais d'une agence, le prix affiché tient compte de ses honoraires pour la transaction. Le prix affiché en vitrine ou sur les annonces immobilières est exprimé frais d'agence inclus ou FAI. Ce montant englobe le prix net vendeur auquel on ajoute le prix de la commission de l'agent immobilier.

En France, le montant des honoraires est librement fixé par les agences immobilières. Il n'existe pas de loi qui encadre leur plafonnement. En conséquence, le montant des commissions varie d'un professionnel à l'autre. Il peut s'agir d'un montant forfaitaire ou d'un pourcentage sur le prix de vente généralement compris entre 5 et 10 %. Ces derniers sont calculés par tranche dégressive. Ainsi, plus le montant du bien est élevé, plus le pourcentage de commission est réduit.

Lorsqu'il signe un mandat de vente avec un client vendeur, l'agent immobilier doit calculer le prix de vente frais d'agence inclus. Pour cela, il ajoute le montant de sa commission au prix estimé du bien en fonction du barème d'honoraires pratiqué par l'agence.

Une maison est estimée au prix de 400 000 €. Voici le montant du prix de vente FAI pour ce bien :

• Forfait de 5 000 € de 0 € à 50 000 € ;
• 9 % entre 50 001 € et 150 000 € soit 8 999,91 € ;
• 6 % entre 150 001 € et 250 000 € soit 5 999,94 € ;
• 5 % entre 250 001 € et 400 000 € soit 7499,95 €.

Le montant du bien FAI sera arrondi pour une commercialisation au prix de 427 500 € (427 499,8 €).

Pour calculer ce que le vendeur va réellement toucher à l'issue de la vente, il suffit de déduire les frais d'agence pour connaître le prix net vendeur.

Lorsqu'un bien est affiché 300 000 € FAI en vitrine avec 7 % d'honoraires, le prix net vendeur correspond à 279 000 €. Le montant des honoraires d'agence est de 21 000 € à la charge du vendeur. (7 %/100 x 300 000).

Au moment du transfert de propriété, certaines taxes peuvent rester à la charge du propriétaire et impacter le prix net vendeur. C'est notamment le cas :

• Des charges de copropriété : les travaux déjà votés et les provisions exigibles du budget prévisionnel sont dus par le vendeur ;
• De la taxe foncière, qui ne peut faire l'objet d'un prorata. Seul le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition est assujetti à la taxe foncière.

Il arrive que le montant des honoraires d'agence soit à la charge de l'acquéreur. Dans les faits, la commission est le plus souvent à la charge du propriétaire vendeur pour deux raisons :

• C'est le vendeur qui mandate l'agent immobilier pour réaliser la transaction immobilière ;
• Le vendeur dispose ainsi d'un pouvoir de négociation sur le montant des honoraires pratiqués par l'agent immobilier.

Tout transfert de propriété impose le paiement de frais d'actes communément appelés frais de notaire. Il s'agit d'une appellation erronée puisque la majorité de ces frais est constituée d'impôts et de taxes reversés à l'Etat à la réalisation de la transaction. Les frais d'actes englobent les :

• Droits de mutation ;
• Droits d'enregistrement.
• Les émoluments ou frais de notaire.

Ces frais d'actes n'ont aucune incidence sur le prix net vendeur. En effet, ils sont à la charge exclusive de l'acheteur et calculés sur le prix FAI. Ces derniers ont un taux variable selon le type de biens :

• Dans le neuf, l'acheteur bénéficie des frais de notaire réduits (pourcentage compris entre 2 % et 3 %) ;
• Dans l'ancien, la valeur des frais d'acte est comprise entre 7 % et 8 % du prix de vente.

Pour un bien ancien vendu 250 000 € FAI, l'acheteur devra débourser 17 500 € au titre des frais d'acte à 7 %.

En tant que vendeur, plusieurs astuces permettent d'optimiser son prix net vendeur. Faire jouer la concurrence ou négocier avec son agent immobilier est essentiel pour y parvenir.

Négocier les frais d'agence pour augmenter le net vendeur

À la différence des frais de notaire, les frais d'agence sont librement fixés par les professionnels de l'immobilier. Ce point est crucial pour tenter de diminuer la commission de l'agent immobilier en charge de la vente. Il arrive que la même agence pratique des honoraires différents selon le type de mandat proposé. En échange de la signature d'un mandat exclusif, les agences proposent souvent des honoraires inférieurs au mandat simple. Cela s'explique car ils ont l'avantage d'être les seuls interlocuteurs à pouvoir vendre le bien, pendant une durée donnée.

Un autre cas de figure concerne la réception d'une offre d'achat d'un acquéreur, inférieure au prix FAI. À défaut de la somme exacte demandée, le propriétaire peut demander un effort de réduction des honoraires. En cas d'accord de l'agent immobilier, cela permet de préserver le prix net vendeur.

Faire jouer la concurrence pour bénéficier des meilleurs tarifs nets vendeur

Le nombre élevé d'agences immobilières joue en la faveur des vendeurs. Il arrive que le montant des commissions varie très fortement d'une agence à l'autre. Avant de s'engager, il est préférable de faire jouer la concurrence entre elles. C'est un moyen simple d'optimiser son prix net vendeur !