Comment procéder à l'expulsion d'un locataire sous curatelle ?

1. Relancer le locataire sous curatelle et envoyer une mise en demeure

Dès le premier loyer impayé, le bailleur doit adresser une relance écrite, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit impérativement être adressé à la fois au locataire sous curatelle et à son curateur, quelle que soit la nature de la mesure (curatelle simple ou renforcée), sous peine de nullité de la procédure.

Si les impayés persistent, le bailleur mandate un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Là encore, la notification doit être envoyée simultanément au locataire et à son curateur.
Ce document accorde un délai légal de deux mois au locataire pour régler sa dette locative.

2. Signaler la procédure à la CCAPEX

Après délivrance du commandement de payer, le commissaire de justice signale la procédure à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Cette instance peut proposer des mesures d'accompagnement (aide financière, médiation, relogement d'urgence), en coordination avec le curateur.

3. Assigner le locataire sous curatelle devant le juge

La suite de la procédure ne peut intervenir qu'en cas d'échec avéré des mesures de prévention.

En outre, en présence d’un majeur sous curatelle, les manquements doivent être répétés, caractérisés et dûment documentés. Un incident isolé (impayé exceptionnel, trouble unique, etc.) ne suffit pas à justifier une expulsion.

En l'absence de régularisation ou si d'autres manquements graves sont constatés, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection. 

L'assignation en justice, rédigée par un commissaire de justice, doit être notifiée conjointement au locataire et à son curateur. Toute omission entraîne la nullité de la procédure.

Le curateur représente les intérêts du locataire placé sous mesure de protection. Dès lors, il peut exposer au juge des éléments de contexte (état de santé, précarité financière, contestation des faits reprochés).
Le juge peut également solliciter l’avis du juge des tutelles, notamment lorsque la mesure de protection lui semble inadaptée.

4. Appliquer la décision d’expulsion et respecter les délais fixés par le juge

Après examen du dossier, le juge des contentieux de la protection peut prendre plusieurs décisions, en fonction de la situation du locataire sous curatelle et de la gravité des désordres.

La demande d’expulsion peut notamment être fondée sur des manquements aux obligations prévues par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (défaut de paiement du loyer, troubles de jouissance répétés du voisinage, absence d'assurance locative obligatoire).

Le juge peut alors :

• Constater la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail ;
• Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location ;
• Ordonner l'expulsion du locataire sous curatelle et de tous les occupants ;
• Accorder des délais de paiement ou de libération des lieux ;
• Fixer des indemnités d'occupation dues jusqu'au départ effectif.

Enfin, le juge peut également imposer un accompagnement social renforcé avant toute mesure d’expulsion, afin d’organiser le relogement du locataire sous curatelle dans des conditions adaptées.

Signification du jugement et commandement de quitter les lieux

Lorsque le jugement d'expulsion est rendu, il doit être signifié par un commissaire de justice au locataire sous curatelle et à son curateur.

Si le locataire ne quitte pas les lieux spontanément, le commissaire de justice leur adresse un commandement de quitter les lieux. Ce document accorde un délai légal de deux mois minimum avant toute exécution forcée.

Demande de concours de la force publique et rôle du préfet

Si le locataire ne quitte toujours pas le logement, le commissaire de justice peut demander au préfet le concours de la force publique. Ce recours déclenche un signalement aux services préfectoraux et sociaux. Ces derniers sont alors chargés d’évaluer la situation du locataire et de rechercher, en lien avec le curateur, une solution de relogement. 

Le préfet peut refuser l’expulsion, même si elle a été ordonnée par le juge, lorsque le relogement s’avère impossible à court terme.

Expulsion manu militari

Lorsque le recours à la force publique est autorisé, le commissaire de justice procède à l'expulsion du locataire sous curatelle. Ses effets personnels sont enlevés ou placés en garde-meuble selon les cas. Un procès-verbal d’expulsion est établi pour constater la libération effective du logement.

La procédure d’expulsion d’un locataire sous curatelle impose des règles strictes. La moindre erreur peut entraîner un allongement des délais, voire l'annulation de la procédure. 
Voici les principales précautions à prendre :

Conserver des preuves liées au bail et aux incidents

Tous les éléments de preuve doivent être soigneusement archivés (relances, lettres recommandées, constats de commissaire de justice, photographies, échanges avec le curateur ou les services sociaux, témoignages, etc.).

Ces documents devront être présentés au juge pour justifier la demande d’expulsion.

Notifier les actes au locataire sous curatelle et à son curateur

Chaque acte de procédure (mise en demeure, commandement, assignation, jugement) doit être notifié simultanément au locataire vulnérable et à son curateur. 

L'omission d'un destinataire est susceptible d'entraîner la nullité de la procédure.

Négocier un accord amiable avant d'engager l'expulsion

Lorsqu’un accord amiable est envisageable (échéancier, relogement anticipé…), il permet souvent d’éviter le contentieux ou d’en réduire la durée.

Le juge valorise ce type de démarches, surtout dans le cadre d’une mesure de protection.

Anticiper les délais et les contraintes de la procédure

La succession des étapes (commandement, audience, délais judiciaires, trêve hivernale, recherche de relogement) s'étale souvent sur plusieurs mois.

Il est donc important d'anticiper ce calendrier dès les premiers signes de difficulté.

Se faire accompagner par un avocat spécialisé droit immobilier

L'assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier permet de sécuriser la procédure, d’éviter les erreurs de forme et de mieux défendre les intérêts du bailleur face aux contraintes liées à la protection juridique du locataire sous curatelle.